Otimismo dos analistas

Shoppings surpreendem com recordes de vendas; inflação é monitorada, mas otimismo com ações continua

Ações da administradoras estão “bem na fita” dos analistas, mas ainda não refletem seus números operacionais

Por  Mitchel Diniz -

Em meio a um cenário econômico turbulento, os shoppings centers estão conseguindo realizar um feito raro. Enquanto os demais setores pelejam para se recuperar dos impactos da pandemia, empresas como Iguatemi (IGTI11) e Multiplan (MULT3) já apresentam resultados melhores que os registrados antes do estouro da Covid-19 pelo mundo.

Os shoppings permaneceram fechados por mais de um ano e por muitos meses operaram de forma parcial, em função das regras de distanciamento social. Nesse período, as administradoras cobraram menos aluguel dos lojistas e cortaram custos. Agora, já conseguem retirar descontos, ao passo em que as vendas crescem de forma surpreendente.

Demanda represada ou crescimento sustentável? Ao tentar responder a essa pergunta em um encontro com empresários do setor, os analistas do Itaú BBA chegaram à conclusão de que as vendas não vão desacelerar. Pelo contrário: devem crescer de forma mais rápida ao longo de segundo semestre.

“Os aluguéis estão crescendo com mais velocidade do que as vendas, mas isso não está se transformando em inadimplência ou vacância”, observa a análise do BBA. O relatório da casa destaca que, atualmente, os shoppings têm muito poder de barganha. Somado a isso, os custos de ocupação não estão muito acima das médias históricas e a alavancagem operacional dos lojistas suporta aluguéis mais altos.

“Uma métrica que os analistas gostam de olhar é o custo de ocupação, o quanto o lojista paga para o shopping, em média. Esses números estão em queda, mesmo com as administradoras aumentando muito o aluguel”, explica Leonardo Rufino, sócio e gestor da Mantaro Capital.

Shoppings aumentaram aluguéis sem provocar inadimplência

No segundo trimestre de 2022, a Iguatemi conseguiu manter o ritmo de expansão de vendas, que cresceram 30% em relação ao mesmo período de 2019, para R$ 4,3 bilhões. Já o indicador aluguéis mesma loja (SSR) avançou de 55% em abril para 59% em junho.

“A empresa praticamente fechou a lacuna do seu SSR para a inflação do período, o que é bastante expressivo e nos deixa com a seguinte pergunta: qual outro segmento conseguiu aumentar seus resultados em linha com a expressiva alta inflacionária do país?”, indagam os analistas do Credit Suisse. A Iguatemi reajusta seus aluguéis pelo IGP-M, que teve uma variação de 61% em 36 meses. Logo, o indicador de aluguel aponta que a empresa praticamente zerou seus descontos. O custo de ocupação da companhia ficou em 11,3% (ante 11,7% no segundo trimestre de 2019) e a inadimplência negativa (-2,3%).

“Além da recuperação das vendas, a empresa continuou apresentando melhora em seus indicadores de aluguel, retomando os custos de ocupação históricos. Isso permitiu que ela aumentasse a cobrança dos aluguéis e recebesse aluguéis passados, o que se refletiu em uma inadimplência negativa”, escreveram os analistas da Levante Ideia de Investimentos.

As vendas dos shoppings da Multiplan no segundo trimestre atingiram R$ 4,9 bilhões, um recorde para o período, e crescimento de 28,8% em relação ao mesmo trimestre em 2019. Outro dado que chamou atenção na prévia operacional foi a redução da vacância – a taxa de ocupação da Multiplan subiu para 95,1%.

Até quando é possível repassar a inflação?

A recente queda das commodities e a redução de ICMS sobre combustíveis trouxe para o mercado a perspectiva de que a inflação deve desacelerar no segundo semestre. Mas isso não significa que a escalada de preços deixou de ser uma preocupação. A disparada do dólar na última semana fez, inclusive, com que a curva de juros futuros precificasse taxa na casa de 14,5%. Isso sem falar nas previsões para 2023. A redução de impostos tira o impacto da inflação neste ano, mas joga o ônus para o ano que vem.

Sendo assim, até quando as administradores de shoppings vão conseguir repassar os ajustes inflacionários aos seus lojistas? “Inflação é um ponto de atenção. Mas, por enquanto, o lojista está vendendo muito bem e isso ajuda no custo de ocupação dele”, diz Ygor Altero, head de Real Estate da XP.

“Espaço para repasse ainda tem, especialmente nas administradoras de alta renda”, complementa Rufino, da Mantaro. Empresas como Iguatemi, Multiplan e brMalls (BRML3) possuem em seu portfólio o que os analistas chamam de shoppings dominantes, com maior exposição a um público de renda mais elevada. “Esses portfólios são os mais resilientes – os últimos a serem impactados numa crise e os primeiros a acelerar na retomada”, explica Altero.

A exceção são os players menores, conhecidos como lojas “satélite”. Eles têm menor poder de barganha e sentem mais as pressões inflacionárias. É diferente da loja “âncora” – aquela que não pode faltar em um shopping center. “Esse lojista sabe do poder de barganha que tem e o custo de ocupação deles acaba sendo mais baixo. Mas essas lojas também vendem muito”, pontua Altero.

O que esperar para ações do shopping?

As principais administradoras exibam vendas e custos melhores do que o período pré-pandemia – e ainda há espaço para crescimento, pontuam os analistas. “Tem outros segmentos dentro do shopping que ainda não se recuperaram 100%. Ainda tem mais por vir em fluxo de veículos, cinemas, restaurantes. A tendência é bem positiva”, diz o head de Real Estate da XP.

As casas de análise também têm perspectivas positivas para os papéis das administradoras “top de linha” e algumas elevaram preço-alvo para essas ações após as prévias operacionais positivas. De acordo com a Refinitiv, a mediana de preço-alvo para IGTI11 é de R$ 28 (potencial de valorização de 50,5% em relação ao último fechamento). De 11 casas que cobrem o papel, nove recomendam compra.

O preço-alvo médio para MULT3 também é de R$ 28 (upside de 16,3%), com 11 de 14 casas que acompanham ação recomendando sua compra. Já BRML3 está com preço-alvo médio de R$ 11 (upside de 45,3%). Nesse caso, sete das 13 casas de análise que cobrem o papel tem recomendação neutra (hold) e cinco recomendam compra.

Na avaliação de Rufino, da Mantaro, gestora comprada em shoppings, as empresas têm apresentado os melhores resultados da história, mas os preços das ações estão nas mínimas. “Um descolamento que nunca vi antes”, diz. Mas o que é preciso para destravar o valor dos papéis? “O fundamento está redondo, o que atrapalha é o macro”, resume Altero.

Ambos os analistas acreditam que qualquer sinal de alívio na inflação pode gerar alta no valor dos papéis. Logo, pode ser uma opção para o investidor se posicionar antes dos juros da economia voltarem a cair. “Este ano mesmo, não precisa esperar o ano que vem. A gente não vai acertar a hora que o macro estiver melhor, conclui Altero.

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