Qual pode ser o impacto do governo Lula nos FIIs? Política monetária será crucial, sinalizam gestores

Quando Luiz Inácio Lula da Silva deixou a presidência da República após oito anos no cargo, em janeiro de 2011, o mercado de fundos imobiliários contava com apenas 21 mil investidores. De lá para cá, o número já está em quase 2 milhões, crescimento que dimensiona a expansão do segmento nos últimos 11 anos. Mas como o político do PT pode influenciar no desenvolvimento desse mercado?

Para gestores ouvidos pelo InfoMoney, o terceiro mandato de Lula dificilmente interromperá a tendência de crescimento do mercado de FIIs. Na avaliação dos especialistas, o presidente não deverá influenciar no comportamento da taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, fator sensível para o mercado de fundos imobiliários. Fazendo este dever de casa, o fortalecimento do mercado está garantido, afirmam.

Para Anita Scal, sócia e diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo, o presidente eleito não representa uma ameaça de mudanças no comportamento da Selic – e consequentemente, nem um fator de preocupação para os FIIs.

“Pela primeira vez, temos um Banco Central independente, ou seja, mesmo com a troca de governo em 2023, a política monetária do País será mantida”, avalia. “Não vislumbramos mudanças no mercado de FIIs com o novo presidente. As cotas dos fundos já estavam precificadas com o novo governo”.

Em 18 meses, a Selic saltou de 2% para os atuais 13,75% ao ano. Em paralelo às restrições impostas pela pandemia da Covid-19, o aumento dos juros colaborou com a desvalorização das cotas dos FIIs nos últimos anos.

Quanto mais alta a Selic, mais rentáveis se tornam as aplicações de renda fixa, atraindo os investidores da renda variável – e dos fundos imobiliários. O movimento tende a reduzir o valor das cotas dos FIIs na Bolsa.

Até hoje, os principais segmentos dos fundos imobiliários têm sido negociados com descontos, como é o caso do de lajes corporativas, que é negociado por 0,78% do valor patrimonial, conforme sinaliza relatório semanal do Itaú BBA, que toma como base o P/VPA médio (preço sobre valor patrimonial).

Fonte: Itaú BBA (data de referência: 31/10/2022). Obs.: Quanto mais próximo de 1 é o P/VPA, mais perto do valor justo está o fundo imobiliário. Acima deste patamar, a cota está negociando com ágio e, abaixo, com desconto.

Desde a sinalização de que o teto do aperto monetário – elevação dos juros – havia sido alcançado, o Ifix (índice dos FIIs mais negociados da Bolsa) acumula três meses seguidos de alta – isso sem considerar outubro.

Robson Silva, sócio-diretor do GRI Club – clube global de empresários ligados ao setor imobiliário – vai além e mantém expectativa positiva em relação à redução da Selic – que beneficiaria ainda mais os fundos imobiliários.

“Mantemos a expectativa de um cenário de taxa de juros um pouco mais favorável [redução da Selic] e um apetite maior dos investidores, o que deve estimular novas captações para o mercado”, afirma.

Silva lembra que a tese de investimentos dos fundos imobiliários é de longo prazo – seja pela valorização da cota ou pelo dividendo – e eventos políticos deveriam ter um peso menor na tomada de decisão dos cotistas.

Embora exista a expectativa de que a política econômica do próximo governo seja pautada no estímulo do consumo e do crédito – o que poderia reforçar uma pressão inflacionária e a necessidade de elevação dos juros –, as condições previstas para o ano que vem ajudariam na tese de que não haverá mudanças na política monetária do País.

“Já há um consenso de que teremos condições melhores em 2022, tanto em termos de inflação sob controle como de redução da Selic”, afirma Brunno Bagnariolli, sócio da Jive Mauá, gestora fruto da fusão da Jive Investments e a Mauá Capital. “Essa é a expectativa ampla no mercado”, completa.

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O fantasma da tributação dos dividendos também já não assusta

A tributação dos dividendos pagos pelos fundos imobiliários – atualmente isentos – tem sido há muito tempo uma espécie de fantasma para os investidores. A troca de governo em 2023 reforçaria a preocupação.

“Ambos os presidenciáveis iriam rediscutir a reforma tributária e, consequentemente, a tributação de dividendos”, confirma Anita.  “Devemos em algum momento ter a volta da discussão sobre o tema”.

Neste quesito, porém, a opinião da diretora da Rio Bravo está mais isolada. Boa parte dos demais gestores de FIIs considera o assunto encerrado, como é o caso de Gustavo Asdourian, sócio-fundador da Guardian Gestora.

“Acreditamos que isso não deve voltar para a pauta, uma vez que o ganho em arrecadação [com a tributação dos dividendos dos FIIs] seria modesto”, calcula.

Ele lembra que o número de investidores de FIIs hoje no Brasil se aproxima dos dois milhões. Apesar de ter registrado um forte crescimento nos últimos anos, a quantidade ainda é pequena se comparada com a população total do Brasil.

“Isso em um veículo em que o investimento mínimo chega a ser próximo a R$ 10, ou seja, os benefícios são para muitas pessoas e pequenos investidores”, pondera.

Sérgio Tormin, sócio e head de produtos imobiliários da Vectis, concorda e não vê ambiente para a retomada da discussão no curto prazo.

“Essa é uma pauta que já passou e não deve voltar a ser discutido no primeiro nem no segundo ano do novo governo”, arrisca. “Acredito que no futuro, no longo prazo, o debate seja retomado”.

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Cotistas de FIIs também sinalizam tranquilidade com mudança de governo

A vitória de Luiz Inácio Lula da Silva no segundo turno da disputa pela presidência da República também parece não preocupar os investidores, sinaliza pesquisa da Brain Inteligência – empresa de consultoria em negócios – em parceria com o Clube FII.

De acordo com o estudo – realizado entre os dois turnos do pleito – o resultado da eleição pouco influenciaria na rotina de investimentos dos cotistas de FIIs.

O levantamento apontou que 58% dos investidores seguiriam investindo normalmente nos fundos imobiliários em caso de vitória de Luís Inácio Lula da Silva (PT). Em caso de reeleição de Jair Bolsonaro (PL), o percentual era de 57%.

De acordo com o levantamento, 71% dos entrevistados afirmaram que as eleições não influenciaram seus investimentos em fundos imobiliários.

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