Carteira recomendada

Os FIIs mais recomendados pelos analistas para comprar em abril; fundos de tijolo se destacam

O Bresco Logística (BRCO11) segue como o mais recomendado há oito meses seguido

Por  Wellington Carvalho -

A expectativa para a retomada dos fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – cresce cada vez mais entre os analistas. O desempenho dos FIIs no mês passado reforçou a percepção sobre o movimento. Embora não haja garantia de quando a recuperação ocorrerá, o mercado começa a se posicionar na espera de boas oportunidades de ganho de capital.

Levantamento mensal realizado pelo InfoMoney com dez corretoras compila os fundos imobiliários mais recomendados pelas instituições financeiras. Em abril, não houve mudanças em relação à lista de março. O Bresco Logística (BRCO11) segue como o mais recomendado há oito meses seguido.

Após dois meses de queda, o IFIX – índice dos fundos imobiliários mais negociados da Bolsa – encerrou março com alta de 1,42%, e animou o mercado, que questiona a sustentabilidade da recuperação.

“A alta vista no mês de março pode ser um alívio das quedas anteriores ou o mercado olhando lá na frente, em um movimento típico de antecipação”, reflete Larissa Nappo, que assina a carteira de fundos imobiliários do Itaú BBA.

Na avaliação da analista, os fundos de “papel” – que investem em títulos de renda fixa que acompanham a inflação e os juros – seguem no radar para o curto prazo. No entanto, a possível retomada dos fundos de “tijolo” não pode ser ignorada, sinaliza Larissa.

“Estamos nos preparando para o momento que o mercado passará a olhar os fundos de tijolo com mais interesse, ou seja, quando as projeções para a taxa Selic começarem a ser de baixa”, projeta a analista, de olho nos descontos oferecidos hoje por fundos de shopping, escritório e até de logística.

Fundos imobiliários com descontos

Desde o início da pandemia, em 2020, os fundos imobiliários têm negociado abaixo do valor patrimonial, com desconto médio de 19%, aponta relatório gerencial do BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11), que monitora os dados do mercado.

Na comparação com anos anteriores, o valor médio atual das cotas está próximo ao observado em 2016, principalmente em função dos fundos de “tijolo”, os mais prejudicados pelas restrições impostas pela pandemia da Covid-19.

Considerando o indicador P/VPA (preço sobre o valor patrimonial), os descontos para compra de cotas dos FIIs atualmente podem chegar a 24%, de acordo com os dados do BTG Pactual FoF.

Quanto mais próximo de 1 estiver o P/VPA, mais perto a cota está do seu valor considerado justo. Um indicador acima de 1 sinaliza que o papel está sendo negociado com ágio e, abaixo deste nível, com desconto.

Beneficiados pela elevação dos juros e da inflação, os fundos de “papel”, em média, negociam atualmente com ágio de 3%. Por outro lado, FIIs de shopping e de escritórios oferecem descontos superiores a 20%.

Fonte: BTG Pactual FoF

Price To Book equivale ao P/VPA

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Fundos de “papel” são opção para o curto prazo

O resultado de indicadores econômicos em março reforçou a projeção dos analistas para a continuidade da pressão inflacionária e do aperto monetário em abril. O IPCA-15, considerado uma prévia da inflação oficial, ficou em 0,95% no mês, maior variação para o mês desde 2015. Já o IGP-M de março foi de 1,74%, acima das expectativas.

“Apesar do esforço feito pelo BC, tanto o IPCA quanto o IGP-M apresentaram altas acima das expectativas do mercado, o que nos fez elevar nossa projeção do IPCA para 7,4% e da Selic para 13,25% para 2022”, afirma Daniel Marinelli, que assina a carteira recomendada do BTG Pactual.

Para o analista, o patamar previsto para a Selic implicaria uma nova alta de juros além da já anunciada pelo Banco Central para a próxima reunião, de mais 1 ponto percentual, com a Selic alcançando 12,75% ao ano.

Diante desse cenário, os fundos de “papel” se consolidam como opções de curto prazo para “diversificação e mitigação de risco”, diz Maria Fernanda Violatti, analista da XP, que assina a carteira recomendada de FIIs da Rico. Os retornos, segundo ela, são atrativos justamente em razão dos índices de inflação e taxa Selic.

Mais recomendados para abril

Na compilação feita pelo InfoMoney com os fundos imobiliários mais recomendados para abril, o destaque ficou para o Bresco Logística (BRCO11), o mais citado pelo oitavo mês seguido. A lista dos cinco mais recomendados não teve modificações na comparação com a do mês anterior.

A compilação do InfoMoney apresenta os cinco ativos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para abril, o número de recomendações e a rentabilidade de cada papel em março, no acumulado do ano e nos últimos 12 meses:

TickerFundoSegmentoRecomendaçõesRetorno em março de 2022 (%)Retorno em 2022 (%)Retorno em 12 meses (%)
BRCO11Bresco LogísticaLogística7-0,12-1,85-4,65
KNCR11Kinea Rendimentos ImobiliáriosRecebíveis62,173,0417,52
HGRU11CSHG Renda UrbanaRenda Urbana5-0,05-0,80-0,67
TRXF11TRX Real EstateRenda Urbana50,292,083,98
BTLG11BTG Pactual LogísticaLogística41,15-0,56-0,32
IFIX1,420,02-1,55

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 04/04/2022

Fonte: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Mirae Asset, Órama, Itaú BBA, Santander e Rico)

Bresco Logística (BRCO11)

Mais recomendado do mês, o Bresco Logística se enquadra na categoria dos fundos de “tijolo” com bom nível de desconto, aponta Marinelli, do BTG Pactual.

“O fundo segue sendo uma das nossas apostas para os próximos meses por conta da qualidade e localização dos ativos, bem como do desconto de 16% em relação ao valor patrimonial”, afirma.

Em março, o Bresco anunciou mudanças de locatários no imóvel em Embu das Artes (SP). A DHL, empresa do segmento logístico, manifestou interesse em rescindir o contrato de locação e deixaria o espaço no final do mês. O fundo definiu em R$ 1,167 milhão o valor da multa rescisória.

Ao mesmo tempo, os gestores confirmaram a assinatura de contrato com a MRO, também do segmento logístico, que ocupará totalmente o imóvel até então alugado pela DHL.

O novo vínculo, que possui prazo de 60 meses, mantém zerada a taxa de vacância do fundo, que conta com 11 propriedades e uma área bruta locável (ABL) de 446 mil metros quadrados.

De acordo com cálculos dos gestores, a nova locação representa um acréscimo de aproximadamente R$ 0,022 por cota na receita do fundo.

O Bresco está na carteira recomendada de abril do BTG Pactual, que também destaca a prorrogação do contrato de locação do imóvel GPA CD-06 São Paulo (SP), ocupado pelo Grupo Pão de Açúcar.

Com o acordo, a locação do espaço passa a ser de R$ 40,00 o metro quadrado, totalizando o valor mensal de cerca de R$ 2,1 milhões. Os números representam um incremento de 18,3% em relação ao valor do aluguel vigente, aponta o banco.

Kinea Rendimento Imobiliário (KNCR11)

Com patrimônio de R$ 3,94 milhões, o Kinea Rendimentos Imobiliários é um dos maiores fundos imobiliários da indústria e oferece ao investidor um portfólio de baixo risco, afirma Maria Fernanda, da XP.

“O fundo possui um portfólio com risco de crédito reduzido e alta diversificação tanto setorial quanto em credores”, explica Maria Fernanda.

De acordo com a analista, a ameaça inflacionária e a expectativa de novas elevações da Selic beneficiam o fundo, que tem no portfólio um bom número de títulos indexados à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário), que sobe com a elevação dos juros.

Atualmente, o portfólio do fundo é composto predominantemente por certificados de recebíveis imobiliários (CRI), 93% deles atrelados ao CDI.

A alta liquidez das cotas do Kinea Rendimento Imobiliário na Bolsa – em média R$ 7,16 milhões por dia – também é um atrativo da carteira, que tem uma base de 91 mil cotistas.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Figurinha conhecida entre os fundos mais recomendados para o mês e uma das apostas dos analistas para 2022, em março o fundo CSHG Renda Urbana (HGRU11) entrou no radar da Genial, que passou a recomendar a compra do FII.

De acordo com Isabella Suleiman, analista da Genial, as características do atual portfólio e a estratégia de investimento da carteira justificam a recomendação.

Atualmente, a carteira do CSHG Renda Urbana é composta por 90 imóveis, sendo 66 ocupados pelas Lojas Pernambucanas, 19 imóveis voltados ao atacarejo e cinco educacionais. Juntos, os espaços somam uma área bruta locável (ABL) de 431 mil metros quadrados. A vacância do fundo está zerada.

Isabella chama atenção para o número de contratos atípicos da carteira – aqueles com maior duração –, que respondem por 83% do portfólio. Mais de 60% dos inquilinos estão ligados ao setor varejista, tido como resiliente, o que também oferece maior segurança e previsibilidade às receitas do fundo.

“Além disso, vemos com bons olhos o segmento de renda urbana e a estratégia da gestão de comprar ativos no atacado e vender no varejo, com grande potencial de gerar valor ao cotista no médio e longo prazo”, acrescenta Isabella.

Entre os pontos de atenção para o fundo está o pedido de revisão do aluguel pela Estácio, do setor educacional, em Salvador (BA). A locatária é responsável por 9% da receita contratada do fundo.

Em fevereiro, a gestão informou que recebeu o pedido de redução do aluguel da inquilina, que sofreu com a mudança estrutural enfrentada pelo setor de educação durante a pandemia, afetando tanto a ocupação quanto a rentabilidade do campus.

Isabella pondera que a negociação ainda está em andamento e estão sendo avaliadas contrapartidas para a revisão do aluguel, como a extensão do contrato e o aumento das multas rescisórias.

“Acreditamos que o impacto deve ser pequeno no fundo uma vez que a probabilidade de o inquilino deixar o imóvel é baixa e o fundo é bem diversificado, com pouca dependência deste ativo específico”, afirma Isabella.

TRX Real Estate (TRXF11)

Presente nas carteiras recomendadas da Órama, Guide, Ativa e Mirae, o TRX Real Estate se consolidou como um dos fundos imobiliários favoritos dos analistas. A união entre um portfólio diversificado e a resiliência do setor de atuação dos inquilinos ajuda a explicar a preferência pela carteira.

Com foco nos segmentos de varejo e logístico, o fundo tem uma carteira formada por 48 imóveis, distribuídos em 33 cidades de 13 estados.

“Assim como galpões logísticos, o varejo alimentício tem sido um dos setores que menos sofreram desde o início da crise”, lembra Crespi, da Guide. “Nesse sentido, acreditamos na sinergia defensiva que o portfólio do fundo apresenta entre os dois segmentos”, afirma.

Em março, o TRX Real Estate contratou a XP Investimentos para a função de formador de mercado das cotas da carteira. A prestação de serviço teve início no dia 21 daquele mês e vai vigorar por prazo indeterminado. O vínculo poderá ser rescindido a qualquer tempo e sem qualquer ônus por qualquer das partes.

Reconhecido pela B3, o formador de mercado tem como função estimular a liquidez de ativos negociados na Bolsa, mantendo de forma regular e contínua ofertas de compra e venda durante o pregão. Além de facilitar a negociação dos papéis, o formador de mercado também evita movimentos artificiais das cotações.

De acordo com o TRX Real Estate, a remuneração pelo serviço, que é fixa e mensal, representa R$ 0,002 por cota ao mês e será paga pelo próprio fundo.

Em média, a negociação das cotas do TRX Real Estate movimentava diariamente R$ 1,56 milhão. Os maiores volumes superam a casa dos R$ 10 milhões.

Para 2022, o TRX Real Estate trabalha com uma distribuição mensal de dividendos entre R$ 0,76 e R$ 0,80 por cota. Os valores representariam um retorno de aproximadamente 0,79% ao mês.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

No mês passado, o BTG Pactual Logística comunicou ao mercado que retomaria um dos imóveis vendidos para o fundo Mogno Logística (MGLG11) no ano passado.

Em maio de 2021, o BTG Logística vendeu para o Mogno os imóveis Itambé São Paulo, Supermarket Rio de Janeiro, Magna Vinhedo e Ceratti Vinhedo.

Um aditivo incluído no contrato entre as carteiras, porém, estabeleceu a devolução do Supermarket Rio de Janeiro. Em fato relevante, o fundo não justificou a decisão.

Pelos cálculos do BTG Logística, o retorno do imóvel trará um impacto na operação do fundo equivalente a R$ 1,20 por cota.

Inicialmente, os espaços foram negociados por R$ 168 milhões. Com a devolução de um dos imóveis, o valor final da transação ficou em R$ 153 milhões, um lucro equivalente a R$ 5,71 por cota.

Atualmente, o portfólio do fundo é composto por participação, direta ou indireta, em 15 imóveis, que totalizam uma ABL de 564 mil metros quadrados, sendo que 48% desta área está a 30 quilômetros da cidade de São Paulo, principal mercado do País.

“Vemos o BTG Pactual Logística como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo leque de aquisições e valor reprimido em ativos do portfólio”, aponta Rodrigo Crespi, analista da Guide.

Entre as últimas transações do fundo, destaque para o imóvel BTLG Mauá, localizado a 15 km da capital paulista, que elevou em 19% a ABL do fundo. A carteira já usufrui de 100% das receitas com locação do espaço, classificado como triple A, de alta qualidade.

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