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O fundo imobiliário TVRI11 (Tivio Renda Imobiliária) atravessa uma fase de reposicionamento, marcada pela reciclagem de ativos e pela ampliação gradual do escopo para além das agências bancárias tradicionais — núcleo histórico do portfólio.
“Existe muito barulho em torno do suposto fim das agências bancárias, mas os dados não mostram isso”, afirma Adriano Mantesso, head de real estate da Tivio.
Segundo ele, houve crescimento da rede física de bancos públicos, como Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal, enquanto os bancos privados mantiveram estabilidade.
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Na avaliação da gestora, a presença física segue relevante como ponto de relacionamento com o cliente, sobretudo fora das capitais e em regiões onde a bancarização digital ainda é incompleta.
Isso, no entanto, não impediu uma mudança de rota. Desde 2023, quando o TVRI11 deixou de ser um fundo de gestão passiva e passou a adotar uma estratégia ativa, a carteira vem sendo ajustada com foco em maior diversificação.
Neste período, foram vendidos oito imóveis, somando cerca de R$ 160 milhões, o equivalente a quase 10% do patrimônio do fundo.
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Renda urbana vira tese central
As vendas, segundo Mantesso, ocorreram a cap rates próximos de 8% a 8,25%, enquanto as aquisições mais recentes foram feitas a patamares mais elevados. “Compramos dois ativos agora em dezembro com cap de 10,5%. É uma estratégia clara: vender contratos curtos, com retorno menor, e reinvestir em ativos com prazos acima de 10 anos, alguns inclusive com contratos atípicos”, comenta.
Essa estratégia também abriu espaço para uma transição mais clara em direção à tese de renda urbana. O portfólio passou a incorporar ativos como um hospital-dia locado para a Unimed, por meio de contrato atípico, e uma unidade de hortifruti.
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“Cabe no portfólio tudo que faça sentido urbano, próximo das cidades, onde as pessoas circulam. Até galpões podem entrar, desde que tenham essa característica”, diz Mantesso.
A diversificação aparece como resposta à concentração em um único locatário (Banco do Brasil) — frequentemente apontada como fragilidade do fundo.
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Quais os riscos atuais do FII?
Atualmente, cerca de um terço dos imóveis são agências bancárias “puras”, enquanto o restante se divide entre prédios regionais e sedes administrativas do Banco do Brasil, muitos deles com múltiplos andares e uso corporativo.
A vacância segue baixa, em torno de 3%. Porém, pode aumentar, pois nesta semana o FII informou que o Banco do Brasil manifestou a intenção de rescindir antecipadamente três contratos de locação, responsáveis por aproximadamente 4,7% da receita.
Outro ponto de atenção é o calendário de vencimentos. Os contratos bancários atuais vencem majoritariamente em 2027, o que tende a concentrar renegociações em um curto intervalo de tempo. A gestão evita antecipar expectativas sobre renovações.
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No desempenho de mercado, a estratégia de reciclagem tem sido bem recebida. Em 2025, o TVRI11 acumulou valorização de cerca de 32%, acima do IFIX, que subiu 21%. “A cota vem se recuperando como reconhecimento desse trabalho, que envolve reciclagem, obras, manutenção e modernização do portfólio”, comenta Mantesso.
Dentro desse contexto, o fundo vem pagando cerca de R$ 1,05 por cota, com possibilidade de ajustes pontuais conforme novas vendas sejam concluídas. “Não trabalhamos com guidance de longo prazo. À medida que as vendas acontecem, pode haver espaço para aumentar a distribuição”, pontua.
Compra de imovéis trocando por cotas
Por fim, a gestora acompanha oportunidades de troca de imóveis por cotas de FIIs, movimento que ganhou tração após mudanças no ambiente tributário. “Para o vendedor, faz sentido trocar o imóvel físico por cotas. Ele ganha diversificação e pode se beneficiar da valorização das cotas em um cenário de queda de juros”, afirma Mantesso. Segundo a Tivio, esse tipo de operação está no radar, embora ainda não tenha sido concretizado.
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