Como evitar os riscos do mercado imobiliário

Investir em FII vai além de investir nos mais variados tipos de imóveis. Já falamos aqui no blog sobre as lajes corporativas, galpões de logística, shopping centers, agências bancárias e desenvolvimento de imóveis comerciais e residenciais. Apesar de cada tipo de imóvel ter usos para ramos específicos da economia, um risco é comum a todos eles, o de vacância, risco de ficarem vagos. Mas existe uma classe dos fundos que investe em títulos de renda fixa com lastro em negócios imobiliários, como as letras hipotecárias (LH), letras de crédito imobiliário (LCI) e principalmente em certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

Tais títulos derivam de operações de compra e venda ou locação feitas com imóveis no mercado real ou de empréstimos que contem com um imóvel hipotecado ou alienado em garantia, mas não dependem do uso ou da valorização dos imóveis para gerar retornos, portanto não estão sujeitos aos riscos do mercado imobiliário como vacância e desvalorização dos imóveis, mas claro que estão sujeitos a outros riscos.

No caso das letras hipotecárias e das letras de crédito imobiliário o principal risco é o institucional, ou seja, risco de o banco ou a instituição financeira que emitiu os títulos “quebrar”. Tais eventos são raros mas o risco é real. Por isso o gestor diligente deve escolher instituições sólidas e, preferencialmente, não concentrar as aplicações do fundo numa única instituição (principalmente se for do mesmo grupo do administrador ou gestor do fundo). Os riscos são baixos e a remuneração também. Normalmente aloca-se nesses papéis (LCI principalmente) o dinheiro das contas de reserva do fundo. Os FII são isentos de imposto de renda sobre os rendimentos dessas aplicações.

Já os certificados de recebíveis imobiliários são produtos mais complexos e arriscados que representam a securitização de um contrato de compra e venda ou locação de imóveis. Securitização é um estrangeirismo que significa tornar um crédito em “security”, ou seja, transforma o crédito de um vendedor ou locador em valor mobiliário (como ações, cotas de FII, debêntures etc) que pode ser livremente negociado no mercado.

Simplificando, por meio da securitização o credor pode antecipar um recebimento. Por exemplo, o dono de um imóvel que tenha sido locado por 10 anos. Aos invés de ficar recebendo o aluguel mês a mês, por meio do CRI, transfere esses recebíveis para investidores e recebe o valor a vista (com desconto).

Os investidores do CRI passam a ter o direito de receber os fluxos mensais, mas assumem também o risco de crédito, risco de devedor (locatário nesse exemplo) dar um calote, que será maior ou menor conforme a saúde financeira do(s) devedor(es) e das garantias oferecidas, como fiança, hipoteca ou alienação fiduciária do bem, subordinação de cotas, coobrigação, entre outras.

O risco institucional é menos relevante, pois os CRI costumam contar com uma garantia chamada de cessão fiduciária, que aparta os créditos do patrimônio da instituição financeira. Portanto mesmo que a securitizadora “quebre”, esses valores que pertencem aos investidores do CRI não são executados pelos credores da instituição.

Portanto quem escolhe investir nos FII de recebíveis imobiliários não fica exposto aos riscos de vacância e desvalorização de imóveis, assume principalmente o risco de crédito dos CRI e o risco institucional das LCI e LH. Vale lembrar que o risco de crédito também está presente em todos os fundos imobiliários que exploram a locação de imóveis.

Uma forma simples de avaliar se a carteira de um desses FII é mais ou menos arriscada é conferir se há e qual o “rating” atribuído aos títulos do portfólio. Além disso, a regra da diversificação é sempre válida. Quanto menos concentração em títulos e emissores melhor.

Verifique se todas essas informações estão disponíveis no relatório gerencial do seu fundo.