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O investimento em fundos imobiliários (FIIs) ostenta tradicionalmente a característica de ser bem menos volátil do que outras aplicações financeiras – como as ações, por exemplo. Isso não significa, porém, que o comportamento seja uma regra e casos recentes confirmam a exceção.
Em janeiro, Tordesilhas EI (TORD11) e Versalhes RI (VSLH11) afundaram 24% e 22%, respectivamente. Além da desvalorização da cota, os fundos também anunciaram redução relevante na última distribuição de dividendos na virada do ano.
O comportamento dos fundos não chega a ser novidade para especialistas como Eduardo Mira – ou Professor Mira, como é conhecido. Ele conta que há três anos usou o TORD11 como exemplo de um fundo com perfil mais arriscado.
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“O Tordesilhas é e sempre foi um fundo de maior risco. O problema é que parte dos investidores nunca olhou o que a carteira faz”, afirmou o analista durante o programa Liga de FIIs, do InfoMoney. “E não há nenhum problema no que o fundo faz, mas é necessário saber o risco dos ativos que ele investe”, explica.
Mas o que estimularia um investidor de fundos imobiliários – que na teoria busca maior segurança para o patrimônio e renda recorrente com dividendos – optar por FIIs com tais características? E como investir em carteiras com perfil de maior risco?
Especialistas ouvidos pelo InfoMoney avaliam que a tentativa de ganho rápido induz o investidor a alocar mais recursos do que o recomendado em fundos mais arriscados. Além disso, a análise precipitada da taxa de retorno com dividendos (dividend yield) faz o cotista ignorar o que está dentro do portfólio do FII e, consequentemente, fechar os olhos para o risco que está tomando.
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Os caçadores de “yield”
De perfil híbrido – que investe em mais de um tipo de ativo –, o TORD11 apresenta atualmente um histórico de distribuição de dividendos bastante volátil – bem diferente da estabilidade apresentada por boa parte dos FIIs.
A carteira chegou a registrar dividend yield mensal acima de 1%, como em fevereiro e outubro de 2021; e maio do ano passado. Quem investiu no fundo apenas pelos dividendos distribuídos naquelas datas, testemunhou em janeiro de 2023 uma queda brusca da taxa de retorno, para os atuais 0,54%, como mostra a página da carteira no InfoMoney.
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A escolha de um fundo imobiliário apenas pelo último dividendo distribuído pode representar um dos principais erros de alguns investidores, carinhosamente chamados de “caçadores de yield” por Artur Losnak, especialista de FIIs do TC.
“O rendimento turbinado no curto prazo faz com que os investidores que chamamos de ‘caçadores de yield’ foquem no valor já recebido e não no que efetivamente será distribuído nos próximos meses”, afirma. “Assim, acabam comprando ativos que podem ser mais arriscados do que eles imaginam”, completa.
Atualmente, 41,8% do portfólio do Tordesilhas EI, por exemplo, está concentrado em equities – participação do fundo no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários para a futura venda de unidades ou cotas.
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No entanto, a redução do volume de vendas e o aumento na quantidade de distratos – devolução dos imóveis – têm prejudicado de forma significativa a operação do fundo – bastante concentrada no segmento de multipropriedades – hotelaria, residência, comércio e lazer.
Trata-se de um setor mais sensível ao aumento da inadimplência ou cancelamento de negócios – situações comuns em momentos como o atual, de juros elevados e pressão inflacionária. Na hora do corte de gastos por causa do aumento nos preços, lazer e viagem são os primeiros da lista, sinaliza relatório gerencial do próprio Tordesilhas EI em agosto do ano passado.
Diante do momento – classificado como desafiador pelo fundo – o TORD11 pagou aos investidores, em janeiro, R$ 0,04 por cota – metade do dividendo repassado no mês anterior. A decisão reflete a preocupação com a possível falta de recursos em caixa do fundo. Em fevereiro, o repasse será de R$ 0,05 por cota.
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“Tal decisão reflete a necessidade pontual de manutenção da reserva de lucro caixa acumulada, para mitigar o risco de sua não reposição via resultado caixa positivo futuro”, confirma relatório gerencial da carteira.
Entre os fundos imobiliários de maior risco, Losnak cita também os FIIs de “papel” – que investem em títulos de renda fixa – considerados high yield, ou seja, que têm no portfólio papéis atrelados a dívidas com taxas mais elevadas.
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O que são FIIs high yield?
Entre os títulos que compõem a carteira dos FIIs de “papel”, estão os certificados de recebíveis imobiliários (CRI), espécie de pacote de receitas futuras – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – vendido para investidores.
Em geral, o CRI embute um rendimento prefixado e a correção por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) ou o IPCA.
Quanto mais elevado os indicadores, maiores são as receitas do fundo e, consequentemente, os dividendos distribuídos. A dinâmica explica os rendimentos elevados dos FIIs de “papel” nos últimos anos, marcado por juros altos e pressão inflacionária.
Em caso de redução dos indexadores, porém, o movimento é contrário. A receita do fundo tende a encolher, assim como o volume de dividendos repassado aos investidores.
Em relação aos FIIs de “papel” high yield, ainda há um outro fator de risco. Os CRIs desses fundos geralmente possuem taxas mais elevadas e estão concentrados em setores mais sensíveis às variações da economia – características que os deixam mais rentáveis, porém, mais expostos à inadimplência, por exemplo.
O entendimento sobre a operação desta classe de ativo permite ao investidor dimensionar o risco que está incorporando na carteira de investimento e evitar sustos em momentos mais adversos, sugere Lana Gomes, sócia e especialista de renda variável da Acqua Vero.
“Observar sua média de dividendos recebidos cair em cerca de 40% ou 50% em um mês, é assustador”, reconhece. “Essa compressão dos dividendos em um cenário de maior incerteza e aversão ao risco leva a uma fuga de capital dos ativos de maior risco, como podemos interpretar essa queda mais expressiva em alguns fundos imobiliários nos últimos meses”, explica.
Gerido e administrado pelas mesmas empresas que o TORD11 – R Capital Asset e Vórtx DTVM, respectivamente –, o Versalhes RI (VSLH11) registrou a segunda maior baixa entre os FIIs no mês passado.
Atualmente, o fundo tem 83,7% do portfólio composto por CRIs. Embora reporte que todas as operações terminaram o 2022 adimplentes, a equipe de gestão sinaliza preocupação com pelo menos dez dos 34 títulos.
Os papéis – que recebem um alerta vermelho no relatório gerencial – apresentam problemas do ponto de vista de performance e risco e estão sob um plano de ação para evitar possíveis prejuízos, explica relatório gerencial da carteira.
O InfoMoney procurou a R Capital Asset para comentar o comportamento das cotas do TORD11 e do VSLH11, mas ainda aguarda retorno.
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Como investir nos FIIs high yields?
Na opinião de Lana, da Acqua Vero, o investidor que busca segurança em primeiro lugar deve procurar fundos imobiliários que invistam em ativos high grade, ou seja, de menor risco.
“[Isso vale] tanto para ativos reais, como imóveis bem localizados em praças com alta procura, quanto para fundos de dívida, com credores confiáveis e papéis com bons ratings (classificação de risco)”, explica.
As informações sobre os ativos, completa a analista, podem ser encontradas nos relatórios gerenciais dos fundos, mensalmente divulgados pela gestão das carteiras.
O investimento em fundos high yield – de maior risco – não é proibido, mas deveria ser feito por investidores com um pouco mais de experiência ou por aqueles que possuem perfil mais sofisticado de investimento, sugerem os especialistas.
Mesmo com as credenciais acima, Losnak recomenda parcimônia na alocação destes fundos em uma carteira de FIIs.
“[Vale pensar nestes fundos] quem tem uma carteira diversificada, com mais de 20 ativos”, pontua o especialista do TC. “Estes FIIs deveriam ser encaixados no que chamamos de ‘pimentinha da carteira’, brinca o especialista, que se refere a uma pequena fração do portfólio que pode elevar o dividend yield sem expor de forma elevada o patrimônio do investidor.
Após um janeiro de forte queda, o VSLH11 acumula ganhos de 6,7% e o TORD11, perdas de 4,2% – reforçando o perfil mais volátil dos fundos. No ano, o Versalhes RI tem perdas de 16% e o Tordesilhas EI, baixa de quase 28%.
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