Imóveis

Fundo imobiliário do Santander estreia com alta de 12% e mostra que demanda segue aquecida

Fundos que fizeram oferta inicial em dezembro fecharam sua primeira negociação em Bolsa com forte valorização

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Existem diversas formas de rentabilizar com o mercado imobiliário e cada uma delas gera rentabilidade utilizando parâmetros diferentes.

SÃO PAULO – A estreia de um fundo imobiliário na Bolsa em 2020 indica que o mercado continua aquecido, mesmo após o melhor ano da classe (o Ifix, que mede o desempenho do setor, subiu 36% em 2019, superando o recorde anterior, registrado em 2012).

O fundo Santander Renda de Aluguéis (SARE11) fechou com alta de 12% em seu primeiro pregão, na última sexta-feira (10). O fundo captou em dezembro um volume de quase R$ 360 milhões, investidos integralmente por pessoas físicas.

O FII faz parte de uma leva de sucesso. Apenas em dezembro, cinco emissões primárias de fundos imobiliários colocaram R$ 1,2 bilhão no mercado, segundo dados da B3. Todos eles estrearam em alta e, em média, fecharam seu primeiro pregão subindo 9,3%.

O maior exemplo de alta entre os lançamentos é o fundo Luggo, com foco em apartamentos residenciais, que emplacou uma oferta de R$ 90 milhões no dia 10 de dezembro, com cada cota a R$ 100.

Já no primeiro pregão, no dia 30, o fundo fechou negociado a R$ 120,97 a cota. Na maior cotação atingida durante um pregão, o LUGG11 chegou a R$ 148, no dia 02 de janeiro.

Em 2019 até o fim de novembro, as ofertas de FIIs na Bolsa totalizavam R$19,6 bilhões, batendo o recorde anterior, de 2012 (R$ 14 bilhões)

Outro fator que chama a atenção é a velocidade com que os fundos estão chegando ao mercado. O XP Properties demorou apenas quatro dias após sua emissão para abrir negociações na Bolsa. Todos os cinco fundos com ofertas primárias em dezembro já podem ser comprados em Bolsa.

Rafaela Vitória, economista-chefe do Banco Inter, que administra o Luggo, assinala que a migração de investimentos da renda fixa para os fundos têm impulsionado a demanda e o preço dos FIIs, o que se reflete no bom resultado logo nas primeiras sessões dos produtos.

Ela observa que os FIIs acabam sendo um primeiro teste dos investidores na renda variável, já que historicamente eles apresentam volatilidade menor do que o mercado acionário. É preciso, contudo, estar preparado para oscilações nos preços. Prova disso foi o movimento de correção visto no mercado na última semana, quando o Ifix chegou a ter o pior pregão desde maio de 2017.

Analistas consultados avaliaram, contudo, que o movimento não passou de um ajuste de preços, tido inclusive como saudável, sem fundamentos que justifiquem uma mudança de perspectiva para o setor.

Do total de R$ 1,2 bilhão que os cinco fundos captaram em dezembro, quase 90% vieram de subscrições de pessoas físicas. Esse tipo de investidor já chegava a mais de 570 mil no mercado de FIIs em novembro.

Marcelo Hannud, especialista imobiliário da XP Asset, acrescenta que o lastro em imóveis atrai os brasileiros, que têm uma cultura de investimentos “patrimonialista”.

“É um exemplo de amadurecimento do mercado e mostra a oportunidade que os FIIs representam no portfólio dos investidores. É mais uma demonstração da força e aceitação desse produto”, avalia Hannud.

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Aproveitando o bom momento, três fundos geridos pelo Banco Inter estrearam na Bolsa recentemente (além do Luggo, um de títulos imobiliários e um de logística), e um fundo de fundos está no forno para ser lançado, conta Rafaela. Ela afirma, no entanto, que não se trata de uma janela de alta, mas de um movimento de expansão dessa classe, que deve se prolongar.

Mas a economista pondera que os retornos da classe daqui para a frente não devem ser tão expressivos. “O tamanho do ganho de capital no ano passado não deve se repetir em 2020; os prêmios devem ser menores, porque não temos expectativa de que os juros caiam abaixo [do atual nível de] de 4,5%”, explica.

Otávio Vieira, sócio da gestora de patrimônio Taler, tem uma visão positiva para a classe, mas concorda que grandes valorizações de cotas não devem ser comuns em 2020.

Ele destaca, contudo, que, com dividend yields girando em torno de 6% ao ano, os fundos mantêm atratividade em um ambiente de juros baixos. “Eles terão um bom carrego, porque a Selic deve permanecer baixa por um bom tempo. Mas as pessoas têm que ter consciência que não deve ser o mesmo retorno”, comenta.

Vieira afirma que a Taler segue com recomendação para seus clientes terem de 5% a 10% do portfólio investidos em FIIs. “O que está sendo feito é reciclar a carteira, trocando fundos que subiram muito e que estão com um potencial mais baixo por outros com possibilidade de um desempenho melhor”, explica. “Ainda há oportunidades de ganhos de capital, mas agora é um jogo que exige uma seleção profissional dos fundos.”

Diversificação de risco

José Raymundo de Faria Júnior, planejador financeiro com certificação CFP, observa que os FIIs ainda são uma boa maneira de diversificar as aplicações, caso o perfil de risco e horizonte de investimento sejam adequados.

Para quem deseja começar a investir nesse produtos agora, em um cenário de forte alta, ele aconselha entrar aos poucos nesse mercado. “Sempre vai ter algum tipo de correção, mas é difícil saber quando a queda vai chegar. O ideal é fazer um aporte periódico, não é um momento de fazer uma compra única.”

Já quem aproveitou os ganhos de 2019 pode estar em um momento adequado para rebalancear a carteira. “Quem tinha 5% da carteira em FIIs e agora, depois da alta, está hipoteticamente com 8%, pode estar com mais exposição a risco do que deseja. Pode ser um bom momento de vender na alta e ajustar.”

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