Levy segue desinflando a bolha dos imóveis; e você acha que os preços vão subir?

Medidas da Caixa para restringir o crédito imobiliário devem reduzir ainda mais a demanda já anêmica por imóveis e aumentar a pressão baixista em preços que já crescem abaixo da inflação

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(SÃO PAULO) – Com Joaquim Levy no Ministério da Fazenda, a Caixa Econômica Federal se tornou um banco completamente diferente do que era durante a gestão de Guido Mantega. Agora a Caixa, que financia mais de 70% dos imóveis no Brasil, já não abre mão de rentabilidade, parou de tomar medidas que possam comprometer sua sustentabilidade de longo prazo e decidiu que vai ganhar dinheiro com crédito imobiliário – mesmo que isso signifique criar dificuldades para os compradores fecharem negócios e adiar o sonho da casa própria para muita gente.

Nesta segunda-feira, a Caixa Econômica Federal reduziu de 80% para 50% do preço do imóvel o valor máximo do financiamento para residências usadas de até R$ 750.000. Então o comprador de uma casa usada de R$ 700.000 terá de pagar ao menos R$ 350.000 à vista, seja com recursos que têm no banco ou com o FGTS. Para os imóveis usados acima de R$ 750.000, o limite caiu de 70% para 40%. Considerando o exemplo acima, o comprador teria de pagar ao menos R$ 420.000 à vista e poderia financiar somente os R$ 280.000 restantes.

Só que essa medida não foi a única sob Levy. A Caixa já havia elevado neste ano os juros para o financiamento imobiliário. A taxa-padrão para imóveis de até R$ 750.000 passou de 9,15% para 9,45% ao ano mais a TR (taxa referencial). O custo efetivo total para o cliente fica em cerca de 12% ao ano – já considerando a TR e os seguros que precisarão ser contratados para o empréstimo ser liberado. Os juros para o financiamento de imóveis com valor superior a R$ 750.000 subiram de 9,20% para 11% ao ano mais TR – ou seja, com um custo efetivo total de cerca de 13,7%.

As taxas atuais são bem salgadas, portanto. Na prática, muitos imóveis à venda podem não caber mais no bolso de boa parte dos compradores. O momento é ruim para isso. Segundo corretores e incorporadores, o mercado parou com o mau momento da economia. Na cidade de São Paulo, foram vendidos 732 imóveis novos em fevereiro, segundo o Secovi (o sindicato da habitação). Nos tempos áureos do começo da década, a cidade chegava a absorver mais de 2.000 imóveis em um único mês.

Com a expressiva queda na demanda, os compradores tiveram que se adaptar à nova realidade. Após subirem forte por mais de uma década, os imóveis já se valorizam menos que a inflação, segundo o FipeZap. Ou seja, os preços reais dos imóveis estão em queda, conforme o gráfico abaixo. A queda do primeiro trimestre foi de 3% – contra uma alta real de nada menos do que 21% em 2010.

Imóveis - evolução dos preços reais

Segundo o FipeZap, geralmente os imóveis se valorizam por três motivos: aumento da população, crescimento da renda e melhora das condições de financiamento. Como vimos, o crédito agora está mais caro e escasso. O ritmo de crescimento população não sofrerá grandes mudanças e deve continuar em leve queda. Já a renda também teve uma piora significativa em 2015. Após anos de bonança, o desemprego voltou a crescer depois das eleições e atingiu 6,2% em março, segundo o IBGE. Economistas não descartam que a taxa continue a aumentar e rume para algo mais próximo a 10% com a recessão econômica. Já os salários reais caíram 3% em 12 meses, o pior número em mais de uma década. Então também não espere crescimento da demanda dos imóveis pelo aumento da renda.

A recente queda da demanda, na verdade, sugere que os imóveis estão caros demais. Segundo o FipeZap, a alta ficou muito acima do enriquecimento da população nos últimos anos. Em São Paulo, por exemplo, um imóvel custava pouco menos de 8 anos de salários de um paulistano médio em 2008. Esse número saltou para quase 15 anos agora. No Rio de Janeiro, o aumento foi de 10 para 17,3, conforme o gráfico abaixo. A conclusão do FipeZap: “Sabemos que o mercado de trabalho brasileiro vive um momento de deterioração (um ciclo que apenas se inicia) e, ao mesmo tempo, as condições para o financiamento da casa própria estão ficando menos favoráveis aos compradores. Enquanto esse cenário se mantiver, devemos conviver com uma tendência de estabilidade ou queda nos preços [dos imóveis].”

Imóveis - evolução do múltiplo preço/renda

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Sem valorização dos preços ou com altas bem abaixo da inflação, dificilmente um imóvel será um bom negócio. O momento parece ser propício para ficar fora desse mercado – já que não há motivos para comprar agora algo que será mais barato lá na frente. Com os juros da renda fixa se aproximando dos 13% ao ano, há poucas oportunidades no mercado imobiliário que valham a pena. Mas é importante você fazer suas próprias contas para chegar à conclusão correta para seu caso. Quem consegue comprar um imóvel usando apenas o FGTS pode estar diante de uma ótima oportunidade, entre outros exemplos. Na próxima segunda-feira, vou publicar uma planilha que mostra quando um imóvel ainda é atrativo de forma que você possa tomar a melhor decisão.

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João Sandrini