ETF de Fundos Imobiliários (FIIs): o que é e como investir?

Confira um guia completo sobre como investir em um ETF de Fundos Imobiliários

Os FIIs podem ser uma boa alternativa para quem deseja investir no mercado imobiliário sem a necessidade de comprar diretamente um imóvel ou lidar com a tradicional burocracia da administração do espaço. Uma opção ainda mais prática de ingressar no segmento é através do ETF de Fundos Imobiliários.

Tais produtos reproduzem o desempenho de índices ligados ao mercado imobiliário, no Brasil e no exterior, oferecendo um leque de vantagens para o investidor. Veja os detalhes

O que são ETFs

A sigla ETF vem do inglês Exchange Traded Fund e identifica os fundos de investimento referenciados em índices de mercado. O principal diferencial desse produto é ter cotas negociadas em bolsas de valores. Dessa forma, o investidor pode entrar ou sair de uma aplicação em ETF comprando ou vendendo cotas desses produtos diretamente no pregão – exatamente como ocorre com as ações de uma companhia listada.

Existem ETFs dos mais variados tipos, mas o objetivo é sempre reproduzir o desempenho do indicador escolhido, que pode ser de renda variável ou fixa. Para obter tal resultado, o gestor busca espelhar em seu portfólio todos os ativos que formam a carteira teórica do índice de referência, com os mesmos pesos relativos.

No Brasil, os ETFs mais negociados na B3 são os que seguem a carteira teórica de ações do Índice Bovespa (Ibovespa). Existem também fundos que acompanham indicadores de renda fixa, reunindo, na maioria dos casos, títulos públicos ou papéis privados.

Você pode conferir todos os detalhes sobre o universo os ETFs em um guia completo preparado pelo InfoMoney.

O que é um ETF de fundos imobiliários?

Assim como o Ibovespa reúne as principais ações da B3, existem índices formados por um rol de fundos imobiliários – cujas cotas também são negociadas em Bolsa. Um ETF de fundos imobiliários (FIIs) buscará, portanto, replicar o desempenho de um desses indicadores.

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Como funciona um ETF de fundos imobiliários?

O funcionamento de um ETF de FIIs segue a mesma lógica dos demais. Uma vez escolhido o índice de referência no setor, o gestor do produto irá selecionar esses mesmos ativos para compor sua carteira de investimentos, ou seja, irá comprar cotas dos mesmos fundos imobiliários que formam aquele indicador.  

Quais são os ETFs de fundos imobiliários listados na B3?

Existem atualmente três produtos do tipo negociados no mercado brasileiro.

O pioneiro nesse segmento é o Trend ETF IFIX (XFIX11), criado pela XP Asset em novembro de 2020 e que segue o desempenho do índice de fundos imobiliários de alta liquidez (IFIX-L), criado pela B3.

Em fevereiro de 2022, a XP lançou outro portfólio do tipo, desta vez focado no segmento de Real Estate (REITs, equivalentes aos fundos imobiliários norte-americanos).

O objetivo do Trend ETF FTSE US REITs (URET11) é replicar o índice FTSE Nareit Equity REITS Index e, para tanto, investe quase a totalidade do patrimônio em cotas de outro ETF listado na Bolsa de Nova Iorque, o iShares Core U.S. REIT ETF (USRT).

O fundo da XP veio se juntar a outro ETF de REITs listado na B3, o ALUG11, que reproduz o ETF VNQ (Vanguard Real Estate), também negociado em Nova Iorque. O produto, cuja gestão é feita pela Investo, acompanha o índice MSCI US IMI Real Estate 25/50 Index.

Vantagens de se investir em ETF de Fundos Imobiliários ao invés de FIIs diretamente

Para quem mira o segmento imobiliário, os ETFs de FIIs oferecem algumas vantagens, destacam especialistas.

Danilo Gabriel, gestor da XP Asset, destaca o benefício da diversificação do investimento, pois um único produto irá seguir o desempenho médio de vários fundos imobiliários ao mesmo tempo. “É algo que vale para todas as temáticas de ETFs. É um produto que traz solução para o investidor, reunindo diversos ativos de determinado segmento”, afirma.

Para se ter uma ideia, em março de 2022, o IFIX-L da B3 agregava 64 fundos imobiliários em sua carteira teórica.

Na prática, tal característica representa um diferencial principalmente para o investidor que não tem tempo e/ou conhecimento técnico suficiente para selecionar os fundos imobiliários que melhor se enquadrem no seu objetivo e horizonte de aplicação.

Outro ponto bastante lembrado é a gestão profissional dos recursos. Como em qualquer fundo de investimento, os ETFs são administrados por uma instituição financeira, cuja equipe fica responsável por monitorar os resultados do produto e promover as mudanças necessárias na lista de ativos.

“Temos um time na XP Asset somente para tocar os fundos indexados, com cerca de R$ 2 bilhões sob gestão apenas no mundo dos ETFs”, conta Gabriel. “Todos os dias estamos preocupados em estar 100% aderentes ao índice de referência.”

Segundo ele, quando o fundo entrega exatamente o que o investidor quer, isso agrega valor, mesmo no universo dos produtos indexados. “Ele [gestor] pode buscar, por exemplo, o menor custo possível para esse portfólio.”

O executivo lembra ainda que os ajustes periódicos nas carteiras dos ETFs, em razão de mudanças na composição dos índices de referência, são feitos automaticamente.

Tudo isso com um investimento inicial bem menor do que o aporte direto em fundos imobiliários.

Camila Pacheco, analista de produtos listados da XP, ressalta também a transparência dos ETFs de FIIs. “Em nosso site, o investidor pode conferir diariamente em que fundos, e em que proporção, estamos investindo.”

Apesar das vantagens estruturais, Gabriel pondera que um determinado produto não exclui o outro. “Gosto de pontuar que a escolha não é por um ou outro produto. É por um e outro”, afirma. “O investidor está cada vez mais sofisticado e o ideal é ter uma mescla, com uma parcela do patrimônio em gestão indexada e a outra em gestão ativa.”

E como ficam os proventos recebidos pelos ETFs de FIIs?

Atualmente, os ETFs de FIIs existentes no mercado brasileiro não distribuem aos cotistas os proventos recebidos. Esses recursos são reinvestidos no próprio fundo, engordando o patrimônio líquido.

No início de março de 2022, no entanto, a gerente de cash equities da B3, Gabriela Shibata, disse ao InfoMoney que a Bolsa pode desenvolver até o fim do ano um sistema que viabilize a distribuição de proventos por parte de ETFs no país.

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Como investir

Para adquirir cotas de ETFs de FIIs ou de fundos imobiliários diretamente é preciso abrir conta em uma corretora de valores. Se a instituição não for ligada ao banco com o qual o investidor já movimenta seu dinheiro, será necessário o cadastro de dados financeiros e o envio de recursos que cubram os custos relativos às operações que deseja realizar.

As ordens de compra e venda das cotas podem ser feitas pelo cliente por telefone, via mesa de operações ou direto na plataforma eletrônica de negociação da corretora – sistema conhecido como home broker.

Todos os ativos listados na Bolsa possuem um código, também chamado de ticker, que é usado para realizar as operações. No caso dos ETFs e dos fundos imobiliários, os códigos de negociação das cotas possuem sempre quatro letras seguidas do número 11.

Exemplos: BOVA11, que identifica o iShares Ibovespa Fundo de Índice, ETF mais negociado na B3 em 2021; e KNIP11, ticker do fundo imobiliário Kinea Índices de Preços, que também ocupou o topo do ranking em transações no mesmo período.

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Custos e tributação

Os custos para negociar cotas tanto de ETFs quanto de fundos imobiliários diretamente são os mesmos relacionados ao universo das ações.

Para comprar e vender esses ativos da B3, existem as taxas de corretagem e custódia – cobradas pela corretora, pela negociação e guarda dos ativos – e os chamados emolumentos, que remunera a Bolsa pelos serviços prestados, como o registro e liquidação das operações.

Neste item, vale lembrar que, nos últimos anos, muitas corretoras vêm diminuindo ou até mesmo zerando as taxas de corretagem e custódia.

Ao escolher um fundo de investimento, o aplicador também estará sujeito à taxa de administração, que visa remunerar o gestor e a instituição financeira responsáveis por aquele produto. Tal cobrança é expressa por um percentual do patrimônio líquido do portfólio, descontado anualmente dos cotistas. Trata-se de um custo que o investidor deve olhar com atenção e buscar sempre comparar essas taxas entre fundos semelhantes que estejam no seu radar.

Na prática, nota-se que, pela própria característica do produto, os valores cobrados pela administração de ETFs de FIIs costumam ser bem menores do que nos fundos imobiliários diretamente. Em determinados casos, chega a cair pela metade.

Alguns produtos podem ainda cobrar pelo desempenho obtido em determinado período, situação que se aplica apenas se estiver previsto no regulamento e o rendimento do portfólio ficar acima do indicador que baliza seu resultado. É a chamada taxa de performance.

No caso da tributação, o investidor precisa ficar atento, pois a alíquota de Imposto de Renda (IR) é diferente em razão das características dos produtos existente hoje no país.

O XFIX11 segue a mesma regra dos fundos imobiliários listados na B3, ou seja, se houver ganho de capital no resgate dos recursos, a tributação será de 20%. Já nos ETFs de REITs, o lucro obtido com a negociação das cotas está sujeito a um imposto de 15%.

Outro ponto relevante é que, em qualquer dos casos, o recolhimento do IR é de responsabilidade do próprio investidor. Se houver ganho líquido nas transações, ele mesmo – ou uma empresa ou profissional contratado para isso – terá que fazer as contas do resultado mensal, gerar uma Darf (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) e efetuar o pagamento, até o último dia útil do mês seguinte ao dos resultados.

O procedimento de recolhimento do IR vale também para o investimento em fundos imobiliários.

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