‘Pronto para morar’: imóvel de estoque pode ser solução para deixar aluguel?

Quem está à procura de um imóvel pronto para morar em 2024 tem uma opção, geralmente, mais rápida de uso: os chamados imóveis de estoque. Segundo especialistas consultados pelo InfoMoney, os imóveis desta categoria são um bom atrativo para quem tem um valor de entrada mais expressivo e quer se livrar do aluguel — sem ter que pagá-lo simultaneamente a um financiamento — e deseja as comodidades e opções de lazer de um condomínio novo.

Imóveis de estoque ou remanescentes são aqueles que não foram vendidos entre o lançamento do empreendimento até a entrega da obra. O estoque pode conter unidades ainda em obras ou unidades prontas — uma opção viável para quem tem pressa para se mudar.

Este costuma ser um mercado limitado em número de unidades, segundo dados da Pesquisa do Mercado Imobiliário, elaborada pelo Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais).

Na leitura de dezembro do ano passado, de 64,6 mil imóveis considerados novos na cidade de São Paulo e região metropolitana, apenas 2%, ou mil unidades, eram remanescentes prontos. Apesar de não costumar sofrer variações bruscas, o número de imóveis novos em estoque está estacionado em patamar reduzido se comparado com o período pré-pandemia.

“As construtoras venderam seus estoques nos últimos meses. Isso é comprovado pela redução no número de vendas totais muito mais tímida do que a diminuição que houve no número de lançamentos [novos projetos]. Ou seja, eram os estoques que estavam alimentando as vendas”, explica Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP.

As vendas de imóveis residenciais novos na capital paulista registraram alta anual de 10% em 2023, totalizando 76,1 mil unidades, de acordo o Secovi-SP. Já o estoque de imóveis disponíveis para venda — na planta, em construção e pronto — caiu 8,7%, para 64,6 mil.

Vantagens e desvantagens

Mas quais são as vantagens e desvantagens da compra de um imóvel de estoque? Segundo os especialistas consultados pela reportagem, a maior vantagem é começar a pagar pelo bem ao mesmo tempo que usufrui do mesmo — se livrando do aluguel.

“Para aqueles que não moram mais com familiares, equilibrar dois pratos tão pesados (o aluguel e o financiamento do imóvel) pode ser uma tarefa muito árdua e cara”, explica Eduardo Muszkat, diretor de crédito imobiliário da Creditas.

O financiamento de um imóvel na planta segue um formato que busca custear 30% do valor do bem: uma entrada no ato, 37 parcelas anuais, parcelas intermediárias (geralmente cobradas de maneira semestral) e o complemento do valor na entrega das chaves.

Considerando um imóvel de R$ 400 mil comprado na planta, o comprador terá que pagar R$ 120 mil  (30% do valor total) durante a construção do imóvel. O valor restante, R$ 280 mil neste caso, é financiado com os bancos.

“Imagine uma situação em que uma pessoa compra um imóvel e, além de uma parcela de financiamento, que sofre acréscimos mensais devido à taxas de material de construção que a construtora estipula em contrato, é necessário custear um aluguel. Se tratando de uma capital como São Paulo, se falarmos de um comprometimento de renda de R$ 5 mil, só com financiamento e aluguel, nós estamos falando de valores bem razoáveis”, explica a corretora Denise Carvalho.

Há quem afirme que os imóveis em estoque não são mais baratos que os vendidos no lançamento do projeto. “Não seria interessante fazer uma oferta para a venda de unidade já pronta, causando um desconforto em quem confiou no projeto primeiro e pagou o financiamento durante toda a construção”, explica Tellio Totara Jr, Superintendente de Incorporação da EZTEC.

“O que pode acontecer é o desconto que existe em qualquer compra quando feita à vista. Se um imóvel era anunciado, no lançamento, a R$ 2 milhões e é vendido três anos depois, a um preço inferior em uma compra à vista, muito disso se dá pelo fato do formato da compra”, pondera Totara.

A pedagoga Aryane Leonardo conta que pagou mais barato no seu “pronto para morar” localizado no bairro Sacomã, em São Paulo, em 2019. “Estava me divorciando na época e eu e meu ex-marido decidimos vender a casa em que morávamos. O imóvel pronto foi a solução para que eu pudesse me mudar de maneira rápida com meus filhos. Segundo a corretora, pagamos mais barato do que quem comprou no lançamento”, conta.

O apartamento de Aryane, de 67 m², no 18º andar, foi comprado por R$ 334,7 mil — acima dos R$ 400 mil cobrados pela construtora no lançamento. A entrada dada foi alta, equivalente a 76% do valor do imóvel. O valor remanescente, cerca de R$ 80 mil, foi financiado.

Apesar de ter ocorrido na pré-pandemia, o caso ilustra a grande desvantagem do imóvel de estoque pronto: a entrada mais alta. Para comprar um “pronto para morar” não é necessário ter o valor todo à vista ou algo próximo a isso, mas uma entrada mais robusta é essencial, uma vez que os bancos não financiam o apartamento por completo.

“Os bancos estão mais criteriosos, com a concessão de crédito imobiliário ficando mais limitada. Já trabalhei em períodos em que era possível conseguir um financiamento, levando em conta os comprovantes de renda do interessado, com uma entrada de 10% do valor do imóvel. Hoje, dentro dos negócios que estou tocando, a exigência mínima tem sido em torno de 20% do valor do imóvel como entrada”, diz a corretora Denise Carvalho.

Concessão de crédito imobiliário

O volume disponível de recursos para financiar o mercado de imóveis superou a marca de R$ 2 trilhões em julho de 2023, vindo de R$ 1,63 trilhão no mesmo mês de 2021, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O montante se refere a todos os tipos de instrumentos de crédito atrelados a bens imobiliários.

Contudo, isso não necessariamente se traduz em uma quantidade maior de empréstimos concedidos. Segundo a Abecip, os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas (de poupança) do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), retraíram 15,6% em um ano, para R$ 11,8 bilhões em novembro de 2023. Da mesma forma, entre janeiro e novembro de 2023, o volume financiado diminuiu 16,8% no mesmo período, para R$ 137,5 bilhões.

Como escolher o seu “Pronto para Morar”

Há dois motivos para o imóvel ter “sobrado”. “Geralmente este imóvel ou foi precificado errado pela incorporadora, que cobrou caro demais, ou ele tem algum ponto negativo — pode ser baixo demais ou ter pouca privacidade”, segundo Alberto Ajzental, especialista em mercado imobiliário e professor na Fundação Getúlio Vargas,

O tipo de imóvel que acaba sobrando varia de acordo com o nível socioeconômico do empreendimento. É o que explica Denise Carvalho, corretora de imóveis há mais de 20 anos. “Se o projeto é econômico e tiver estoque, tradicionalmente é composto pelas unidades mais caras — mais altas, por exemplo. Já se o projeto for direcionado a classes mais altas, o que sobra geralmente são unidades inferiores, em andar baixo ou térreo, muito expostas a barulho”.

Por isso, segundo os especialistas, a pesquisa pelo imóvel de estoque deve ser minuciosa e detalhista, sempre visitando os candidatos e a fazendo uma pesquisa de preço a partir da sua capacidade de compra e considerando referências (veja mais abaixo).

Escolha da localização

A primeira etapa para comprar um imóvel, de qualquer tipo, é a localização. Selecionar bairros segundo a proximidade com o trabalho, a escola dos filhos ou que seja mais seguro é o primeiro passo. Com os bairros em mente, é hora de mapear os lançamentos.

Uma busca no Google pode ajudar, sobretudo nos sites de construtoras e incorporadoras de imóveis que atuam na região de interesse. Nos sites, procure entre os lançamentos o filtro “Pronto para morar” ou “Obra concluída”. Se o projeto não estiver sinalizado com um “100% vendido”, vale o contato com o corretor.

É comum que os portais das construtoras também compartilhem o status da obra de cada projeto. Fique ligado nos projetos ainda em obras, mas em fase final, de acabamento, por exemplo.

Se tratando de projetos prontos, é comum não haver mais showroom do lançamento, por isso não deixe de preencher o formulário da corretora com o seu contato ou buscar um corretor que esteja trabalhando com o projeto em questão.

Regra do m²

Para saber se o preço do m² de um imóvel de estoque é atrativo, tenha como referência o preço do m² do imóvel na planta e do m² de um imóvel que esteja pronto há alguns anos naquela mesma região. A dica é de Eduardo Muszkat, diretor de crédito imobiliário na Creditas.

Supondo que o preço do m² de um imóvel na planta custa R$ 8 mil em uma determinada região, e o consumidor que está buscando apartamento ache uma unidade já pronta (um pouco mais velha) com um m² custando R$ 14 mil, ele acaba de estabelecer o valor mínimo e máximo da sua régua. “Quanto mais o preço do m² do imóvel novo e pronto para morar se aproximar do mínimo (R$ 8 mil), mais vantajoso o negócio tende a ser”, explica Muszkat.

É hora de comprar imóvel de estoque?

O aquecimento do setor imobiliário está intimamente ligado ao patamar dos juros no país. A Selic, taxa brasileira de referência, está em 11,25%. A expectativa para o fim de 2024 é que ela caia para 9%, o que ajudaria a aquecer o mercado imobiliário.

Ainda assim, as perspectivas positivas relacionadas a juros não apontam para um cenário em que os estoques aumentem significativamente. “Ainda temos um alto nível de juros, que impacta diretamente nas vendas do setor imobiliário. Mas as perspectivas relacionadas a indicadores macroeconômicos, como Selic e inflação, são positivas. E em momentos assim, o mercado imobiliário se aquece novamente — e sobram menos imóveis nos projetos novos”, avalia Ruan Argenton, analista focado no setor imobiliário da XP.

Como o aumento dos estoques dos imóveis não é esperado para o médio prazo, para aqueles que querem um apartamento pronto e possuem um valor de entrada essa pode ser a hora de fechar um negócio.

“A condição macroeconômica mais desafiadora, de juros mais altos, geralmente é acompanhada de um crescimento nos estoques. Quando a situação vai apontando para uma melhora, a expectativa de queda de juros aumenta, esses estoques acabam. É uma relação de causalidade. E eles já estão baixos. Então esse pode sim ser um momento favorável para esta compra”, pondera a corretora Denise Carvalho.