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No mercado de fundos imobiliários, 2025 termina com um movimento que pode redefinir a lógica de escala, liquidez e competição no segmento logístico. A proposta de fusão entre HGLG11 (Patria Log) e LVBI11 (VBI Logistico), com compras dos ativos do PATL11 (Patria Logistica) — articulada pelo Patria — pode criar um veículo de R$ 10 bilhões, o maior FII do país e o segundo maior player de real estate do Brasil, atrás apenas da Allos (ALOS3).
Mas, mais do que tamanho, o plano revela uma estratégia de consolidação que já domina a agenda das principais gestoras: construir veículos capazes de absorver vacâncias, captar investidores institucionais, destravar liquidez e ampliar o poder de negociação com inquilinos e vendedores de ativos.
Em entrevista ao InfoMoney, Rodrigo Abbud, Head de Real Estate do Patria, detalhou como a combinação dos três fundos resolveria uma série de desafios que FIIs menores enfrentam. Segundo ele, mesmo em um ambiente de juros altos, “o HGLG nunca chegou ao desconto patrimonial de 25% a 30% que atingiu a maioria do mercado, porque tamanho importa”.
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A leitura do Patria é de que HGLG, LVBI e PATL têm filosofias parecidas — o que, para Abbud, tornava redundante operar os três veículos separadamente. A questão decisiva era o tamanho: “Se aparece um ativo excelente, compramos por qual fundo? O maior. E os outros ficam parados?, não tem lógica”, afirma.
Segundo ele, ao fundir os portfólios, o novo HGLG deve ganhar musculatura para reduzir volatilidade, absorver grandes vacâncias sem abalar a performance e atrair novos players para mercado de FIIs — como ETFs internacionais e fundos globais de real estate. A estimativa é que o volume negociado diariamente pule de R$ 7 milhões para algo entre R$ 15 milhões e R$ 18 milhões, colocando o fundo em um novo patamar de liquidez.
“Com um patrimônio de R$ 10 bilhões, o fundo consegue desenvolver projetos de R$ 300 milhões ou R$ 400 milhões sem concentrar risco, e ainda pode expandir sua atuação nacional, entrando em mercados como Aracaju, Salvador, Recife e Itajaí. Com um fundo pequeno, um ativo de R$ 300 milhões vira 20% do portfólio. Com um fundo de 10 bi, é menos de 3%”, resume Abbud.
Assim, investidores institucionais, que hoje evitam fundos médios por dificuldade de entrada e saída, passam a operar posições de R$ 100 milhões com mais tranquilidade.
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Qual será o novo dividendo do HGLG11?
O Patria projeta aumento de dividendos após a combinação dos portfólios. Além disso, LVBI e PATL, fundos sem alavancagem, devem contribuir positivamente para o crescimento da renda recorrente.
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“As três transações que fizemos com Cyrela, Vinci e WLog já impactariam positivamente o dividendo por si só. A gente comprou carteiras a cap rates superiores ao yield atual do HGLG”, comentou Abbud.
Abbud também lembrou que o dividendo do HGLG11, próximo a R$ 1 por cota — reflete receitas não recorrentes, especialmente vendas de ativos. Com o novo guidance, o gestor enfatiza que a projeção não considera esse tipo de evento extraordinário
A projeção interna do gestor é de um dividendo chegando a R$ 1,27 por cota em três anos, considerando apenas renda recorrente, sem vendas de ativos. “Todo mundo fala: ‘o HGLG está distribuindo R$ 1 há muito tempo’. Verdade. Só que esse R$ 1 era baseado em receita não recorrente. Hoje, quando a gente mostra o guidance, não estamos considerando nenhuma venda. É 100% com aquilo que temos dentro de casa.”
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Além disso, cerca de 24% dos contratos do fundo unificado vencem em 2027, algo que o Patria enxerga como uma oportunidade, não como risco. Para a gestora, o setor logístico vive forte demanda estrutural, e boa parte da nova oferta já está mapeada e deve ser absorvida em ritmo lento pelas restrições ambientais e de licenciamento.
“Nosso cenário mostra espaço para revisões positivas de aluguel até 2027. A demanda está acelerada e a oferta é limitada”, afirma Abbud.
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AGE mira ainda modernizar o regulamento
Abbud comenta que a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) também vai ser utilizada para atualizar o regulamento do HGLG, que está defasado em relação à evolução da indústria de FIIs.
“Já que vamos mobilizar todo mundo para votar a fusão, faz sentido conscientizar os cotistas sobre a importância de modernizar o regulamento agora. É difícil atingir quórum de 25% em um fundo que vai para 10 bilhões, estamos falando de R$ 2,5 bilhões votando. É maior que quase todos os outros fundos logísticos.”
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Abbud comenta que permitir o aumento do capital autorizado no regulamento não significa que o fundo passará a ser alavancado. “Num momento ruim de mercado aparecem os melhores deals, mas é o pior momento para captar. Então ter a flexibilidade de chegar para um banco e dizer: ‘me empresta R$ 300 milhões para eu fazer um negócio que, depois de pronto, vale R$ 600 milhões’ faz toda a diferença.”
Portanto, além das operações societárias, os cotistas decidirão sobre temas regulatórios adicionais: autorização para que o fundo compre ativos classificados como “conflitados”, desde que limitados a 25% do patrimônio; inclusão da possibilidade de recompra de cotas pelo fundo; permissão para utilização de garantias como aval, fiança ou ônus reais; e autorização para que o gestor possa aprovar emissões adicionais de cotas sem necessidade de nova assembleia.