O que acontece com os FIIs?

“Tenham calma e serenidade nas tomadas de decisão” em período de queda, pede Rio Bravo a investidores de fundos imobiliários

Gestora sugere ainda o retorno às origens do investimento em FIIs, como a isenção fiscal, a liquidez e a chance de ter renda passiva

Por  Wellington Carvalho -

O mês de dezembro tem sido de ganhos para os fundos imobiliários, mas a alta no período nem de longe compensa as perdas do ano. Diante do comportamento dos investidores neste período de queda, a Rio Bravo, gestora de investimentos, dedicou a última carta do ano para pedir “calma e serenidade” aos investidores.

No artigo, intitulado “Um apelo à serenidade: visão de longo prazo e disciplina são fundamentais para o investidor”, a gestora sugere ainda que os cotistas voltem às origens da tomada decisão.

Assinada por Anita Scal, diretora de Real Estate da Rio Bravo, a mensagem lembra que novembro foi o pior mês do Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa – desde o início da pandemia. O indicador registrou queda de 3,6% no período. Desde o começo do ano, o índice já acumula perdas de 9%.

“Recebemos inúmeros contatos de investidores preocupados – e com razão – ao ver o patrimônio de anos em queda, seguido da habitual pergunta ‘o que está acontecendo com o meu fundo?’, diz o texto. Anita atribui a desvalorização dos últimos meses às incertezas do mercado, que influenciam todos os segmentos de fundos imobiliários.

Com base no indicador conhecido como P/VPA (preço sobre o valor patrimonial), ela sinaliza que os FIIs, de forma geral, operam com desconto – ou seja, com um P/VPA abaixo de 1, patamar que indicaria o valor justo do ativo.

SegmentoP/VPA
CRI1,04
Desenvolvimento1,04
Agro0,98
Varejo0,92
Agências Bancárias0,91
IFIX0,9
Logística e Industrial0,87
Educacional0,87
FOF0,83
Shopping0,79
Hoteis0,74
Corporativo0,72

Fonte: Rio Bravo

Apesar da pressão nas cotas, Anita ressalta os fundamentos dos imóveis, “tendo em vista que os FIIs, na sua grande maioria, possuem ativos em excelentes localizações, com bons locatários, com pagamentos recorrentes de rendimentos”.

A executiva aponta também que ao suprimir o efeito dos dividendos e considerar apenas a oscilação das cotas, as quedas seriam ainda maiores. Pelos seus cálculos, a baixa do Ifix no ano passaria a ser de 17,3%.

A carta lembra que os fundos de “papel”, que investem em títulos do setor imobiliário, tiveram um alívio no ano e representam o único segmento no campo positivo em 2021. A carteira destes FIIs é composta, na maioria das vezes, por papéis indexados à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) e ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), hoje em patamares elevados.

Fonte: Rio Bravo

Para lidar com momentos adversos, Anita sugere aos investidores de fundos imobiliários o retorno às origens do que os levou ao investimentos em FIIs. Entre os pontos, ela cita a afinidade com ativos imobiliários, a possibilidade de renda passiva, o investimento em longo prazo, isenção fiscal e liquidez.

“Se você é dono de um apartamento no centro de uma cidade, um ativo bem cuidado e em bom estado, você consegue ver o valor do seu imóvel. Se seu vizinho decidir colocar o apartamento à venda por 50% do que ele vale, seu apartamento automaticamente se desvalorizou em 50% do dia para a noite?”, questiona.

Apesar de desafiador, o cenário, segundo Anita, propicia oportunidade de comprar ativos de alta qualidade e abaixo dos preços de reposição – ou seja, do custo de construção de novos imóveis equivalentes.

Ela cita o exemplo do próprio fundo Rio Bravo Renda Corporativa ([ativo=RBRC11]), focado em lajes corporativas em localizações nobres de São Paulo e do Rio de Janeiro, que está sendo negociado na Bolsa abaixo dos valores do mundo real.

Em novembro, de acordo com Anita, o metro quadrado dos escritórios estava sendo negociados ao equivalente a R$ 12,5 mil por metro quadrado na Bolsa. “Em um estudo da Rio Bravo para estipular um custo de reposição hipotético de um prédio AAA na região da Faria Lima, observamos um custo de reposição médio de R$ 34,7 mil”, diz.

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