FII de renda residencial RBRS11 prevê retorno de até 10% ao ano com novos apartamentos

O FII Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11) assinou, nesta sexta-feira (22), o termo para o recebimento das chaves dos 81 apartamentos do empreendimento Urbic Sabiá, no bairro de Moema, zona sul de São Paulo (SP).

Com a entrega, termina o mecanismo de renda garantida das unidades – recurso que o fundo recebe da construtora durante o período de obras e que, mais tarde, é repassado aos cotistas como dividendos.

A partir de agosto, a geração de receita imobiliária referente ao imóvel passa a ser proveniente apenas da locação das unidades.

Como a loja do edifício ainda não foi entregue ao fundo, a renda garantida do espaço – no valor de aproximadamente R$ 21 mil por mês – será mantida até a assinatura do termo de entrega das chaves.

O Rio Bravo Renda Residencial já desembolsou R$ 39,6 milhões pelo imóvel, restando ainda despesas relacionadas à escritura do edifício e da entrega da loja do Urbic Sabiá, segundo imóvel da carteira a ter o desenvolvimento concluído.

De acordo com comunicado ao mercado, a gestão do imóvel será feita pela Nomah, especializada em locações long e short stay (de curta e longa duração) em edifícios residenciais, e pela Casai, startup de hospedagem que chegou ao Brasil em 2021.

“A estratégia do fundo em trabalhar com duas operadoras no imóvel é de diversificar a operação de locação”, destaca fato relevante divulgado pelo Rio Bravo Renda Residencial. “A opção minimiza riscos de concentração em uma única operadora e possibilita o aumento do alcance na busca por locatários”, completa o texto.

As operadoras estimam uma receita entre R$ 4 mil e R$ 4,5 mil por apartamento, valores equivalentes a um cap rate (taxa de retorno anual) entre 9,3% e 10,5%.

O Rio Bravo Renda Residencial teve início em setembro de 2020 e atualmente tem um patrimônio de R$ 138 milhões, de acordo com relatório gerencial divulgado este mês.

Além do Urbic Sabiá, o portfólio do fundo conta ainda com o Urbic Vila Mariana – já em operação – e o Cyrela For You Paraíso – em construção. Os três edifícios estão na zona sul da capital paulista e, juntos, somam 396 apartamentos, além da loja do Urbic Sabiá.

Ainda influenciado pela renda garantida do edifício recém entregue, o fundo depositou este mês R$ 0,60 por cota, equivalente a um retorno mensal de 1,03%.

Consolidado em outros países, o segmento focado na renda do aluguel de imóveis residenciais é pouco disseminado no Brasil e ainda trabalha para ganhar a confiança dos especialistas.

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FIIs de renda residencial ainda são vistos com cautela

Com a experiência de quem vive de dividendos de fundos imobiliários desde os 33 anos, André Bacci ainda se considera pessimista com os FIIs de renda residencial.

“Está consolidado em outros países porque os juros lá são mais civilizados”, avalia o investidor. “É um setor que funciona quando a taxa de juros está baixa, o que não ocorre atualmente no Brasil”, diz.

Do início de 2021 para cá, a taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, subiu de 2% para 13,25% ao ano, o maior patamar desde dezembro de 2016.

Em entrevista ao programa Liga de FIIs, produzido pelo InfoMoney, Bacci afirmou que o segmento residencial para renda opera com custos elevados e ainda teve início no Brasil em plena pandemia da Covid-19.

“A maior parte dos fundos residenciais registra desvalorização desde a criação. Alguns estão alavancados e não conseguem terminar a obra”, pontua.

Thiago Otuki, economista do Clube FII, vai na mesma linha e destaca a dificuldade de avaliar o setor sem uma grande série histórica.

Ele condiciona o sucesso das carteiras a uma gestão muito especializada para a locação dos apartamentos e às receitas de outros serviços além do aluguel das unidades.