Quem quer os imóveis do PATC11? Venda de quase R$ 60 mi envolve potencial conflito de interesse; entenda

O FII de escritórios Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) convocou uma assembleia geral extraordinária (AGE) no dia 6 de junho para discutir a venda da participação do fundo no edifício The One, próximo da região da avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo (SP), área nobre para o segmento de lajes corporativas.

A fração da carteira no imóvel corresponde às unidades 31, 32, 33, 34, 51 e 52 – aproximadamente 1.826 metros quadrados. Os espaços estão atualmente no radar de dois fundos imobiliários.

O primeiro interessado nas seis unidades do The One é o VBI Prime Properties (PVBI11), que ofereceu R$ 57,53 milhões, equivalente a R$ 31.500 por metro quadrado. Antes de analisar os números, no entanto, os cotistas terão de avaliar o conflito de interesse na eventual transação.

Isso porque tanto o PATC11 como o PVBI11 são geridos pela mesma empresa, a VBI Real Estate. Antes de iniciar uma negociação, os fundos vão consultar o entendimento dos investidores sobre o tema – primeiro item que será discutido na AGE marcada para o início do mês que vem.

“Deliberar, nos termos do artigo 34 da Instrução CVM nº 472, sobre a aprovação do conflito de interesses envolvendo PVBI11 e o PATC11, ambos geridos pela gestora acima qualificada, acerca da possibilidade de aquisição pelo PVBI11 da totalidade das unidades e demais direitos titulados em relação ao edifício The One”, confirma o documento de convocação da assembleia.

Arthur Vieira de Moraes, especialista de fundos imobiliários do Clube FII, explica que a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) não proíbe operações com conflitos de interesses, mas condiciona a transação à aprovação dos cotistas – neste caso, com quórum qualificado, ou seja, no mínimo 25% das cotas.

“Na AGE, o gestor expõe o conflito e os motivos pelos quais entende que a operação será vantajosa para o fundo”, explica. “Os cotistas vão avaliar as questões como preço e condições de pagamento da transação ou se os imóveis são condizentes com o perfil do fundo comprador”, completa Moraes.

O entendimento sobre o conflito de interesse também será válido para a proposta feita pelo PVBI11 para a aquisição da participação do PATC11 no Vila Olímpia Corporate, imóvel também localizado em região nobre da capital paulista.

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ONEF11 correndo por fora

Caso a oferta do VBI Prime Properties para a aquisição das unidades do The One seja reprovada, será avaliada a proposta feita pelo fundo imobiliário homônimo do imóvel (ONEF11), que hoje já é dono de 6 mil dos 13,6 mil metros quadrados do edifício.

Para aumentar a participação no imóvel, o FII The One está disposto a pagar o mesmo valor oferecido pelo PVBI11. A condição de pagamento também é a mesma do VBI Prime Properties, ou seja, R$ 40,2 milhões em recursos de caixa e o saldo remanescente seria inicialmente captado no mercado.

Localizado no badalado eixo entre as avenidas Juscelino Kubitschek e Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo, o edifício The One tem dez andares e classificação AA – que indica elevado padrão construtivo. O espaço conta ainda com a maior certificação LEED – de melhores práticas ambientais – e, atualmente, está totalmente ocupado.

Hoje, o espaço representa 19% da receita do PATC11, que conta ainda com participação em outros cinco imóveis, somando uma área bruta locável (ABL) de 127,9 mil metros quadrados, como mostra a tabela abaixo:

Entre os locatários do PATC11 no The One estão nomes como Fidessa, China Telecom, Santo André Adm. e Iris3P.

Os cotistas do Pátria Edifícios poderão votar sobre as matérias até às 17h do dia 6 de junho de 2023. O resultado será divulgado na mesma data, após o horário limite para a participação na consulta.

PVBI11 em expansão

Em fevereiro, o PVBI11 já havia fechado a compra do portfólio do também fundo de escritório Vila Olímpia Corporate (VLOL11). O negócio foi avaliado em R$ 202 milhões e envolveu seis pavimentos da torre B do prédio Vila Olímpia Corporate.

O valor pago pelos imóveis, de acordo com a gestão do fundo, foi aproximadamente 60% abaixo do custo de reposição do empreendimento – ou seja, o custo estimado para construir um prédio equivalente na região.

Antes da negociação, o portfólio do PVBI11 já contava com participação em outros quatro imóveis, localizados nos bairros do Itaim Bibi, Vila Olímpia e Paraíso – também regiões nobres para o segmento de escritórios na capital paulista.

“Essa última aquisição, além de elevar o patamar de dividendos, aumenta também a diversificação das fontes de receita do fundo”, sinalizava recente relatório do BB Investimentos. “O PVBI11 possui um dos melhores portfólios de imóveis dentro do segmento de lajes corporativas”, reforça o documento.

Em maio, o fundo de escritório da VBI Real Estate depositou R$ 0,61 por cota, montante que representa uma taxa mensal de retorno com dividendos de 0,63%. Em 12 meses, o percentual está em 7,33%.

Com quase 100 mil cotistas e um patrimônio de R$ 1,2 bilhão, o VBI Prime Properties foi a novidade da lista dos FIIs mais recomendados para comprar em maio.

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