Negócios imobiliários: condomínios logísticos

Você já fez compras via internet? Alguns cliques, cartão de crédito e pronto! Em poucos dias o produto chega na sua casa. Esse tipo de comércio só é virtual para o comprador, pois para o vendedor exige uma enorme e eficiente estrutura, principalmente de logística.

A locação de galpões ou condomínios logísticos é mais um negócio imobiliário muito explorado pelos FII. Trata-se de grandes imóveis usados para fabricar, estocar e distribuir os mais variados produtos. Para ser considerado de alto padrão um galpão deve atender a requisitos como pé direito mínimo de 10 metros, piso nivelado a laser e capaz de suportar mais de 5 toneladas, docas elevadas, pátio para manobra e vagas de estacionamento para caminhões e carros, dentre outros tantos.

Galpões modernos, versáteis e bem localizados são vitais para a indústria varejista, principalmente porque o transporte rodoviário é o mais utilizado no Brasil. Por isso estes espaços são bastante disputados.

O que esperar de um FII de condomínios logísticos

São fundos mais indicados para quem busca geração de renda, que tende a ser previsível e estável, dadas as características deste negócio.

Os contratos de locação costumam ser duradouros. Chamados de contratos atípicos, normalmente celebrados por períodos de 10 anos, com correção anual por um índice como IGP-M ou IPCA e sem previsão de ação revisional.

Vale dizer que esse tipo de contrato já está previsto em lei, desde dezembro do ano passado, quando entrou em vigor a Lei 12.744, que alterou a Lei do inquilinato.

Riscos e vantagens

O risco mais usual é o de inadimplência. Os locatários costumam ser grandes redes de varejo que, embora sejam empresas de porte, trabalham alavancadas e podem passar por apuros em tempos de crise (lembram-se do Mappin, Mesbla, G.Aronson, Arapuã e tantos outros?). Há também indústrias que alugam os galpões para instalar suas fábricas. A da Foxconn (que fabrica o iphone), por exemplo, funciona num galpão que pertence a um fundo imobiliário.

Outro ponto importante que deve ser observado pelo investidor é a possibilidade de segundo uso do galpão, isto é, caso o imóvel fique vago, será possível locá-lo para outro inquilino que desempenhe atividade diferente do anterior? Muitos galpões são construídos para atender a demanda específica de um cliente (buit to suit), o que pode restringir o segundo uso. Os imóveis mais modernos são modulares, permitindo que sejam locados para várias empresas diferentes.

As vantagens são o caráter duradouro dos contratos, a previsibilidade da renda e baixa concorrência, pois ainda é pequeno o estoque de imóveis de alto padrão com boa localização.

O que impacta preços

Nesse setor o ritmo do consumo interno é o fator determinante da demanda, pois quanto maior o consumo das famílias maior a necessidade de espaços para fabricar, estocar e distribuir mercadorias.

Fique de olho

Informe-se sobre a localização e o padrão dos galpões pertencentes ao seu fundo, se os imóveis possuem segundo uso, quem são os locatários e quais os prazos dos contratos.