Como declarar venda de imóvel no Imposto de Renda? Quando a venda é isenta? Veja

Quando chega a hora da declaração de Imposto de Renda muita gente fica apreensiva, especialmente se no ano anterior vendeu algum imóvel. Aliás, essa é uma das grandes dúvidas dos cidadãos. Como declarar a venda? Devo pagar imposto? As perguntas são muitas, mas uma coisa é certa: o recolhimento de imposto de renda deve ser feito não na época da declaração anual, mas no mês subsequente à venda ou alienação do bem.

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O InfoMoney consultou a advogada tributarista e especialista em Direito Imobiliário, Rute Endo, da Ivan Endo Advocacia; Bruno Ferreira, advogado da MBW Advocacia; Caio Ramos Báfero, do escritório Fabio Kadi; Thiago Massicano, especialista em Direito Empresarial e sócio do Massicano Advogados Associados; e Igor Machado, do escritório Meirelles Costa para saber se houve alguma mudança e quais são as regras atuais para declaração de IR nestes casos.

A venda do imóvel é isenta quando:

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1. O imóvel, necessariamente residencial, era o único que a pessoa física possuía e foi vendido por até R$ 440 mil, desde que, nos últimos 05 (cinco) anos, a pessoa não tenha efetuado nenhuma outra venda de imóvel, a qualquer título, tributada ou não;
2. O imóvel vendido foi adquirido até 1969;
3. O ganho de capital obtido com a venda de um imóvel residencial foi utilizado para a compra de outro imóvel residencial, dentro de até 180 dias da data da venda, ou foi usado para quitar – total ou parcialmente – outro imóvel dentro do mesmo prazo.
4. Houve permuta de unidades imobiliárias sem qualquer pagamento de diferença em dinheiro e sem envolver qualquer outro bem ou direito

• Fator redutor

Um fator redutor é adotado na venda de imóveis adquiridos entre o período de 1969 e 1988, que varia de 100% para imóveis adquiridos em 1969 até 5% para imóveis comprados em 1988.

Por exemplo, se na venda de um imóvel comprado em 1988 o ganho de capital auferido foi de R$ 50.000,00, o que o fator redutor faz é diminuir esse montante em 5% (R$ 2,5 mil no caso), de forma que o ganho de capital cai para R$ 47,5 mil.

Vale lembrar que esse percentual de redução é automaticamente calculado pelo programa suporte de ganho de capital, e não precisa ser preenchido pelo contribuinte.

Propriedade conjunta

E se o imóvel foi comprado conjuntamente? Como funcionam as regras de isenção nesses casos? E, em caso de venda, como calcular, por exemplo, o ganho de capital de cada dono?

Nesse tipo de situação, o tratamento tributário vai depender de como a posse do bem é compartilhada.

• Em condomínio

Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa, como no caso de casais ou herdeiros, a Receita Federal considera a parte de cada proprietário separadamente, e não o valor total da venda.

No caso de união estável, que tem como regime a comunhão parcial de bens, presume-se que cada um tenha 50% do bem. Assim, ao vender o imóvel, cada pessoa deve calcular o valor correspondente à sua parte. Se essa quantia não ultrapassar R$ 440 mil, ela fica isenta do pagamento de imposto.

Além disso, mesmo quando o valor da venda é maior, também há isenção se o ganho de capital individual (ou seja, o lucro obtido por cada proprietário) for inferior a R$ 35 mil no mês. Isso é mais comum em imóveis com vários donos, em que o valor é dividido entre muitas pessoas.

• Em comunhão

O mesmo já não acontece nos casos em que os bens estão em comunhão (total). Esse é o caso, por exemplo, das sociedades conjugais, que são estabelecidas entre casais e cujos termos variam de acordo com o regime de casamento. Nesses casos, o teto de isenção não é baseado na parte que pertence a cada um dos cônjuges, mas sim ao valor do bem como um todo.

Já no caso do regime de separação de bens, os requisitos para a isenção podem ser verificados individualmente, por cônjuge.

GUIA: Como declarar imóvel no Imposto de Renda 2026: guia completo para todas as situações

Qual alíquota do IR na venda do imóvel?

As alíquotas do Imposto de Renda na venda de imóvel são progressivas, e seguem a tabela do ganho de capital, na seguinte proporção:

No caso de imóveis vendidos no ano passado, o vendedor deve ter registrado a venda no Programa GCAP em até o último dia útil do mês subsequente ao que a operação foi realizada.

Isso significa que, se você vendeu um imóvel em maio de 2025 e não se enquadrou em nenhuma condição de isenção, você deverá ter recolhido o imposto sobre o ganho da capital da operação até o último dia útil de junho.

Se você não fez isso, deverá fazê-lo agora, sabendo que pagará, além do imposto devido, multa e juros.

Como importar dados do GCAP e fazer a declaração da venda no programa do IRPF?

Venda isenta

Você deve importar os dados do GCAP para a sua declaração do Imposto de Renda. No programa do IRPF, você entra na área de Ganhos de Capital e utiliza a opção de “Importação GCAP 2025” para trazer os registros feitos no GCAP.

Se a operação foi considerada isenta, o lucro gerado na venda do imóvel será lançado na ficha “Rendimentos isentos e não tributáveis”, sem imposto a pagar na declaração, mas com a operação formalmente registrada.

Além disso, é necessário dar baixa no imóvel vendido na ficha de Bens e Direitos. Se você está usando a declaração pré-preenchida ou importou a declaração do ano anterior, o imóvel provavelmente já aparecerá listado com o valor histórico. Nesse caso, você seleciona o imóvel, clica em editar e atualiza a “Discriminação”, informando que o bem foi vendido, com nome e CPF ou CNPJ do comprador, data da venda, valor de venda e dados da escritura ou do contrato particular.

No campo “Situação em 31/12/2024”, você mantém o valor que constava na declaração anterior.

No campo “Situação em 31/12/2025”, você zera o valor, informando R$ 0,00, para indicar que aquele imóvel já não faz parte do seu patrimônio ao final de 2025.

Cumprindo esse passo a passo, a venda isenta de imposto fica corretamente registrada: o ganho de capital aparece na ficha de rendimentos isentos e a ficha de Bens e Direitos reflete que o imóvel saiu do seu patrimônio, reduzindo o risco de inconsistências com os dados de cartórios, bancos e imobiliárias e, consequentemente, a chance de cair em malha fina.

Venda tributável

Da mesma forma, no programa da declaração, você acessa a área de Ganhos de Capital e utiliza a opção de “Importação GCAP 2025” para puxar os dados que foram preenchidos no GCAP. Quando a venda gerou ganho tributável, esse valor é automaticamente lançado na ficha “Rendimentos sujeitos à tributação exclusiva/definitiva”.

Isso significa que o imposto já foi calculado e cobrado à parte, na época da venda, e não será novamente somado à base de cálculo do imposto na declaração anual, mas precisa aparecer ali para que a Receita tenha o registro completo da operação.

Além de importar o GCAP, é indispensável ajustar a ficha de Bens e Direitos, dando baixa no imóvel vendido em 2025. Se você usa a declaração pré-preenchida ou importou a declaração anterior, o imóvel já estará listado com o valor de custo histórico. Nesse momento, você localiza o bem, clica em editar e atualiza a “Discriminação”, informando que a venda foi realizada, incluindo nome e CPF ou CNPJ do comprador, data da venda, valor de venda e dados da escritura ou do contrato.

Em “Situação em 31/12/2024”, você mantém o valor que estava declarado no ano anterior, que corresponde ao custo de aquisição (com eventuais benfeitorias e custos incorporados).

Em “Situação em 31/12/2025”, você informa R$ 0,00, indicando que esse imóvel não fazia mais parte do seu patrimônio ao final de 2025.

Um cuidado essencial é não pular nenhuma dessas etapas. Se você vender um imóvel, deixar de informar o ganho de capital no GCAP, não importar os dados para o IRPF ou esquecer de dar baixa na ficha de Bens e Direitos, a Receita pode cruzar as informações com cartórios, bancos e imobiliárias, identificar que houve uma movimentação patrimonial relevante sem a devida declaração e, com isso, cobrar imposto com multa e juros ou até enviar a declaração para a malha fina.