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São Paulo está no centro de um êxodo estrutural: as pessoas estão indo embora do estado. Contudo, essa debandada não é generalizada, uma vez que algumas cidades importante do interior paulista estão recebendo cada vez mais habitantes – aquecendo o mercado de incorporação no coração do estado.
Pela primeira vez na história dos registros oficiais, o Estado de São Paulo registrou saldo migratório negativo entre 2017 e 2022, de acordo com o IBGE. Apesar de se manter como o principal centro migratório do país, recebendo 736 mil imigrantes, o estado perdeu 826 mil emigrantes no período.
A capital, que viu sua população crescer em mais de 2 milhões de pessoas entre as décadas de 1960 e 1970 (para 5,88 milhões de habitantes), viu essa taxa de crescimento reduzir periodicamente, de alto em torno de 5% por ano para 0,2% em 2022, quando atingiu 11,45 milhões de habitantes.
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O resto do estado também está perdendo habitantes, mas a um ritmo menor do que a capital, indo de 3,4% em seu auge, na década de 1980, para 1,2% em 2010 e 0,8% em 2022. São 32,9 milhões de habitantes no interior.
Acontece que a desaceleração no coração do estado não se dá de maneira generalizada. O relatório “Perfil dos Municípios Paulistas em 2023”, o mais recente do tipo publicado pela Fundação Seade, centro de produção e disseminação de análises e estatísticas do governo paulista, mostrou que, entre os 15 maiores municípios paulistas (com mais de 400 mil habitantes), sete terem apresentaram salto migratório negativo e oito, salto migratório positivo.
Apesar do órgão não abrir exatamente quais são esses municípios, a reportagem do InfoMoney conseguiu chegar aos nomes com a ajuda de uma inteligência artificial, que analisou os dados demográficos disponibilizados no painel Seade Municípios. A conclusão foi: os municípios que apresentaram salto migratório negativo foram São Paulo, Guarulhos, São Bernardo do Campo, Santo André, Osasco, Mauá e Santos, enquanto que Campinas, São José dos Campos, Ribeirão Preto, Sorocaba e Jundiaí, São José do Rio Preto, Piracicaba e São Carlos apresentaram saldo migratório positivo.
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Demanda por imóveis acelerada no interior
A tendência de migração para o interior paulista é comprovada pelo aumento de transações imobiliárias e o sucesso de lançamentos de alto padrão.
Segundo a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o interior se tornou o principal motor de crescimento do setor, registrando um crescimento de 26% nas vendas de imóveis novos no primeiro semestre de 2025. O estudo da associação analisou o desempenho do mercado nas cidades de Bauru, Campinas, Franca, Jundiaí, Marília, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Santos, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, Sorocaba e Sumaré.
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“O interior de São Paulo vive um ciclo muito consistente de expansão imobiliária. Em São José do Rio Preto, a alta foi de 42% nas unidades vendidas. Esse movimento reflete tanto a busca por melhor qualidade de vida quanto uma demanda estrutural muito forte: quase metade dos brasileiros quer comprar imóvel, uma vez que o aluguel subiu 63% em cinco anos e o déficit habitacional permanece elevado”, disse Luiz França, presidente da ABRAINC, ao InfoMoney.
A reportagem conversou com a Newe Urbanismo Integrativo, uma nova urbanizadora que atua com foco em alto padrão, e que escolheu São José do Rio Preto para estrear o seu maior projeto: um lançamento de 179 lotes de alto padrão (com investimento médio de R$ 1,5 milhão), que alcançou a marca de 70% das unidades vendidas em apenas 60 dias. O preço médio de cada lote no Distrito Newe, que reúne três condomínios, é de R$ 1,5 milhão. O VGV (valor geral de vendas) do projeto é de aproximadamente R$ 1 bilhão.
A Newe foi lançada ao mercado em setembro de 2025, mas o negócio vem sendo planejado e estruturado desde 2019, após quatro anos de pesquisa e benchmark internacionais. “Nosso planejamento levou em conta essa tendência de migração. Nos antecipamos a esse movimento e, por isso, estamos tendo esse relativo sucesso em tão pouco tempo, já tendo um resultado bastante importante”, contou ao InfoMoney Dilson Athia, diretor presidente da companhia.
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“A empresa nasceu para atuar no segmento de alto padrão e atender uma demanda crescente por moradia que una bem-estar, qualidade de vida, natureza e o urbanismo trabalhando a integração do homem com a natureza. O movimento dialoga diretamente com a transformação do comportamento do consumidor que busca novos modelos de morar, orientados por bem-estar, contato com o verde, experiências urbanas qualificadas e estética”, completa Caetano Viana, Head de Projeto, Produto e Aprovação da Newe Urbanismo.
Somando o projeto de Rio Preto a outro, em Presidente Prudente, o VGV total da companhia fica na casa dos R$ 1,5 bilhão. Em 2026, a Newe estima um faturamento de R$ 500 milhões em 2026.
O custo de morar
Um dos principais motores do êxodo é o custo da moradia, e o contraste entre o preço do aluguel e do metro quadrado comprado na capital e nas cidades do interior justifica a decisão de milhares de famílias.
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Segundo o Índice FipeZap de novembro, enquanto o preço médio do aluguel em São Paulo está na casa dos R$ 62,25/m² e o preço médio de venda atinge R$ 11.882/m², os preços praticados em São José do Rio Preto são, respectivamente, R$ 29/m² e R$ 5.794 – que significa, de maneira simplificada, uma redução de 50% no custo de morar.
Em Campinas, cidade mais próxima à capital, o aluguel está na média de R$ 50,01/m² e o preço de venda, em R$ 7.506/m².