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A travessia de um ciclo longo de aperto monetário deixou marcas nos fundos imobiliários, mas também abriu espaço para novas assimetrias. Com o IFIX ainda negociando com desconto frente ao valor patrimonial e a expectativa de queda dos juros no horizonte, casas de análise começam a apontar quais segmentos e fundos devem capturar melhor esse movimento em 2026 — seja por recuperação patrimonial, ganho de capital ou manutenção de renda recorrente.
Levantamento da Eleven mostra que os FIIs recomendados para o próximo ano negociam, em média, a 0,89 vez o valor patrimonial, com dividend yield projetado de 11,8% em 12 meses.
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Com maior flexibilidade de mandato, por exemplo, os fundos multiestratégia tendem a ganhar protagonismo em 2026. A Eleven destaca o MCRE11 (Mauá Capital Real Estate), que negocia com desconto e possui potenciais eventos de ganho de capital, como a venda de ativos logísticos.
Nesse mesmo grupo, o BTHF11 (BTG Pactual Hedge Fund) é apontado por Flávio Pires, analista do Santander, como uma das principais escolhas para os primeiros meses de 2026. Com portfólio diversificado entre FIIs, CRIs e ativos físicos, o fundo também está na lista dos que podem capturar ganhos de capital com a valorização das cotas.
“Com alocação de 58% do patrimônio líquido em FIIs, com a valorização dessas alocações, o Fundo poderá obter ganho de capital e ‘turbinar’ sua capacidade de distribuição de rendimentos”, aponta Pires.
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Já no universo dos fundos de fundos, diz Leonardo Veríssimo da Eleven, o JSAF11 (JS Ativos Financeiros) se beneficia da exposição majoritária a FIIs de tijolo e do desconto elevado na cota.
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Tijolo volta ao centro das indicações
Com a expectativa de queda dos juros, os fundos de tijolo voltam ao radar das casas de análise. No segmento de shoppings, o XPML11 (XP Malls) é citado pela qualidade do portfólio e por agora ter um equilíbrio da alavancagem.
Em escritórios, o TEPP11 (Tellus Properties) se destaca após movimentações relevantes de reciclagem do portfólio, que tendem a elevar rendimentos e destravar valor.
Na logística, o cenário segue favorável. A Eleven inclui o HGLG11 (Patria Log) entre as apostas para 2026, destacando o potencial de reciclagem de ativos e aumento de rendimentos. Já o VILG11 (Vinci Logística), citado por Pires, aparece como destaque após elevar a taxa de ocupação para 98% e anunciar a venda de ativos com expectativa de ganho de capital relevante e reforço de caixa.
“O anúncio da transação de venda de 4 ativos do portfólio, avaliamos que terá um ganho de capital bruto de 93 milhões – R$ 6,22/cota, que poderá ser utilizado para impulsionar a distribuição de rendimentos” acrescenta Pires.
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Recebíveis com foco em IPCA
Os fundos de recebíveis entram em 2026 com perspectiva de captura de marcação a mercado, sobretudo aqueles com maior exposição ao IPCA. A Eleven aponta o PCIP11 (Pátria Crédito Imobiliário) como uma das apostas do segmento, negociando com desconto relevante frente ao valor patrimonial.
Na mesma linha, o MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis Imobiliários) se destaca pela carteira pulverizada de CRIs, garantias robustas e alocação em empreendimentos de escritórios e logística, considerados mais resilientes.
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Desenvolvimento exige seletividade
Os fundos focados em desenvolvimento seguem demandando análise mais criteriosa. A sensibilidade do segmento ao ritmo da economia e aos cronogramas de obra torna a gestão ativa decisiva.
Ainda assim, o TGAR11 (TG Ativo Real) aparece entre as recomendações por reunir desconto expressivo e caixa suficiente para concluir projetos da carteira, o que pode destravar valor ao longo do ciclo.
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Qual segmento olhar para 2026?
Para Marx Gonçalves, Head de Fundos Listados da XP Research, o ano eleitoral deve aumentar a volatilidade. Com isso, a recomendação é manter carteiras diversificadas entre tijolo, papel, fiagros, infraestrutura e FOFs — estes últimos, segundo ele, estão entre as maiores oportunidades do ano por negociarem com dupla camada de desconto: cotas baratas e portfólios cujo valor patrimonial também tende a subir com a melhora do mercado.
Na segmentação, a gestora aponta que os fundos de papel estão com desconto médio de 6,3%, enquanto os fundos de tijolo negociam com deságio de 14,5%. Já os FOFs apresentam queda ainda maior, de 17%, em alguns casos alcançando níveis de preço a um desvio padrão abaixo da média histórica.