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O melhor momento de investir em fundos imobiliários é quando a Selic começa a cair? Um levantamento apresentado por Marx Gonçalves, head de Fundos Listados da XP, no Liga de FIIs, revela que quem realmente ganhou mais dinheiro não foi o investidor que esperou o Copom (Comitê de Política Monetária) anunciar o primeiro corte — e sim aquele que se antecipou ao movimento.
Segundo o estudo, que analisou os três últimos ciclos de redução da Selic, o retorno mais eficiente veio de quem começou a montar posição entre 4 e 12 meses antes do primeiro corte dos juros. Nessa janela, o ganho anualizado variou entre CDI + 6% a.a. e CDI + 8,8% a.a.
A lógica por trás desse comportamento é simples: os FIIs respondem antes à curva de juros futuros, e não à Selic anunciada pelo Copom. Na prática, o mercado começa a precificar a virada monetária muito antes da decisão oficial — o que explica por que as cotas sobem mesmo quando os juros seguem elevados. Foi assim neste ano de 2025: com a Selic estacionada em 15%, o IFIX disparou impulsionado pelo fechamento da curva futura.
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Por sua vez, o investidor que esperou o primeiro corte para migrar dos pós-fixados para os FIIs ficou com os menores retornos da amostra. Nas simulações, quem entrou no dia seguinte ao início do ciclo obteve um ganho médio de CDI + 1,9% a.a., enquanto outras janelas pós-corte variaram entre CDI + 2,8% a.a. e até 100% do CDI — desempenho bastante inferior ao dos antecipados, mesmo considerando os rendimentos acumulados na renda fixa.
O estudo também reforça que, apesar da forte recuperação dos FIIs em 2025, o mercado ainda negocia com descontos relevantes: o IFIX opera com VM/VP (Valor de Mercado dividido pelo Valor Patrimonial) de 0,89x, abaixo da média histórica.
“Isso abre espaço para assimetrias em segmentos como logísticos (vacância de apenas 7,5%), lajes corporativas em retomada e fundos de papel com spreads elevados”, pontua Gonçalves, da XP e apresentador do Liga de FIIs. No cenário atual, a XP projeta início do ciclo apenas em março de 2026.
Confira a edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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