Casa de luxo pode ser penhorada por dívida? STJ reforça proteção ao bem de família

Morar em uma casa de alto padrão não é motivo suficiente para que um empresário endividado perca seu imóvel para pagar credores. Essa foi a decisão unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), anunciada nesta sexta-feira (28), sobre a proteção legal do bem de família.

Segundo o colegiado, as hipóteses de exceção à impenhorabilidade previstas no artigo 3º da Lei 8.009/1990 são taxativas e devem ser interpretadas restritivamente, não sendo possível ao Poder Judiciário criar exceções com base no valor, no padrão ou em outras características do imóvel. O processo, AREsp 2.791.033, foi julgado em 22 de junho.

A decisão ganha relevância especialmente neste momento de crise das empresas onde empresários, sócios e profissionais assumem garantias pessoais em empréstimos ou outras obrigações de suas empresas. Quando o negócio enfrenta dificuldades financeiras, o patrimônio pessoal do garantidor pode entrar na mira dos credores. Isso, porém, não significa que todos os seus bens estejam automaticamente disponíveis para quitar a dívida.

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Para Milena Xavier, advogada da Hemmer Advocacia, o entendimento impede que uma avaliação subjetiva sobre o patrimônio do devedor seja utilizada para retirar uma proteção estabelecida em lei. “Uma residência não deixa de ser considerada bem de família simplesmente porque possui alto valor de mercado ou é considerada de alto padrão. A legislação busca proteger a moradia familiar e não estabelece um teto financeiro para essa garantia”, afirma.

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Solução intermediária

O caso analisado pelo STJ torna mais clara a extensão dessa proteção. A disputa começou em um cumprimento de sentença no qual o credor tentou penhorar o imóvel onde os devedores moravam. Em primeira instância, o pedido foi rejeitado porque a residência foi reconhecida como bem de família.

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR), entretanto, mudou a decisão. Como o imóvel estava localizado em um condomínio de alto padrão e possuía elevado valor de mercado, o tribunal estadual considerou possível vendê-lo para pagar a dívida e reservar uma parcela do dinheiro obtido para que os devedores comprassem outra residência.

Foi justamente essa solução intermediária que o STJ rejeitou. Para o relator, ministro Moura Ribeiro, permitir a venda significaria criar uma exceção que não existe na Lei 8.009. O tribunal destacou que conceitos como luxo e alto padrão são subjetivos e poderiam gerar insegurança jurídica caso fossem utilizados para decidir quais famílias merecem ou não a proteção.

A discussão não é nova. Em 2010, a Terceira Turma já havia afirmado que basta, para efeito dessa proteção, que o imóvel seja utilizado como residência da família, independentemente de ser luxuoso ou de alto valor. Em 2016, a Quarta Turma voltou a rejeitar a possibilidade de penhora baseada apenas no elevado valor econômico da residência.

O julgamento deste ano, portanto, não cria uma proteção nova para imóveis milionários. Ele reafirma e fortalece uma jurisprudência que o STJ vem construindo há anos.

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Cobrança a empresário endividado

A decisão também não significa que o patrimônio pessoal de empresários e sócios esteja protegido de qualquer cobrança. Quando uma pessoa oferece garantia pessoal para obter crédito para sua empresa, o credor pode buscar os bens do garantidor se estiverem presentes as condições jurídicas para isso. A residência familiar é que possui uma proteção específica, dentro das regras da Lei 8.009/1990.

“O credor tem o direito de buscar o pagamento da dívida, mas a execução também possui limites. O patrimônio elevado não elimina direitos previstos em lei”, afirma Milena. É uma distinção importante. A proteção acompanha a função do imóvel como moradia familiar, e não uma avaliação sobre se o devedor teria condições econômicas de morar em uma casa mais barata.

Outra decisão do STJ, de março deste ano, ajuda a dimensionar esse entendimento. A Quarta Turma analisou um caso no qual a parte possuía outro imóvel de menor valor. O tribunal manteve a proteção sobre aquele que efetivamente era utilizado como residência, considerando irrelevante seu elevado valor.

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Proteção não é absoluta

Existe, entretanto, uma ressalva porque um bem de família não significa imóvel intocável em qualquer circunstância. A própria Lei 8.009/1990 estabelece exceções à impenhorabilidade. Por isso, mais importante do que saber o tamanho ou o preço da residência é identificar a origem da dívida cobrada. Entre as situações previstas legalmente estão determinadas obrigações relacionadas ao próprio imóvel, além de hipóteses específicas estabelecidas no artigo 3º da lei.

Milena cita como exemplos financiamentos destinados à aquisição ou construção do próprio imóvel, obrigações alimentares, tributos, taxas e contribuições incidentes sobre o bem e determinadas garantias constituídas sobre a propriedade. “Por isso, é fundamental analisar a origem da dívida e as condições de cada caso”, explica.

Essa distinção é particularmente relevante no caso das dívidas fiscais. O simples fato de uma pessoa dever impostos não significa, por si só, que sua residência possa ser penhorada. A situação pode mudar quando a cobrança estiver relacionada ao próprio imóvel, como ocorre em determinadas obrigações tributárias incidentes sobre o bem.

Há ainda uma diferença entre uma tentativa de penhora e a perda definitiva do imóvel. Um credor pode pedir a constrição da residência e até obter inicialmente uma decisão favorável. O proprietário, entretanto, pode questioná-la judicialmente se demonstrar que o imóvel preenche os requisitos do bem de família e que a dívida não se enquadra nas exceções previstas em lei.

Foi exatamente o que ocorreu no processo agora destacado pelo STJ. Depois de o TJPR admitir a venda do imóvel, a discussão chegou à corte superior, que restabeleceu a proteção. “Uma ordem de penhora não significa necessariamente que o imóvel será perdido. Se a residência preencher os requisitos para ser considerada bem de família e não estiver enquadrada em uma das exceções legais, a penhora pode ser questionada judicialmente”, ressalta Milena.