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A seguir, veja a resposta para uma das dúvidas enviadas pelos leitores.
Dúvida do leitor: Preenchi o GCAP referente à venda parcelada de um imóvel em 2025 e importei os dados para a declaração de IR 2026. Na importação, vieram para a declaração apenas os valores de imposto pagos sobre o lucro de cada parcela recebida em 2025, mas os valores das parcelas recebidas não foram migrados para o campo de “Rendimentos Tributáveis”. Gostaria de saber se isso está correto ou se devo lançar manualmente os valores das parcelas recebidas no campo de rendimentos tributáveis Além disso, preciso fazer um GCAP para cada parcela?
Resposta por: Rute Endo, sócia-administradora do Ivan Endo.
Em resumo, só é preciso de um GCAP [Programa da Receita Federal de Apuração dos Ganhos de Capital], referente ao ano-calendário de 2025 — mesmo que você tenha recebido parte do pagamento em 2026, por exemplo. É esse único GCAP que vai registrar toda a venda, calcular o ganho de capital total e distribuir o imposto proporcionalmente às parcelas. Corretagem, ITBI e cartório entram como despesas da alienação, uma única vez, reduzindo o ganho tributável.
Já o comportamento descrito na declaração é o esperado: nas vendas de imóveis, as parcelas não aparecem na ficha de “Rendimentos Tributáveis” porque a tributação ocorre pelo regime de ganho de capital, calculado no GCAP. Por isso, não é correto lançar manualmente as parcelas como rendimentos tributáveis comuns – isso pode gerar duplicidade de tributação – nem é necessário refazer o GCAP se a operação foi cadastrada corretamente.
Por que é só um GCAP, mesmo com parcelas em anos diferentes
Para fins fiscais, o fato gerador da tributação é a alienação do imóvel – a venda formalizada em 2025 – e não cada parcela isoladamente. A legislação do Imposto de Renda (RIR/2018) determina que o imposto é devido à medida que os ganhos de capital são percebidos. Nas vendas a prazo, o ganho de capital é apurado como se a venda fosse à vista, mas o imposto é pago, parcela a parcela, conforme o recebimento.
Na prática, isso significa que:
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- você registra a venda inteira no GCAP 2025, informando o valor total de venda, o custo de aquisição, as datas e a forma de pagamento (incluindo as duas parcelas);
- o programa calcula o ganho de capital total e, com base no cronograma de pagamento, distribui esse ganho entre as parcelas, apurando o imposto proporcional em cada recebimento;
- a parcela recebida em 2025 será considerada na sua DIRPF exercício 2026;
- a parcela recebida em 2026 será levada para a DIRPF exercício 2027 a partir do mesmo GCAP, sem necessidade de novo programa.
Como lançar corretagem, ITBI e cartório no GCAP
Os gastos que você teve para vender o imóvel e que ficaram a seu cargo – como comissão de corretagem e despesas cartorárias ligadas à alienação – são considerados despesas da operação e reduzem o ganho de capital tributável.
No GCAP, esses valores são informados no próprio cadastro da venda. Você lança as despesas uma única vez, em valor total, e o programa incorpora isso à apuração do ganho de capital. A partir daí, o GCAP calcula o ganho líquido (já descontadas as despesas) e reparte esse ganho pelas parcelas, proporcionalmente.
Por que as parcelas não aparecem em “Rendimentos Tributáveis”
No sistema do Imposto de Renda da pessoa física, a venda de imóvel é tratada como uma operação de alienação patrimonial, sujeita ao regime de ganho de capital. Em termos simples, o que a Receita tributa, nesse caso, não é o valor bruto das parcelas, mas o ganho de capital apurado – isto é, a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel, ajustado conforme as regras aplicáveis.
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O GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) é justamente a ferramenta usada para detalhar essa operação: nele, o contribuinte informa o valor de venda, o custo, a forma de pagamento (à vista ou parcelado), a data, as parcelas, e o programa calcula:
- o ganho de capital total;
- a fração de ganho atribuída a cada parcela;
- e o imposto devido proporcionalmente, parcela a parcela.
Quando o arquivo do GCAP é importado para o programa gerador da declaração do IRPF, o que migra para a declaração não são as parcelas como rendimentos tributáveis, mas sim o demonstrativo da operação de venda, o ganho de capital apurado e o imposto pago ou devido sobre esse ganho.
As informações detalhadas das parcelas – valor recebido em cada mês, ganho proporcional e imposto proporcional – permanecem dentro do demonstrativo de ganho de capital, acessível pela aba específica do imóvel vendido, e não são replicadas na ficha de “Rendimentos Tributáveis”.
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Por isso, o fato de as parcelas não aparecerem em “Rendimentos Tributáveis” não significa que houve erro. Significa apenas que o sistema está tratando a operação pelo regime correto – ganho de capital – e não como se fosse um rendimento mensal comum, como salário ou aluguel.
Leia mais: Como declarar imóvel no Imposto de Renda 2026: guia completo para todas as situações
Lançar as parcelas manualmente gera duplicidade
Justamente porque a venda de imóvel é tributada pelo ganho de capital, não é adequado lançar manualmente, na ficha de “Rendimentos Tributáveis”, os valores das parcelas recebidas em 2025. Se você fizer isso, estará, na prática, “transformando” a mesma operação em um rendimento tributável comum, o que pode resultar em distorção e, em alguns casos, em dupla tributação: primeiro, via GCAP, pelo ganho de capital; depois, via declaração, como se as parcelas fossem um novo rendimento tributável.
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A sistemática legal é diferente: as parcelas são a forma de recebimento, mas o que é objeto de tributação é o ganho de capital, que já foi calculado e apropriado proporcionalmente via GCAP. Por isso, não há necessidade – nem conveniência – de fazer um segundo lançamento manual.