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O fundo imobiliário VISC11 (Vinci Shopping) vem passando por uma série de movimentações para reforçar o caixa, reduzir a alavancagem e preparar o portfólio para novas oportunidades no mercado de shopping centers.
A estratégia ganhou força após aquisições recentes de participações no Midway, em Natal (RN), e no BH Shopping, em Belo Horizonte (MG).
Segundo Rodrigo Coelho, co-head de Real Estate da Vinci Partners, a gestora optou nos últimos anos por preservar caixa diante de um mercado em que a competição por ativos havia elevado os preços.
Com a redução da capacidade de captação dos fundos imobiliários, a avaliação da gestora é que surgiram oportunidades mais atrativas para aquisição.
“Quando está bom para um fundo captar, está muito bom para outros fundos captarem, começa a ter disputa por ativos e os preços acabam ficando caros para quem é o comprador. Então, a gente normalmente preserva o caixa quando o mercado está favorável para a captação. Quando a janela fecha, começa a ter escassez e os ativos começam a ficar mais interessantes do ponto de vista de compra, e aí a gente utiliza esse capital”, disse Coelho em entrevista ao InfoMoney.
Foi nesse cenário que o VISC11 avançou sobre dois ativos considerados estratégicos pela gestora. No Midway, principal shopping de Natal, o fundo ampliou sua participação para 12,43%, em uma operação que, segundo Coelho, apresenta cap rate estimado de 9,2% sobre o orçamento de 2026.
“É o shopping dominante, mais relevante da região. Na nossa visão, tem uma oportunidade de ganho de capital muito interessante. A gente estima que está entrando num nível de cap rate de 9,2% sobre o orçamento de 2026, o que é um nível de retorno muito acima das demais transações que foram feitas nesse mesmo período”, disse.
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VISC11 busca reciclar portfólio para reforçar o caixa
Além do Midway, o VISC11 adquiriu uma participação de 10% no BH Shopping, considerado pela gestora um dos ativos mais maduros do mercado de Belo Horizonte. O fundo desembolsou aproximadamente R$ 140 milhões à vista e assumiu outras duas parcelas de cerca de R$ 70 milhões, com vencimentos em 12 e 18 meses.
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As aquisições, contudo, levaram a Vinci a acelerar a reciclagem do portfólio. Em duas operações anunciadas recentemente, o VISC11 vendeu participações em ativos por um valor total superior a R$ 830 milhões para Tivio. Uma das transações, de R$ 257 milhões, foi realizada com o fundo PMLL11, do Patria, enquanto outra, de R$ 573 milhões, envolveu a gestora Tivio.
Do valor bruto das duas operações, a expectativa é de que aproximadamente R$ 600 milhões representem geração líquida de caixa para o VISC11 após o pagamento de dívidas e demais obrigações relacionadas aos ativos vendidos.
“A gente gera caixa para poder se colocar de novo em um bom momento de oportunidade de aquisição. A gente imagina que o mercado de fundo imobiliário permaneça fechado para captações em dinheiro por algum tempo”, projeta Coelho.
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Estrutura com Tivio é modelo alternativo a captação tradicional
Segundo Coelho, a estrutura feita na venda para Tivio permitiu ao VISC11 manter participação no desempenho dos ativos. Os recursos gerados pelos imóveis são utilizados primeiro para remunerar as cotas seniores, enquanto o resultado que exceder esse pagamento é destinado às cotas subordinadas, que permanecerão em posse do VISC11.
“Então, a gente continua exposto na cota subordinada ao resultado operacional dos ativos. Todo o resultado que entra dentro do fundo é utilizado para pagar a rentabilidade da cota sênior, e o remanescente é pago para a cota subordinada. Tudo que exceder o pagamento da cota sênior retorna para o fundo dentro dessas 20% de cotas que a gente vai estar dentro desse fundo”, explica.
Outro elemento da operação é o prazo de cinco anos dado ao fundo comprador para realizar os ativos. Caso eles não sejam vendidos nesse período, o VISC11 poderá ter uma condição favorável para recomprá-los, diz Coelho.
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Alavancagem deve cair para perto de 11% após reciclagem
Antes da conclusão das operações, o VISC11 tinha cerca de 32 ativos em carteira. Parte das participações vendidas apresentava peso reduzido no portfólio, com alguns ativos representando menos de 1% das receitas operacionais líquidas do fundo.
A estratégia, portanto, também busca concentrar recursos em ativos considerados mais relevantes dentro do portfólio. Segundo a gestora, após as transações, a taxa de ocupação do portfólio deve melhorar em 0,6 ponto percentual, enquanto o resultado por metro quadrado tende a crescer 6,4% e as vendas do conjunto de ativos devem avançar 4,6%.
“Com essa transação, a gente melhora, por exemplo, a nossa taxa de ocupação em 0,6 ponto percentual, cresce o nosso resultado no NOI por metro quadrado na ordem de 6,4% e as vendas do nosso portfólio melhoram em 4,6%. Então, é uma transação que reúne muitas das características que a gente considera superinteressantes, inclusive de qualificação de portfólio”, disse.
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Sobre a alavancagem, Coelho diz que ela não deve considerar apenas o percentual da dívida, mas também o prazo e o escalonamento dos pagamentos. “Uma alavancagem ótima, pensando em fundo imobiliário, é em torno de 15%. Você consegue gerar retorno para os investidores de uma forma interessante, adicional ao que teria se não tivesse alavancagem nenhuma, e sem ter um grande comprometimento do seu capital.”
Com a geração líquida de caixa prevista nas operações de reciclagem, as obrigações devem cair para algo próximo de R$ 400 milhões, levando a alavancagem para a faixa de 11%.
“Vai reduzir esse número de forma muito representativa para próximo dos 11%, 12% de alavancagem, que aí se coloca dentro de um nível que vai ficar até subótimo, que daria espaço para a gente poder fazer uma pequena alavancagem adicional para frente, caso a gente identifique e queira fazer uma aquisição de um ativo em caixa que seja realmente interessante para o fundo”, diz.
Vinci vê espaço para novas operações com administradoras
O VISC11 vem intensificando aproximação também com companhias listadas de shopping centers, como Multiplan e Allos. A tese da Vinci é que essas empresas podem manter o controle e a administração dos empreendimentos enquanto vendem participações minoritárias para fundos imobiliários, criando uma estrutura de capital considerada eficiente para os dois lados.
“As administradoras ganham a taxa de administração quando elas têm sócios no empreendimento. Então, quando se olha sobre a alocação de capital, é muito mais eficiente elas ficarem com participações menores nos shoppings e venderem participações minoritárias para sócios”, diz.
No BH Shopping, por exemplo, a Multiplan mantém 90% do empreendimento enquanto o VISC11 detém os 10% restantes. “Os fundos imobiliários acabam sendo, nesse caso, talvez o melhor sócio que essas companhias possam ter, porque é um capital perpétuo. Então, eu não tenho uma obrigação de vender esse ativo no tempo, posso carregar isso indefinidamente. A gente tem um alinhamento, de longo prazo”, comenta.
A Vinci também mantém conversas com as principais administradoras para avaliar novas oportunidades de aquisição de participações minoritárias. A gestora vê vantagem nesse modelo porque os operadores possuem conhecimento profundo dos ativos e continuam responsáveis pelas decisões estratégicas.
“Sim, a gente mantém conversas com todas as administradoras para sempre estar avaliando oportunidades que façam sentido tanto para a gente quanto para eles. Acho que tem muita oportunidade ainda de comprar participações, especialmente minoritárias, onde esses players continuem com controle e administração”, menciona Coelho.
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