“Nossa ação valorizou 1.100% em 5 anos, mas ainda está barata em relação aos resultados”

SÃO PAULO – As incorporadoras de imóveis viraram uma espécie de “patinho feio” no mercado financeiro. Se muitas das grandes empresas do setor não conseguiram registrar lucros consistentes nem mesmo durante o boom brasileiro deste século, imagine agora que a economia embicou para baixo, os juros subiram, os imóveis já não cabem no bolso da maioria da população e o governo não tem mais recursos para aumentar indefinidamente os subsídios à aquisição de residências. Mas há uma diferença significativa entre as incorporadoras e outros setores em que é muito difícil ganhar dinheiro, como o de companhias aéreas. No segmento imobiliário, há, sim, empresas que apresentam lucros polpudos e consistentes – gerando alegrias aos acionistas.

Um bom exemplo é a Eztec (EZTC3). Enquanto as ações da Brookfield, da Rossi e da PDG tiveram, em 2013, desvalorizações de 66%, 55% e 45%, respectivamente, as ações da Eztec avançaram 13,4% no período. Os ganhos foram colhidos em um ano em que o Ibovespa, como um todo, recuou 15,5%. A Eztec, na verdade, vem de uma sequência de valorizações impressionante. O papel chegou a ser negociado por R$ 1,71 em 2008, no auge da crise do subprime. Já no fechamento desta edição, a ação valia R$ 20,96, uma alta de mais de 1.100% em cinco anos e meio. De acordo com Emílio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, a valorização na Bolsa reflete o crescimento das vendas. Em 2013, os lançamentos aumentaram 70% enquanto as vendas subiram 80%.

Mas qual é o segredo para crescer em um mercado tão difícil? A Eztec tem algum tipo de monopólio que lhe permite cobrar preços maiores que a concorrência? Pelo contrário. Assim como centenas de rivais, a empresa constrói imóveis residenciais e corporativos na cidade de São Paulo e na região metropolitana. A diferença, diz Fugazza, é que a Eztec estabeleceu, desde a fundação em 1979, que só construiria imóveis para a classe média-alta paulistana. Outra diferença é que a empresa procura comprar terrenos apenas com o caixa gerado por outros empreendimentos. Se por um lado, isso pode obrigar a Eztec a crescer a um ritmo mais lento que o de concorrentes que se endividam, por outro, o risco de a empresa passar por apertos financeiros é bem menor. “A somatória de tudo isso é uma companhia que está crescendo de forma saudável. Os investidores sabem que, dentro dessa administração, existe conservadorismo e tranquilidade para lançar e vender somente o que de fato temos capacidade de executar.”

O maior temor do mercado em relação à Eztec, na verdade, é que o preço da ação já esteja alto demais. Quase todas as incorporadoras da Bolsa negociam abaixo do valor patrimonial – ou seja, as ações estão descontadas em relação ao custo para criar uma empresa igual. Já a Eztec chegou a ser negociada recentemente a duas vezes o valor patrimonial. Os investidores, portanto, pagam um prêmio para ter Eztec na carteira ao invés de aplicar o dinheiro em outras incorporadoras. Mas por que tanta gente bem informada aceita comprar o papel por um preço comparativamente tão elevado?

O segredo é a rentabilidade. De 2007 a 2012, o retorno sobre o patrimônio líquido da Eztec foi em média de 24%. No ano passado, o retorno subiu para 35%, um percentual superior ao de bancos tidos como excelentes no mercado, como Bradesco (BBDC4) e Itaú Unibanco (ITUB4). Em um país onde a taxa básica de juros está em 11,25%, o investidor que colocou dinheiro na Eztec lá atrás, quando a empresa era negociada próxima ao valor patrimonial, obtém hoje um retorno superior ao triplo da Selic. Essa é a justificativa para o prêmio da ação.  “Estamos confiantes que esse preço atual está barato em relação ao que geramos de resultado ano a ano e ao que trazemos de retorno ao investidor”, diz Fugazza.

Manter um retorno de 35% por um longo período de tempo, no entanto, pode não ser tão simples. Em janeiro de 2013, a Eztec vendeu uma das torres do empreendimento EZ Towers, na avenida Chucri Zaidan, na zona sul de São Paulo, por R$ 564 milhões para a São Carlos, uma empresa de locação de imóveis que tem ações negociadas na Bovespa. O valor do negócio foi tão vantajoso para a empresa que será suficiente para a construção das duas torres do empreendimento. A primeira delas será entregue à São Carlos neste ano enquanto a outra ficará pronta em 2015. Fugazza diz que não há pressa para vender a segunda torre – que tem potencial para manter o retorno da empresa em patamares bem elevados. “Considerando que não temos problemas de fluxo de caixa, a segunda torre pode aguardar, para assim fazermos o melhor negócio possível para nossos acionistas. No ano que vem, depois que ela ficar pronta, haverá maior visibilidade para o mercado”, afirma.

Essa matéria foi publicada na edição 50 da revista InfoMoney, referente ao bimestre maio/junho de 2014 e foi vencedora do Prêmio Abecip de Jornalismo 2014, na categoria Financiamento Imobiliário. Essa matéria foi editada e cortada, para tornar-se um assinante da revista e lê-la na íntegra, clique aqui.