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O TGAR11 (TG Ativo Real), um dos maiores fundo de desenvolvimento imobiliário listado na Bolsa, espera entrar em 2026 em processo de reorganização estratégica. Depois de um período de forte alocação em equity — impulsionado pela Selic em patamar historicamente baixo entre 2020 e 2021 — a gestora TG Core Asset está direcionando parte dos recursos para operações de crédito imobiliário, aproveitando a abertura dos spreads e o juros elevados.
Segundo o gestor Pedro Ernesto, o fundo chegou a ter 60% do portfólio em participações diretas em projetos (equity) e 40% em CRIs no auge dos juros baixos. Com a Selic a um dígito e crédito mais barato, a tese era clara: “as ofertas foram todas para equity porque o prêmio era maior e as operações de crédito estavam muito amassadas”, disse noLiga de FIIs, do InfoMoney.
Agora, o movimento se inverteu. Com juros altos, economia desacelerando e taxas de crédito mais atraentes, o fundo passou a desinvestir parte relevante das incorporações concluídas e a redirecionar caixa para operações de crédito. “Projetos que há três anos fechávamos a IPCA + 12% hoje conseguimos estruturar a IPCA + 16% com o mesmo risco”, afirma.
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80% das obras concluídas e realocação gradual para crédito
O portfólio atual do TGAR11 é composto por aproximadamente 85% em equity — sendo 60% em loteamentos e 35% em incorporações verticais — além de 10% em CRIs e 5% em outros ativos, como multipropriedades e um shopping center.
Nos projetos residenciais lançados em 2020 e 2021, a conclusão das obras coincidiu com um período de forte elevação das taxas de financiamento ao comprador final. Isso atrasou o repasse das unidades vendidas para os bancos — etapa essencial para converter valores contabilizados em caixa efetivo.
“Antes desligávamos a carteira vendida em até seis meses. Hoje temos cliente há um ano sem conseguir crédito bancário. Os bancos subiram a régua e o custo”, explica. Para mitigar o problema, a gestora estuda oferecer financiamento direto ao comprador em prazos curtos, de até 36 meses, em alguns empreendimentos.
Margens pressionadas pela inflação da construção
O gestor reconhece que os projetos verticais sofreram um impacto relevante de margens. O aumento de insumos durante a pandemia — especialmente aço —, seguido pela alta do custo de mão de obra nos últimos dois anos, reduziu significativamente o lucro esperado.
“Quando entramos nos projetos, em 2021, estimávamos margem líquida de 15%. Hoje, em muitos casos, está em 8%”, diz. Segundo ele, as obras geridas pela TG Core, mais de 50 projetos simultâneos, avançaram acima do INCC ((Índice Nacional de Custo de Construção) em praticamente todas as regiões do país.
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Outro efeito da Selic alta aparece no financiamento à produção. A taxa média do plano empresário, que era de 10,8% ao ano, hoje supera 12,5%. “Para uma incorporação vertical com margem de 12% a 15%, esses 200 bps a mais machucam”, afirma.
Apesar da desaceleração econômica, as vendas de loteamentos — que representam 60% do equity, permanecem dentro do planejado. A inadimplência acumulada é de 4%, considerada saudável pela gestora.
Já as incorporações verticais, mais expostas ao crédito bancário, enfrentam vendas abaixo das expectativas. Foi nesse contexto que o fundo registrou queda no dividendo distribuído em 2024. “Preservamos caixa para atravessar o ciclo. Só devemos retomar pagamentos mais fortes quando tivermos sinais reais de destravamento”, afirmou.
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Perspectivas para 2026
Para o próximo ano, Ernesto adota postura prudente. “No Brasil até o passado é incerto”, brinca ao comentar a volatilidade eleitoral e o risco fiscal. Segundo ele, a redução da Selic só será sustentável se acompanhada de melhora nos indicadores fiscais.
No TGAR11, entretanto, a estratégia está clara: reduzir gradualmente a exposição ao equity e ampliar a fatia de crédito. O objetivo é chegar a uma composição de 50% equity e 50% crédito em dois anos.
Um passo relevante nessa direção foi a venda da Cipasa e da Nova Colorado — empresas com 44 e 24 loteamentos concluídos, respectivamente. A transação, feita com lucro de cerca de R$ 100 milhões, está em aprovação no Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica) e deve destravar caixa ao longo de 2026.
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