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O fundo imobiliário TEPP11 (Tellus Properties) atravessa um momento considerado estratégico pela gestão, após concluir um ciclo relevante de desinvestimentos e avançar na maturação de ativos do portfólio.
Segundo o gestor André Nardi, o fundo recebeu recentemente a última parcela referente à venda do edifício São Luís, operação fechada há cerca de dois anos. De acordo com ele, a transação gerou quase R$ 40 milhões em ganho de capital, valor que deve impactar as próximas distribuições aos cotistas.
“O TEPP11 hoje reúne imóveis adquiridos em diferentes momentos, incluindo ativos comprados no IPO, em 2021 e em 2024. Isso cria um portfólio em diversos estágios de maturação, algo que amplia as alternativas estratégicas do fundo”, comenta Nardi.
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Na prática, alguns imóveis já estariam prontos para eventual venda, enquanto outros seguem em processo de reposicionamento e captura de valor, dentro da estratégia ativa adotada pela gestora.
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Passarelli poderia gerar até R$ 30 milhões em ganho de capital
Entre os ativos citados pela gestão, o Edifício Passarelli aparece como um dos mais maduros para eventual venda.
Segundo Nardi, caso o imóvel seja negociado entre cap rate de 8,5% e 9%, o fundo poderá registrar entre R$ 25 milhões e R$ 30 milhões em ganho de capital. O custo atual do ativo gira em torno de R$ 71 milhões.
A gestão argumenta que o valor por metro quadrado ainda seria competitivo, considerando que o prédio passou por renovação e já registra locações na faixa de R$ 105 por metro quadrado, nível comparável ao de empreendimentos corporativos de padrão superior em regiões nobres de São Paulo.
Nardi afirmou que há compradores interessados, mas que o ambiente de juros elevados mudou a dinâmica das negociações. “Tem comprador hoje? Tem comprador hoje. Mas querem comprar parcelado. Se o juro está em 15%, não adianta comprar a 9% à vista hoje”, explicou.
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Segundo ele, a gestora está aberta a operações estruturadas, desde que respeitem o fluxo de caixa e as obrigações do fundo. “Se fizer sentido dentro do planejamento do TEPP11, estamos dispostos a avaliar venda parcelada”, disse.
O gestor também citou a possibilidade de transações envolvendo cotas de outros fundos imobiliários, embora veja limitações nesse modelo. “Para receber em cotas, precisa ser fundo sem desconto, com boa liquidez e portfólio robusto. Isso reduz bastante o universo de opções”, afirmou.
Fundo vê espaço para esperar melhor janela
Nardi também indicou que não há pressão imediata para vender ativos.
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“A gente tem recurso até mais ou menos setembro ou outubro do ano que vem, sem necessidade de rolagem de dívida ou venda de ativo”, afirmou Nardi.
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