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Com alta acumulada de 46% em 2023, o índice IMOB da B3, que representa os ativos mais negociados e de maior representatividade do setor imobiliário e de construção civil, registra ganhos bem superiores ao do Ibovespa, de cerca de 10%, guiado pela expectativa de queda de juros e por programas do governo.
Com isso, as expectativas para a temporada do segundo trimestre de 2023 para as construtoras são grandes, além das sinalizações que elas podem trazer.
A XP aponta que, no segmento de baixa renda, as prévias operacionais do 2T23 mostraram vendas líquidas acima das expectativas para a maioria das empresas, sugerindo uma demanda sólida por moradias de baixa renda e mantendo um ritmo forte em relação aos últimos trimestres.
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“No entanto, ainda vemos um cenário misto nos resultados do segundo trimestre, com empresas que já estavam operando de forma rentável potencialmente aumentando a margem bruta”, avaliam os analistas da casa.
Por outro lado, veem os nomes mais impactados pela dinâmica da inflação dos custos de construção em 2021/2022 buscando recuperar a rentabilidade, principalmente por meio do aumento de preços. Como resultado, podem ver uma melhora na margem a apropriar (REF), porém as margens brutas devem se manter abaixo dos níveis históricos, uma vez que projetos com menor rentabilidade devem ainda ser relevantes na consolidação dos resultados das companhias.
Já nos segmentos de de média/alta renda, as prévias operacionais do 2T23 mostraram uma recuperação nos lançamentos.
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“Do lado positivo, vemos um desempenho sólido de vendas de projetos com maior percentual de conclusão (estoque em construção e estoque finalizado) ajudando no reconhecimento de receita líquida. Por outro lado, maiores descontos podem gerar um impacto negativo na margem bruta”, avaliam os analistas da XP.
A Genial Investimentos destaca, ao olhar para as prévias operacionais, também que as construtoras surpreenderam positivamente neste trimestre. De um lado, as construtoras com foco no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) seguiram apresentando bons resultados operacionais, com lançamentos crescentes e vendas aceleradas para Cury (CURY3) e Direcional (DIRR3).
Tenda (TEND3) e MRV (MRVE3), que vinham decepcionando nos últimos trimestres, passaram a colher os frutos da mudança de estratégia com maior foco em rentabilidade e agora voltaram a apresentar números operacionais mais fortes.
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“Além disso, devemos ver uma melhoria significativa nas margens de ambas e menor queima de caixa, se aproximando do breakeven (equilíbrio entre receitas e despesas). Por fim, RNI (RDNI3) deve ter um trimestre mais neutro, com margem estável e vendas praticamente em linha com as do ano passado”, aponta a casa de análise.
Do outro lado, as construtoras de médio/alto padrão também mostraram melhorias operacionais significativas, com vendas e lançamentos acelerando. No entanto, ainda espera que as construtoras deste segmento sigam com margens prejudicadas, tanto devido aos impactos do INCC em 2021/2022 quanto aos descontos oferecidos nos últimos trimestres. A melhoria nas vendas implica em uma tendência de retirada dos descontos e expectativas de melhoria nas margens nos próximos trimestres.
O Credit Suisse também aponta que, para o trimestre, espera um bom conjunto de resultados das construtoras, apesar de também enxergar alguns resultados que podem decepcionar. Da sua cobertura, os analistas veem que Direcional e Cyrela devem ser os principais destaques positivos.
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Já EzTec (EZTC3) ainda deve mostrar um balanço ruim pelos lançamentos nos trimestres anteriores; para MRV, o time acredita que os resultados devem ser neutros, com leve aumento na margem bruta (MB) no trimestre, mas com efeito positivo dos swaps de recompras de ações e dívida.
No caso de Tenda (TEND3), o banco enxerga margens brutas mais fracas do que o consenso, mas permanece otimista com a materialização do turnaround (virada operacional).
Confira as estimativas do time para o segundo trimestre de 2023:
Construtoras de média e alta renda
Cyrela (CYRE3)
Com base na forte prévia operacional, o Credit acredita que a Cyrela reportará uma receita superior ao esperado, o que sustentará um forte balanço.
Os analistas esperam uma receita líquida de R$ 1,65 bilhão (14% acima do consenso) e uma ligeira expansão da margem bruta (+140 pontos-base na base trimestral, para 32%, 20 pontos-base acima do consenso de mercado). Assim, o lucro líquido pode totalizar cerca de R$ 230 milhões, alta de 50% no ano e em linha com o consenso de mercado.
A XP espera que a Cyrela deva apresentar resultados positivos. Nesse sentido, projeta que a receita líquida alcance R$ 1,60 bilhão (+28% na base anual e +25% na comparação trimestral), impulsionada principalmente pelo impressionante crescimento das vendas líquidas no 2T (+45% ano a ano), apoiado por lançamentos sólidos (+52% frente o 2T22).
Além disso, espera uma leve aceleração da margem bruta, atingindo 31,8% (+50 pontos-base na comparação anual), auxiliada por (i) controle dos custos de construção; e (ii) projetos de alta renda contribuindo para uma composição de receitas com margens ligeiramente maiores. Assim, o destaque deve ser o lucro líquido, alcançando R$ 250 milhões na visão da casa (+66% frente o 2T22).
EZTec (EZTC3)
Embora os lançamentos no trimestre tenham apresentado uma velocidade de vendas decente, o Credit Suisse acredita que deve ter um baixo impacto.
Os analistas esperam que a receita líquida de R$ 250 milhões seja definida principalmente pelo menor nível de lançamentos dos últimos trimestres e pelo maior nível de distratos do Parque da Cidade. O Credit projeta que a margem bruta aumente 370 pontos-base na comparação com o 1T23, para 32%, e que o lucro caia cerca de 30% frente o 2T22, para R$ 60 milhões.
A XP espera resultados neutros para a EZTec no 2T23. Apesar do sólido desempenho de vendas líquidas (+101% na base anual), estima que a receita líquida fique estável no ano e no trimestre, chegando a R$ 251 milhões, afetada por (i) maiores distratos no projeto Parque da Cidade (R$ 27 milhões no 2T23); e (ii) maior presença de projetos com resultados reconhecidos por meio do método de equivalência patrimonial.
Além disso, a margem bruta deve aumentar gradualmente, atingindo 31,2% (+2,8 pontos no trimestre), mas ainda prejudicada por uma composição de receitas com margens menores (projetos de 2020). A casa espera que o lucro líquido alcance R$ 58 milhões (-30% na base anual e +42% na comparação trimestral), beneficiado por maior equivalência patrimonial (esperamos R$ 42 milhões no trimestre).
Outras companhias
Sobre a Lavvi (LAVV3), a XP projeta resultados positivos, impulsionados principalmente por um desempenho robusto de receita líquida, atingindo R$ 260 milhões (+45% na base anual), impulsionado por sólidas vendas líquidas no projeto Saffire (R$ 812 milhões %Lavvi, com cerca de 40% das unidades vendidas). A estimativa é de que o lucro líquido alcance R$ 57 milhões (+70% frente o 2T22), também beneficiado por maiores receitas financeiras em relação ao 1T23.
Para a Even (EVEN3), a XP espera resultados neutros. Do lado positivo, espera que a receita líquida alcance R$ 718 milhões (+7% na base anual), ajudada por (i) sólido desempenho de vendas líquidas (+23%); e (ii) maior presença de projetos de alta renda na composição das vendas, auxiliando o reconhecimento inicial das receitas. A XP projeta lucro líquido alcance R$ 54 milhões (-7% na base anual).
Com relação à Melnick (MELK3), projeta resultados mais fracos. Na visão da XP, a receita líquida deve desacelerar, alcançando R$ 246 milhões (-19% frente o 2T22), prejudicada por menores vendas líquidas (-61% na base anual) devido à falta de lançamentos no trimestre. Além disso, espera que a margem bruta aumente para 20,9% (estável na base anual), já que os descontos concedidos durante o Melnick Day devem ser menos representativos na composição das receitas. A estimativa é de que o lucro líquido alcance R$ 21 milhões (-30% na base anual).
Para Trisul (TRIS3), do lado positivo, a XP estima que a receita líquida alcance R$ 260 milhões (+24% na base anual), apoiada pelo aumento das vendas líquidas no trimestre (+56% frente o 2T22). Por outro lado, projeta que a margem bruta atinja 24,5%, afetada por (i) descontos nas vendas de estoque; e (ii) projetos com margens brutas menores (projetos de 2020) sendo relevantes na composição das receitas. Por fim, estima que o lucro líquido alcance R$ 27 milhões (+32% na comparação anual).
Na JHSF (JHSF3), projeta receita líquida alcance R$ 372 milhões (-28% frente o 2T22), prejudicada pela menor porcentagem de conclusão nos projetos mais representativos do trimestre (Boa Vista Village e Reserva Cidade Jardim). Além disso, espera que a margem bruta alcance 49,6%, esperando que o lucro líquido alcance R$ 37 milhões.
Construtoras de baixa renda
Direcional (DIRR3)
O Credit Suisse projeta que a receita líquida cresça 4% na base anual, para R$ 610 milhões, devido ao bom desempenho das vendas, ainda que as vendas de lançamentos representem uma parcela maior do que o usual no mix (causando menor reconhecimento de receita).
Os analistas veem a margem bruta podendo chegar a 34,5%, (-100 pontos-base no trimestre, parcialmente impactada por despesas capitalizadas mais altas; mas a margem ajustada deve ficar estável). Consequentemente, estimam um lucro de R$ 63 milhões (forte, mas baixo dos R$ 71 milhões do consenso).
MRV (MRVE3)
O Credit Suisse avalia que a MRV deva apresentar um resultado neutro, principalmente devido a uma leve expansão da margem bruta. A receita líquida deve atingir R$ 1,8 bilhão, porém, o banco espera uma margem bruta de 21,4% (+40 pontos-base frente o 1T23). Com isso, o prejuízo líquido deve totalizar R$ 117 milhões (-R$ 36 milhões incluindo a Resia), ainda prejudicado pelo baixo nível de margens.
Os números do banco não incorporam os ganhos com a operação de swap, o que acreditam poder ser um ponto para melhora dos números.
Os analistas da XP esperam ver outro trimestre de recuperação gradual da rentabilidade, mas as expectativas de um lucro líquido fraco justificam visão mista em relação aos resultados.
O maior volume de vendas líquidas nas operações core (+48% na base anual) deve ajudar a aumentar a receita líquida no 2T, alcançando R$ 1,91 bilhão (+19% frente o 2T22).
Além disso, a margem bruta deve se recuperar gradualmente, atingindo 22,1% (+270 pontos-base na comparação anual e +120 p.b. frente o 1T23), à medida que as vendas com margem bruta mais saudável se tornam mais relevantes no resultado da MRV. Os analistas estimam um lucro líquido de R$ 2 milhões, afetado pelos resultados financeiros.
Tenda (TEND3)
O Credit aponta que, ainda que os números operacionais tenham sido fortes, acredita que a recuperação da lucratividade pode sofrer um solavanco, pois a margem bruta pode cair na base trimestral. O banco estima receita líquida de cerca de R$ 700 milhões (+8% versus consenso).
A margem bruta pode cair 100-200 pontos-base e os analistas acreditam que isso seria recebido negativamente pelo mercado, já que a maioria dos investidores espera uma recuperação mais linear (consenso em 23%, versus 18,7% da estimativa do banco). Com isso, o prejuízo líquido deve chegar a a cerca de R$ 40 milhões.
A XP espera ver sinais mais claros de recuperação da rentabilidade no trimestre, mas os resultados ainda podem ser fracos em comparação com os níveis históricos.
A receita líquida deve aumentar, na visão dos analistas da casa, atingindo R$ 694 milhões (+11% frente o 2T22), ajudada por sólidas vendas líquidas (+31% na base anual). Projetos com margens brutas mais baixas ainda devem ser relevantes, levando a uma margem bruta ajustada de 21,6% (+5,3 p.b. ano a ano e -1,1 p.b. frente o 1T23). A projeção é de um prejuízo líquido de R$ 22 milhões.
Outras companhias
Para a Cury (CURY3), a XP espera que a receita líquida acelere no trimestre, alcançando R$ 701 milhões (+16% ano a ano), impulsionada por (i) sólidas vendas líquidas (+34%); e (ii) produção recorde, o que deve auxiliar o reconhecimento de receitas. Além disso, estimaque a margem bruta alcance 37,7% (+200 pontos-base na comparação anual), mantendo um forte nível de rentabilidade em comparação com pares do setor. Dito isso, espera um sólido lucro líquido, atingindo R$ 115 milhões (+33% na base anual).
Para Plano&Plano (PLPL3), a projeção também é de resultados sólidos no 2T23. “Esperamos que a receita líquida acelere, alcançando R$ 463 milhões (+37% na comparação anual), impulsionada por (i) sólidas vendas líquidas (+53% ano a ano); e (ii) produção sólida”, avalia.
Além disso, Plano&Plano deve continuar registrando uma margem bruta robusta, atingindo 35,4%, seguindo o crescimento da margem a apropriar. Como resultado, espera que o lucro líquido aumente significativamente, chegando a R$ 64 milhões (+231% na base anual), reforçando a estratégia bem-sucedida da Plano&Plano de aumentar o volume de lançamentos, mantendo um sólido nível de rentabilidade, avalia a XP.
