FIIs: decisão da CVM encerra polêmica sobre dividendos do MXRF11; o que muda para o investidor?

Após quase quatro meses de impasse, terminou a polêmica que envolvia o questionamento da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre a distribuição de dividendos do fundo imobiliário Maxi Renda (MXRF11). Atendendo a um recurso dos administradores da carteira, a autarquia voltou atrás em uma decisão que causaria impactos não apenas sobre o próprio fundo, como em todo o mercado de FIIs.

O que caiu – por decisão unânime do colegiado da CVM nesta terça-feira (17) – foi o entendimento de que um fundo imobiliário não poderia distribuir mais dividendos do que o lucro contábil acumulado pela carteira. Em caso de prejuízo contábil, o rendimento deveria ser suspenso ou repassado em forma de amortização, ou seja, devolução de patrimônio.

O entendimento da CVM ocorreu em dezembro de 2021 e foi tornado público em janeiro deste ano, a partir do caso concreto do Maxi Renda.

Com a aprovação, por unanimidade, do recurso apresentado pelo Maxi Renda, sua distribuição de dividendos, assim como a dos demais FIIs, segue inalterada. Mas quais são os efeitos práticos da nova decisão para o investidor?

Em um primeiro momento, especialistas e gestores de fundos ouvidos pelo InfoMoney citam pelo menos três. Além de oferecer mais segurança ao segmento, o comunicado de ontem da CVM deverá elevar a transparência para os investidores e aliviar a pressão sobre os FoFs – fundos que investem em cotas de outros FIIs.

“A CVM deu provimento, por unanimidade, ao pedido de reconsideração da requerente, e, reconsiderando entendimento da decisão anterior, decidiu reconhecer a regularidade do tratamento contábil dado à distribuição de lucro caixa excedente em prejuízos/lucros acumulados”, destacou comunicado da autarquia.

Para Telêmaco Genovesi, gestor de FIIs de “tijolo” da Fator Administração de Recursos, o segmento de fundos imobiliários volta ao que era antes com o reposicionamento da CVM.

“O entendimento anterior não fazia sentido, já que o fundo imobiliário continuaria fazendo caixa e não poderia distribuí-lo aos cotistas”, detalha. “O caixa ficaria parado por causa de um eventual balanço que fechou negativo em função da oscilação dos ativos que compõem o portfólio da carteira”, explica.

Para ele, era um problema que deixava o investidor com mais um ponto de interrogação em relação à distribuição de dividendos dos FIIs daqui para a frente

Reação do mercado de FIIs

O mercado comemorou a nova decisão da CVM – que, segundo especialistas, atendeu a todas as expectativas do segmento de fundos imobiliários.

“Para nós, a nova decisão da CVM é muito bem-vinda e mantém o entendimento anterior sobre o tema, ou seja, tudo segue como conhecemos até aqui, sem impactos tributários ou penalizações na recorrência dos proventos mensais”, destaca relatório assinado por Larissa Nappo e Marcelo Potenza, analistas do Itaú BBA.

Até dezembro de 2021, quando da primeira decisão da CVM, os gestores de FIIs se guiavam pela Lei 8.668/93, que rege os fundos imobiliários. A lei prevê a distribuição de 95% dos lucros apurados pelas carteiras com base em balancetes semestrais, desconsiderando as reavaliações dos ativos e, consequentemente, eventual prejuízo contábil.

Com a decisão da CVM, fica confirmada a adoção desse regime.

Um dos pioneiros do segmento de fundos imobiliários, Moise Politi, sócio da REC Gestão de Recursos, classificou a decisão da CVM como difícil e de muito bom senso.

Para ele, que acompanhou e participou da elaboração da legislação para os FIIs, o posicionamento definitivo da CVM aumenta a confiança do investidor na segurança jurídica do Brasil e da própria autarquia.

Antes mesmo da reconsideração da CVM, Politi se manifestou contrário ao novo entendimento sobre a distribuição dos dividendos dos FIIs, lembrando que já havia uma lei para o tema. “Não seguir a lei que está vigente é que seria uma irregularidade”, afirma.

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Por que o Maxi Renda?

O entendimento anterior da CVM teve como base as demonstrações financeiras do Maxi Renda entre 2014 e 2020, período em que o fundo chegou a apresentar prejuízo contábil e, mesmo assim, seguiu com a distribuição de dividendos.

Em janeiro deste ano, em entrevista ao programa Liga de FIIs, do InfoMoney, André Masetti, gestor da XP Asset, explicou que o Maxi Renda seguia a legislação e, ao contrário de outros períodos, o fundo havia encerrado 2021 no azul. Desta forma, a carteira não precisaria interromper a distribuição de dividendos para compensar eventuais prejuízos.

Após a reconsideração da CVM, a gestão do Maxi Renda – maior fundo em número de cotistas, com 515 mil – se manifestou em fato relevante, apenas confirmando a decisão descrita na ata da reunião extraordinária da autarquia.

Marx Gonçalves, analista da Nord Research, faz um balanço positivo da polêmica, já que o desfecho do caso permitirá mais transparência para o investidor daqui para frente.

“O cotista acaba olhando só o lado da distribuição e, muitas vezes, não percebe a situação contábil do fundo”, lembra. “O Maxi Renda está no azul hoje, mas em anos anteriores houve aumento no prejuízo e a manutenção do repasse de dividendos”.

Para o analista, a preocupação da CVM é legítima porque ajudará na padronização das informações prestadas aos investidores sobre a real situação das carteiras e da própria geração de receitas.

Maior transparência para os FIIs

No comunicado de ontem, a CVM recomendou aos administradores dos fundos imobiliários aprimoramentos na divulgação de informações financeiras das carteiras. A melhoria, de acordo com a autarquia, ajudaria o investidor na tomada de decisão.

“A orientação não foge muito do esperado, porque o papel do administrador é justamente ‘proteger’ o cotista do fundo e passar as informações da maneira mais clara e transparente possível.”, destacam Larissa e Potenza, no relatório do Itaú BBA.

A análise está em linha com a de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, que considera positiva a demanda por mais informações para o segmento de fundos imobiliários.

“Todo o imbróglio, ao que parece, teve uma preocupação inicial informacional e, ao final, a decisão traz caminhos para a melhoria dessas informações”, analisa. “A recente decisão desfaz qualquer alteração jurídica e principalmente fiscal que porventura poderia ocorrer caso a primeira decisão do colegiado fosse mantida”.

A analista da XP espera uma reação inicialmente positiva do mercado, já que a incerteza que pairava sobre o regime de distribuição de dividendos foi superada. No entanto, ela não acredita em um gatilho que precifique grandes mudanças nas cotações dos FIIs, dado o momento atual da indústria como um todo e o cenário macroeconômico do País.

Chegou a hora dos FoFs?

Se o primeiro entendimento da CVM fosse aplicado, um dos segmentos mais prejudicados pela interpretação seria o de FoFs – os fundos que investem em cotas de outros FIIs.

Como o patrimônio desses fundos é composto por ativos que oscilam diariamente, a distribuição de dividendos das carteiras estaria praticamente condicionada a um mercado em alta. Isso porque, em caso de desvalorização das cotas, o resultado contábil do fundo seria afetado.

“Tira sim bastante pressão sobre os FoFs, já que todos seriam afetados. Muitos fundos de recebíveis também seriam prejudicados”, confirma Ricardo Vieira, head de FoFs da VBI Real Estate.

Para o gestor, o fim do caso Maxi Renda tira um “pesinho da mochila” do segmento de fundos imobiliários, mas o grande peso para o segmento segue sendo a taxa de juros.

“Pode dar um alívio no curto prazo, e de fato é um alívio muito grande do ponto de vista estrutural do produto, mas a conjuntura que coloca pressão nos fundos imobiliários hoje é a taxa de juros”.

Segundo Vieira, embora a Selic – taxa básica de juros da economia nacional – já tenha avançado bastante, ainda não há uma definição sobre o teto do indicador.

“Não temos sinais muito claros disso, principalmente por conta do cenário externo, que também segue com a inflação elevada, como nos Estados Unidos”, afirma. “Tudo isso combinado pressiona as cotas dos fundos imobiliários”.

Com o aumento dos juros, as aplicações de renda fixa – que oferecem menor risco – ganham maior rentabilidade e atraem investidores de produtos de renda variável, como os FIIs. De 2021 para cá, a Selic subiu de 2% para os atuais 12,75% ao ano.

Cotas do Maxi Renda vão subir?

Na primeira sessão após a nova decisão da CVM, as cotas do Maxi Renda lideraram as maiores altas do dia. Às 14h51, os papéis registravam elevação de 2,20%, a maior desta quarta-feira (18).

Aos investidores eventualmente animados com o desfecho do caso, Danilo Bastos, especialista em fundos imobiliários e sócio-fundador da Ticker Research, recomenda paciência e foco na estratégia.

“Ninguém vai ficar rico porque comprou a cota que poderia subir nos próximos dias”, alerta. “É mais fácil encontrar pessoas que acumularam patrimônio durantes anos, investindo em ativos de qualidade e com disciplina”, pontua.

Ele reforça ainda que o investimento deve ter foco no longo prazo e, que no período, crises como a vivida pelo Maxi Renda acontecerão e deverão ser encaradas com mais razão do que paixão.

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