RBR vê potencial de ganho de até 100% em ações de empresas de shopping e cria fundo para capturar oportunidade

A famosa máxima do mercado financeiro de que períodos de baixa trazem oportunidades nunca fez tanto sentido para sócios da RBR Asset, com mais de R$ 6,5 bilhões sob gestão, que decidiram reunir capital e investir em ativos do setor imobiliário que estão descontados na Bolsa.

Os gestores projetam um potencial de ganho de até 100% para alguns papéis do setor nos próximos três anos, especialmente para as ações de empresas de shoppings, como a Aliansce Sonae (ALSO3).

Para aproveitar a oportunidade, a gestora lançará na próxima semana o fundo de investimento RBR High Convictions FIA, que pretende investir em ações que estão baratas na B3. O portfólio da carteira contará também com cotas de fundo imobiliários que ofereçam bons descontos.

“Quase todas as ações da Bolsa recuperaram seu valor pré-pandemia, mas as ações do segmento imobiliário seguem descontadas”, avalia Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset. “Como os gestores têm uma série de restrições para investir diretamente nas empresas, a alternativa foi a criação da carteira para aproveitar oportunidades pontuais do mercado”.

Com a obrigatoriedade de investir 67% do patrimônio em ações, o RBR High Convictions terá como principal investimento as ações da Aliansce Sonae, que acumulam desvalorização de 14% nos últimos dois anos.

“Hoje você compra o portfólio da Aliansce Sonae a R$ 8 mil o metro quadrado, número que mostra quão barata está a empresa”, detalha Almendra. “Só a construção de um shopping hoje custa quase R$ 10 mil, sem incluir o terreno”.

Retorno esperado de até 100%

A confiança dos gestores da RBR na estratégia é tão grande que o novo fundo recebeu o nome de Convicção, na tradução para o português. A gestora espera dobrar o capital investido em três anos.

“Os aluguéis das empresas de shopping já estão negociando a patamares acima de 2019. Os resultados das companhias se aproximam ou superaram os registrados em 2019”, reforça Almendra.

No comparativo com o mesmo período de 2020, as receitas da Multiplan (MULT3), Iguatemi (IGTI11) e brMalls (BRML3) no quarto trimestre de 2021 cresceram de 39,9% a 71,1%. Os resultados foram impulsionados pelo maior fluxo de clientes com a flexibilização de medidas contra a Covid-19 e também a evolução do pagamento de aluguéis de lojistas.

No caso da Aliansce Sonae, o lucro líquido foi de R$ 115,7 milhões no quarto trimestre de 2021, o que representa um crescimento de 2.106% em relação ao mesmo trimestre de 2020.

Para Almendra, o shopping é o porto seguro da população brasileira e a forte relação dos complexos com o público eleva as chances de bons resultados do FIA.

“Observamos um potencial de valorização entre 50% e 100% dos ativos estudados pelo novo fundo”, calcula. “Há condições de mais do que dobrar o capital até o encerramento do fundo”.

Riscos

O novo FIA da RBR Asset nasce com um prazo de três anos. Durante o período, não haverá possibilidade de resgate de capital. Almendra, no entanto, aposta que a tese de investimento será concretizada em um tempo menor.

O gestor lembra que o País subiu os juros muito mais cedo do que todo mundo e, em algum momento, as taxas vão começar a cair. Para ele, o movimento beneficiará o setor imobiliário que deve, finalmente, começar a recuperação.

Nos cálculos de Almendra, o cenário descrito poderia ocorrer em dois anos e, se confirmado, haveria a possiblidade de finalizar o fundo antes do previsto e com o retorno esperado no bolso. Detalhe: nas contas do gestor, não está incluído necessariamente um País com a economia totalmente nos trilhos.

“A tese não depende de um Brasil que vá bem, só depende de o Brasil não degringolar”, afirma. “Basta a gente seguir em um cenário de não recessão, que as vendas dos shoppings continuarão subindo devagarinho e o preço da ação ou da cota do fundo imobiliário vai se recuperar”.

Fundos imobiliários também estão no radar

Os fundos imobiliários também estão no radar dos sócios da RBR Asset – mas, neste caso, o foco serão os FIIs de lajes corporativas com alto potencial de ganho de capital.

Além da aquisição de cotas, o novo FIA pretende assumir uma posição ativa na operação dos fundos imobiliários, sugerindo até a venda de imóveis que possam gerar lucros para os cotistas.

“As pessoas não percebem que o valor do escritório é 50% acima do que está sendo negociado na Bolsa. O que a gente faz?”, questiona Almendra. “Chamamos uma assembleia e propomos um processo de venda daquele prédio no mercado, que precifica o imóvel no valor justo”.

Ele lembra que os fundos de lajes corporativas foram bastante prejudicados pelas restrições impostas pela pandemia de Covid-19 e dois FIIs, em especial, oferecem boas oportunidades de ganho de capital.

Em função da liquidez menor dos FIIs – na comparação com o mercado acionário – Almendra prefere não citar os nomes dos fundos que estão no radar do FIA, para evitar especulação e fortes oscilações nas cotações.

Cautela com as incorporadoras

Embora o foco dos sócios da RBR seja o segmento imobiliário, as ações das incorporadoras, por enquanto, não fazem parte da estratégia de investimento do RBR High Convictions.

Almendra reconhece que as ações das companhias também estão muito baratas, mas o ambiente macroeconômico ainda é desfavorável para elas, avalia o gestor.

Ele cita que fatores como inflação, juros altos e redução do poder de compra da população reduzem a capacidade de financiar um imóvel, diminuindo as vendas. O próprio custo da construção – que subiu 11,63% nos últimos 12 meses – prejudicaria a operação das incorporadoras.

“A decisão de uma pessoa comprar um apartamento envolve um financiamento de 10, 20 ou 30 anos. Não é da noite para o dia”, diz. “O juro precisa cair bastante para esta vontade de comprar acelerar novamente”.

Pelo regulamento, o FIA poderá vender e comprar ativos livremente nos primeiros doze meses de operação. Após esse período, os recursos gerados por eventuais alienações deverão ser devolvidos aos investidores. A regra deixa uma porta aberta para as ações das incorporadoras.

“Eu acho que as incorporadoras podem cair um pouco mais e, se isso acontecer, ‘ficará tanto dinheiro na mesa’ que aí vale a pena”, prevê Almendra. “Pode ser que caiba este movimento ao longo dos primeiros doze meses do fundo”.

O FIA pretende captar até R$ 50 milhões nos próximos três meses, período previsto para aportes. O investimento é permitido apenas para os investidores qualificados, que possuem mais de um R$ 1 milhão.

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