Os FIIs mais recomendados para comprar em fevereiro; qual o impacto da crise da Americanas no mercado?

BRCO11 se mantém como preferido dos analistas, mesmo tendo imóveis alugados para a varejista; HGCR11 ganha uma recomendação e se isola em segundo lugar

Márcio Anaya

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Com um começo de ano bastante conturbado, o índice de fundos imobiliários da B3 (Ifix) terminou janeiro em queda de 1,6%, aos 2.821 pontos. No mesmo período, o Ibovespa subiu 3,4%. Além de incertezas macroeconômicas, o comportamento dos FIIs refletiu a crise na Americanas (AMER3), que pediu recuperação judicial no mês passado.

Pelos cálculos do BTG Pactual, a repercussão do caso envolvendo a varejista, que declarou uma dívida na casa de R$ 47 bilhões, gerou maiores oscilações nas cotas dos FIIs, especialmente no segmento de logística, que apresentou, em média, queda de 3,16% em janeiro.

Mesmo com a alta volatilidade, na prática, os analistas optaram por não fazer grandes mudanças nas carteiras recomendadas de fundos imobiliários para fevereiro. Ainda assim, as movimentações pontuais foram suficientes para trazer uma novidade na lista de destaques: o ingresso do RBR Rendimento High Grade (RBRR11) – com cinco indicações – no lugar do RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11).

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A liderança no acompanhamento permanece com o Bresco Logística (BRCO11), que sustentou as oito recomendações recebidas no mês passado. O portfólio tem 3,6% de sua receita imobiliária derivada de Americanas (veja mais detalhes ao longo da reportagem), segundo informações da própria gestora.

O fundo segue firme como o mais indicado pelas corretoras há pelo menos 18 meses, conforme monitoramento feito pelo InfoMoney.

A pesquisa mostra ainda que o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) ganhou uma recomendação em fevereiro e agora ocupa de forma isolada o segundo lugar no ranking geral, com um total de sete apontamentos.

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Em terceiro estão o CSHG Renda Urbana (HGRU11) e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), empatados com seis indicações.

Presente em cinco carteiras, o RBRR11 fecha a lista dos FIIs mais citados no mês.

Em um panorama sobre a indústria, apesar dos preços atrativos, o sentimento predominante é de prudência. “O segmento de fundos imobiliários segue cauteloso no aguardo de sinalizações quanto à definição das âncoras fiscais e dos encaminhamentos para uma possível reforma tributária”, diz a BB Investimentos, citando também o impacto de Americanas.

Até o momento, alguns FIIs reportaram que não receberam da empresa aluguéis anteriores à recuperação judicial. “A grande questão a ser monitorada pelo mercado é o próximo vencimento de aluguel, em meados deste mês”, observa o Itaú BBA.

“Caso a Americanas não honre com seus pagamentos, os fundos que a possuem como locatária devem soltar fatos relevantes informando ao mercado e, a partir daí, outros cenários e outras estratégias devem ser tomados pelas equipes que tocam o dia a dia dos fundos”, pontua o Itaú BBA.

Todos os meses, o InfoMoney aponta os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate – o que não ocorreu em fevereiro –, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.

Veja a seguir os produtos preferidos para o mês, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel em janeiro, no acumulado de 2022 e nos últimos 12 meses:

Ticker Fundo Segmento Recomendações Retorno em janeiro (%) Retorno em 2022 (%)  Retorno em 12 meses (%)
BRCO11 Bresco Logística Logística 8 -1,51 -1,51 6,24
HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários Recebíveis 7 1,44 1,44 8,53
HGRU11 CSHG Renda Urbana Híbrido 6 -1,21 -1,21 13,33
KNCR11 Kinea Rendimentos Imobiliários Recebíveis 6 1,70 1,70 10,53
RBRR11 RBR Rendimento High Grade Recebíveis 5 -0,41 -0,41 -7,23
IFIX * * *  -1,60  -1,60 1,4

Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico).

Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 31/01/2023.

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Bresco Logística (BRCO11)

O fundo permanece no topo do ranking, com oito recomendações para fevereiro. Por ser um dos preferidos do mercado e possuir contrato com a Americanas, os relatórios de análise trouxeram diversas observações sobre a situação do portfólio.

Em linhas gerais, os bancos e corretoras dizem estar atentos aos desdobramentos do caso e destacam a boa qualidade e localização dos imóveis locados para a Americanas, “fatores que ajudam em uma possível reposição de locatários”, como comenta o Itaú BBA.

Em fato relevante divulgado no fim de janeiro, o BRCO11 diz que o fundo possui um contrato em vigor com a varejista até setembro de 2027, relativo ao imóvel Bresco Contagem (MG), que representa 3,6% das receitas totais. Segundo o comunicado, o aluguel vencido em janeiro, relativo ao mês anterior, foi pago normalmente.

Além disso, a Americanas também ocupava o Bresco Resende (RJ) e rescindiu o contrato antecipadamente, desocupando o imóvel em 6 de janeiro. Neste caso, de acordo com o administrador, resta pendente o pagamento de duas parcelas de R$ 191,6 mil, referentes à indenização, e R$ 167,2 mil relativos a reparos necessários para a devolução do imóvel – já integralmente realocado para a Valgroup.

Com relação à lista de credores apresentada pela Americanas à Justiça, o BRCO11 foi apontado como titular de créditos concursais no valor aproximado de R$ 668 mil e o fundo diz que irá avaliar a “necessidade de tomar providências para corrigir eventuais divergências dos créditos listados”.

Entre todas as análises monitoradas pelo InfoMoney, a posição mais contundente é a da Genial, que diz não esperar que o BRCO11 receba da Americanas a multa de rescisão do imóvel em Resende nem os aluguéis dos próximos meses relativos à locação em Contagem, “havendo um impacto de 3% na receita do fundo”.

Segundo a corretora, o fundo foi mantido na “Carteira Renda” recomendada para fevereiro em razão da “qualidade e localização do seu portfólio, refletida na rápida locação feita em Embu, além do trabalho de revitalização e melhorias que a gestão tem feito em seus ativos”.

No Itaú BBA, o relatório mensal detalha outro caso envolvendo o BRCO11. O banco lembra que o Grupo Pão de Açúcar (GPA) – principal locatário do fundo –, informou no fim do ano passado a intenção de desocupar o Centro de Distribuição (CD) 06, localizado na capital paulista.

O administrador do Bresco informou que o GPA entregou as chaves do imóvel em novembro de 2022, antes do término do contrato, previsto para maio de 2027, e que adotará todas as medidas para garantir o recebimento do aviso prévio mínimo de 12 meses para a desocupação, assim como uma indenização equivalente a seis vezes o valor do aluguel vigente.

O imóvel representava 19% da receita mensal de locação do fundo, o equivalente a cerca de R$ 0,16 por cota.

No início de dezembro de 2022, porém, a gestora do Bresco divulgou fato relevante comunicando ter sido “surpreendida” por uma ação de consignação em pagamento com tutela de urgência proposta pelo GPA.

O objetivo foi, liminarmente, impedir o fundo de executar a carta fiança emitida pelo Banco Safra (no valor de quase R$ 24 milhões) até a decisão final do processo; e, posteriormente, afastar a aplicabilidade da indenização pela rescisão antecipada.

“O Juiz do processo concedeu a liminar em favor do GPA e suspendeu a exigibilidade dos valores discutidos pela rescisão do contrato de locação, condicionando a eficácia da decisão ao depósito caução no valor de R$ 23,9 milhões”, resume o Itaú BBA.

No mesmo fato relevante, a gestora informa que seguirá com a discussão na esfera judicial para a proteção dos direitos do fundo e de seus cotistas.

“Ressaltamos que a decisão liminar não é definitiva, não decide o mérito da discussão e poderá ser revertida, não produzindo efeitos até que o GPA realize o depósito integral do valor da carta de fiança”, diz o comunicado.

Na apresentação dos resultados do quarto trimestre de 2022, feita no dia 3 de fevereiro, a gestora do Bresco reiterou a posição e disse estar em “tratamentos jurídicos e comerciais” para se defender no caso.  Sobre Americanas, também não trouxe novidades.

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RBR Rendimento High Grade (RBRR11)

A BB Investimentos substituiu o RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11) pelo RBR Rendimento High Grade (RBRR11) em sua carteira recomendada para fevereiro. Com isso, este último atingiu cinco indicações no balanço do mês e desbancou o parceiro de gestora na lista dos mais citados.

“Por ter uma carteira CRIs [certificados de recebíveis imobiliários] mais indexada à inflação, o patamar de dividendos do RBRR11 vem em trajetória de recuperação”, diz o BB. Para a corretora, isso tende a se refletir na cota do produto – que estaria sendo negociada com um desconto expressivo em relação ao valor patrimonial.

“Com essa perspectiva de recuperação no curto prazo, entendemos que o fundo apresenta uma boa tese de ganho de capital e, considerando a qualidade do portfólio, estamos iniciando a recomendação do papel.”

Em janeiro, o RBRR11 distribuiu proventos de R$ 0,90 por cota, equivalente a um retorno de 1,07% ao mês, ou quase 13% em termos anualizados, segundo cálculos da BB Investimentos.

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

O produto contabilizou uma estreia em fevereiro e, com sete apontamentos, ocupa a vice colocação entres os destaques.

“O fundo de recebíveis do CSHG volta a nossa carteira de renda este mês devido a sua diversificação e qualidade de crédito de seus devedores,”, afirma a Genial. “Também acreditamos que o HGCR11 deve se beneficiar pelo cenário projetado de juros e inflação.”

O Itaú BBA é outra instituição que recomenda o fundo. Seu portfólio, diz o banco, tem uma concentração maior em CRIs de logística e varejo, com ativos indexados ao IPCA (55%), além de contar com uma carteira diversificada: são 43 CRIs cujas operações possuem garantias reais e apenas dois ativos com exposição superior a 5%.

Em relatório gerencial correspondente a dezembro de 2022, o HGCR11 sinalizou que pretende definir um “novo patamar recorrente de distribuição” que seja sustentável ao longo de todo o primeiro semestre deste ano.

Considerando o último rendimento de R$ 1,20 por cota e os preços atuais, o dividend yield (retorno com dividendos) anualizado ficaria em 14,1%, diz o Itaú BBA.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

O HGRU11 foi escolhido por seis casas de análise e também se mantém no rol de destaques.

“Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar”, diz a Genial.

Apenas neste início de ano, foram divulgados dois comunicados sobre alienação de ativos, envolvendo uma loja na cidade de Serra (ES) e outra no município de Goioerê (PR), pelos valores totais de R$ 19,4 milhões e R$ 3,9 milhões, respectivamente.

O HGRU11 informou ainda, no dia 3 de fevereiro, valores complementares de renda, pagos a título de indenização pela inexistência de receitas contratadas para parte das áreas do imóvel “Dutra 107 – Taubaté”. Nesse caso, as cifras totalizam aproximadamente R$ 7 milhões.

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Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O KNCR11 também manteve as seis recomendações do mês passado.

Em relatório, o BTG ressalta a grande representatividade do fundo no segmento de recebíveis, com um patrimônio investido superior a R$ 5,5 bilhões, e a alta liquidez das cotas, sendo uma das carteiras mais negociadas da indústria de FIIs.

Destaca ainda que o portfólio de crédito do KNCR11 é formado por ativos que devem ser levados até seu vencimento e que sua gestora possui uma capacidade de estruturação própria, permitindo a negociação de garantias adicionais e taxas mais atraentes.

Além disso, a alocação em pelo menos 50% de todas as operações da carteira permite ao fundo aprovar qualquer tema relevante aos créditos em assembleia de devedores – cuja lista envolve grandes empresas, como Petrobras, JHSF, BR Malls, Cyrela, MRV, Brookfield, Aliansce Sonae e Iguatemi, entre outras.

Dessa forma, os negócios estão ligados a diversos segmentos da economia, como escritórios corporativos, shoppings centers e empreendimentos residenciais.

“Por fim, cabe destacar a atuação recente da gestora no giro de parte de suas posições no mercado secundário, movimentação que tende a gerar ganhos adicionais ao fundo no longo prazo”, conclui o BTG.

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O que observar em fevereiro

Na primeira reunião do Copom (Comitê de Política Monetária) de 2023, ocorrida semana passada, o juro básico (Selic) foi mantido em 13,75% ao ano. Com isso, os especialistas seguem atentos principalmente à curva longa das taxas, que pode sinaliza maior ou menor otimismo quanto ao futuro da economia.

No que tange à inflação, a divulgação do IPCA (índice oficial do país) relativo a janeiro ocorrerá na próxima quinta-feira, 9 de fevereiro.

A prévia do indicador (IPCA-15) mostrou alta de 0,55% no mês passado, apenas 0,03 ponto percentual acima do resultado de dezembro de 2022. Nos últimos 12 meses, o IPCA-15 acumula aumento de 5,87%.

Já em relação ao IGP-M, tido como a “inflação do aluguel”, houve aumento de 0,21% em janeiro, ante variação positiva de 0,45% no mês imediatamente anterior. Em 12 meses, o avanço é de 3,79%.

No caso do Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M), outro importante referencial para os FIIs, o incremento foi de 0,32%, frente a 0,27% em dezembro. Segundo a FGV, o INCC-M acumula alta de 9,05% em 12 meses.

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Márcio Anaya

Jornalista colaborador do InfoMoney