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A base de investidores de fundos imobiliários (FIIs) saltou de 208 mil, em dezembro de 2018, para os atuais 1,999 milhão, aponta relatório mensal da B3, divulgado nesta quarta-feira (11). A possibilidade de uma receita mensal isenta de Imposto de Renda seria uma das principais razões para a expansão deste mercado, dizem especialistas.
Só em 2022, destaca o documento, cerca de 453 mil investidores ingressaram no mercado de FIIs. Em dezembro, o número de novos cotistas ficou em 29 mil, reforçando a tendência de crescimento verificada nos últimos anos.
As pessoas físicas são atualmente protagonistas no mercado de fundos imobiliários, representando 73,9% da base atual de investidores. Os institucionais aparecem na sequência com 19,6%.
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Os CPFs também respondem por 67,7% do volume negociado no segmento – que em 2022 teve uma média diária de R$ 237 milhões, abaixo do valor de R$ 269 milhões registrado no ano anterior.
Na avaliação de Diogo Arantes, especialista no produto e criador do canal FII Fácil, a possibilidade de planejar a própria aposentadoria explica o aumento acentuado no número de investidores de fundos imobiliários. Segundo ele, o brasileiro gosta muito de renda passiva e os FIIs oferecem este benefício com uma boa previsibilidade.
“Ele sabe quanto receberá mais ou menos se tiver determinado patrimônio alocado em fundos imobiliários”, reflete. “[Além disso,] o brasileiro sempre investiu em imóveis e agora pode transferir essa cultura para os FIIs”, sugere.
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O que são e como funcionam os fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.
Normalmente, os rendimentos (dividendos) dos FIIs são depositados mensalmente na conta dos cotistas e os recursos são isentos de Imposto de Renda, outra vantagem do produto.
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Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias. Há fundos até de cemitérios.
No mercado, o investidor também tem a opção dos FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa ligados ao segmento imobiliário. Os papéis são indexados a índices de preço e ao CDI (certificado de depósito interbancário) e se beneficiaram nos últimos anos com a elevação da inflação e dos juros no País.
O mercado fechou 2022 com 451 FIIs listados na Bolsa, 49 a mais do que em 2021. O patrimônio líquido dos fundos imobiliários soma hoje R$ 193 bilhões, de acordo com o boletim da B3.
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Investidor de FIIs cada vez mais consciente
Os números divulgados pela Bolsa, analisa Arantes, também sugerem maturidade do mercado – que no passado encolhia em períodos de baixa.
“E hoje, mesmo após três anos desafiadores, a base de cotistas dos fundos imobiliários continua crescendo forte mês a mês”, pontua. “Fico imaginando [como o segmento se comportará] quando tivermos um cenário bem positivo, de queda absoluta das taxas de juros”.
Atualmente, boa parte dos FIIs estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial – ou seja, abaixo do valor considerado justo.
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O desconto na cotação ainda reflete a perda de receita de alguns fundos com as restrições impostas pela pandemia da Covid-19, especialmente em segmentos como escritório e shoppings – que tiveram de reduzir a circulação de pessoas nos últimos anos.
O aumento da taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, que saltou de 2%, em janeiro de 2021, para os atuais 13,75% ao ano, também colaborou com a desvalorização dos fundos imobiliários.
Quanto mais alto o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que acaba atraindo os investidores da renda variável – inclusive dos fundos imobiliários. O movimento, portanto, reduz a atratividade dos FIIs, lembra o especialista.
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Mais dicas e análises de Diogo Arantes podem ser conferidas na edição desta terça-feira (10) do Liga de FIIs, apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.
Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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