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O fundo imobiliário RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo) deve atravessar um segundo semestre de menor geração recorrente de caixa, mas a expectativa da gestão é manter a distribuição de R$ 0,09 por cota aos investidores, segundo Alexandre Rodrigues, gestor do fundo na Rio Bravo, durante entrevista ao programa Liga de FIIs.
Segundo o executivo, o rendimento recorrente deve sofrer impacto das devoluções de imóveis registradas recentemente, uma vez que os novos contratos ainda passam por períodos de carência e descontos antes de contribuírem integralmente para o resultado do fundo.
“No primeiro semestre, nosso recorrente ficou na casa de R$ 0,072 ou R$ 0,073 por cota, enquanto distribuímos R$ 0,09. Essa diferença veio do resultado não recorrente que conseguimos gerar ao longo do semestre”, pontuou.
Para os próximos meses, a expectativa é de um rendimento recorrente menor. “Esse deve ser o semestre com o menor rendimento recorrente, que deve ficar próximo de R$ 0,062 por cota. As locações precisam de um tempo para maturar, porque muitas começam com carência e descontos”, acrescentou Rodrigues.
Apesar desse cenário, Rodrigues afirmou que a gestão segue confiante na manutenção dos dividendos por meio da estratégia de reciclagem de portfólio. “A gente vem vendendo imóveis semestre após semestre e está muito confiante na possibilidade de manter os R$ 0,09 por cota. Já temos muita coisa contratada que deve melhorar nosso recorrente nos próximos meses.”
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Gestor espera maior diversificação do portfólio
Segundo Rodrigues, o objetivo é que, à medida que o fundo avance em novas aquisições e vendas de ativos, a concentração em grandes locatários diminua gradualmente.
Hoje, a Cogna é o principal inquilino do RBVA11, respondendo por cerca de 18% da receita imobiliária. Para o gestor, esse percentual ainda está acima do desejado.
“Quando olhamos para os REITs lá fora, muitos têm o maior inquilino representando apenas 2% da carteira. No Brasil, isso ainda é difícil, mas gostaríamos de chegar a algo entre 5% e 7% da receita. Seria um nível de diversificação excelente”, diz o gestor.
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Rodrigues afirmou que esse processo poderá ocorrer tanto pela venda de imóveis atualmente ocupados por grandes locatários quanto pelo crescimento do patrimônio do fundo. “Buscamos ganhar diversificação por duas frentes: podemos vender parte desse portfólio e também crescer comprando novos ativos. As duas estratégias ajudam a reduzir a concentração.”
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Alavancagem segue baixa e dívida continua abaixo do custo de capital
O executivo também falou sobre o nível de endividamento do RBVA11. Segundo Rodrigues, a estratégia da Rio Bravo continua sendo manter uma postura conservadora em relação à alavancagem.
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“A nossa alavancagem está em torno de 11% do patrimônio. Não é uma alavancagem alta e hoje temos caixa suficiente para cumprir boa parte das nossas obrigações por bastante tempo.”
O gestor ressaltou que as dívidas contratadas possuem custo considerado atrativo, com operações entre IPCA + 5,3% e IPCA + 6%, além de uma emissão a IPCA + 4,5%. “São dívidas abaixo do nosso custo de capital. Não faria sentido pré-pagá-las, porque é um dinheiro barato que captamos. Faz sentido mantê-las provavelmente até o vencimento”, concluiu Rodrigues.
Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.