Da TV para o mercado

Fenômeno nas redes sociais, Carol Dias vê “pechinchas” na Bolsa e revela cinco FIIs no seu radar

Educadora financeira tem 20% da carteira de investimentos alocada em fundos imobiliários como Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), XP Malls (XPML11) e outros

Por  Wellington Carvalho -

De modelo a fenômeno na internet, Carol Dias conquistou quase 7 milhões de seguidores nas redes sociais – sendo 6,5 milhões só no Instagram – falando de finanças.

Hoje especialista em investimentos, a influenciadora digital é uma entusiasta dos fundos imobiliários, produto que oferece ao investidor renda extra mensal isenta de imposto de renda. Em entrevista ao InfoMoney, Carol falou sobre os FIIs – como são conhecidos – e revelou quais são seus cinco fundos preferidos.

Depois de trabalhar oito anos na televisão, Carol – que, entre outras atuações, foi bailarina do programa Pânico na TV – decidiu mudar o rumo da sua vida profissional e partiu para o mundo dos investimentos. Depois de quase dez anos, ela é reconhecida atualmente como uma das principais vozes sobre o assunto nas redes sociais.

“Eu já gostava muito desses temas e sempre tive uma educação financeira boa”, relembra. “Sempre gostei de estudar sobre investimentos e sobre como rentabilizar melhor o meu dinheiro”.

Com o conhecimento, Carol embarcou em um projeto para falar sobre educação financeira de uma forma descomplicada, diz ela. A ideia era democratizar um assunto que, para muitos, parece ser difícil.

Por trás da participação nas redes sociais, Carol é responsável por uma holding que administra o podcast Irmãos Dias, que apresenta com o irmão André Dias, além de um canal no Youtube e um curso de educação financeira, ambos batizados Riqueza em Dias.

“Não significa que a pessoa ficará rica em alguns dias”, avisa a influenciadora aos mais desatentos (ou esperançosos). “É por causa do sobrenome”.

No ano passado, Carol lançou o livro Rumo à Riqueza, que já vendeu mais de 100 mil cópias, segundo ela, e coroou o trabalho até aqui.

“De lá para cá, a gente não parou mais de falar sobre o tema e o nosso projeto é um sucesso”, afirma. “Espero que o resultado se mantenha por muitos anos”.

Confira abaixo os principais trechos da entrevista de Carol Dias ao InfoMoney:

A investidora Carol Dias

Apesar da agenda corrida, Carol acompanha – e expõe – regularmente sua carteira de investimentos, mas com parcimônia.

“Eu não procuro ver todo dia porque isso dá uma ansiedade no investidor”, alerta. “Procuro avaliar a cada três meses ou sempre que aparece uma notícia que pode ser problemática”.

A influenciadora se classifica como uma investidora do tipo skin in the game – que arrisca a própria pele – e atesta o perfil ao postar nas redes sociais detalhes das operações que realiza, como os dividendos recebidos dos fundos imobiliários.

Carol afirma que os fundos imobiliários representam hoje 20% da sua carteira de investimentos.

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Vale a pena investir em FIIs?

Em tempos de juros elevados, como é o caso atualmente, a renda fixa se torna mais atrativa e acaba atraindo investidores da renda variável, inclusive os cotistas dos fundos imobiliários. Um resultado desse movimento é a desvalorização dos FIIs na Bolsa.

Além dos juros altos, a inflação no Brasil e no mundo, a guerra na Ucrânia e as incertezas com a Covid-19 adicionam mais incerteza ao mercado financeiro.

O cenário, na avaliação de Carol, pede paciência ao investidor, que pode encontrar boas oportunidades na Bolsa – ou seja, FIIs que estão sendo negociados bem abaixo do valor patrimonial.

“O bom investidor está aproveitando para comprar. Tem fundo que apanhou bastante e que agora está descontado”, detalha. “Esse investidor está comprando o que está no vermelho”.

A educadora financeira lembra que a tendência, no futuro, é o fundo entregar mais dividendos, além do ganho de capital com a valorização de cotas.

Não é momento para se desesperar com eventuais quedas na cotação, afirma Carol. “Eu, Carol Dias, estou aproveitando as pechinchas que há no mercado”, diz.

Os FIIs que estão no radar da Carol Dias

Em entrevista ao InfoMoney, Carol revelou cinco fundos imobiliários que chamam a atenção da influencer. Ela pondera que a lista não é uma recomendação de compra e lembra que é preciso entender o perfil de investimento antes de aplicar recursos em qualquer produto.

“O que faz sentido para mim poderá não fazer sentido para o leitor”, explica.

Feito o alerta, a influenciadora diz ver com bons olhos os FIIs Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), XP Malls (XPML11), XP Log (XPLG11), CSHG Real Estate (HGRE11) e Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11).

Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

O Kinea Renda Imobiliária foi um dos primeiros fundos imobiliários comprados por Carol, que diz estar muito satisfeita com o desempenho da carteira. O FII investe em prédios corporativos e galpões logísticos.

“É um fundo que oscila menos, tem uma gestão muito boa e uma taxa de retorno com dividendos relevante”, aponta Carol. Nos últimos 12 meses, o Kinea Renda Imobiliária elevou os rendimentos em R$ 0,15 por cota, ou 29% no período.

Fonte: KNRI11

“O fundo também está com um P/VPA (preço sobre valor patrimonial) de 0,84, ou seja, abaixo de 1. É um nível em que a gente considera que a cota está sendo negociada com desconto”, explica a influenciadora.

XP Malls (XPML11)

No segmento de shoppings, Carol destaca o XP Malls, que também negocia com desconto e tem apresentado uma taxa de retorno com dividendos de 6,52% em 12 meses.

“Nós sabemos que os shoppings sofreram muito com as restrições impostas pela pandemia da Covid-19, mas o segmento está em recuperação”, avalia. “Além disso, gosto do portfólio do XP Malls, com bons shoppings em vários Estados”.

Confira abaixo a composição da carteira do XP Malls:

EmpreendimentoCidadeUFParticipação do Fundo (%)
Catarina Fashion OutletSão RoqueSP49,99
Cidade JardimSão PauloSP16,99
Internacional ShoppingGuarulhosSP19,9
Shopping Cidade São PauloSão PauloSP8
Plaza Sul ShoppingSão PauloSP10
Santana Parque ShoppingSão PauloSP15
DowntownRio de JaneiroRJBlocos 5,7 e 17
CJ Shops JardinsSão PauloSP30
Caxias ShoppingDuque de CaxiasRJ35
Via Parque ShoppingRio de JaneiroRJ27,72
Shopping Bela VistaSalvadorBA24,9
Shopping da BahiaSalvadorBA9,05
Shopping Ponta NegraManausAM39,99
Natal ShoppingNatalRN45
Shopping Estação BHBelo HorizonteMG40

Fonte: FII XPML11

Na avaliação de Carol, outro ponto positivo é a atual taxa de vacância do fundo, de 4,2%, segundo seu último relatório gerencial.

XP Log (XPLG11)

Em linha com a maioria dos especialistas, Carol vê boas oportunidades também no segmento logístico, que se beneficiou com o crescimento do e-commerce ao longo da pandemia de coronavírus.

“A tendência do segmento é crescer, visto o grande movimento do comércio eletrônico nos últimos anos”, pontua. “O cenário mostra que as empresas vão precisar de galpões, e galpões bem localizados”.

Diante da tese, a educadora financeira aposta no XP Log. Dos locatários dos imóveis do fundo, 49% são dos segmentos de comércio varejista e de material de construção, além do chamado “especulativo”, que compreende imóveis alugados do jeito que se encontram, sem a realização de adaptações ou reformas.

Fonte: XPLG11

 

CSHG Real Estate (HGRE11)

Carol também está atenta ao segmento de escritórios, outro setor que sofreu bastante por causa das restrições impostas pela pandemia da Covid-19 e a migração das empresas para sistemas de trabalho remoto.

“A gente achou que as pessoas iam trabalhar apenas em home office, mas isso não aconteceu”, relembra. “Aos poucos, elas estão voltando a trabalhar nos escritórios novamente”.

Neste segmento, a influenciadora digital gosta do fundo imobiliário CSHG Real Estate, que viu a vacância financeira cair de 30,3% para 26,7% em abril, enquanto o aluguel subiu pelo quarto mês consecutivo – agora para R$ 100 por metro quadrado.

Com uma área bruta locável de de 202 mil metros quadrados, a carteira do CSHG Real Estate é formada por 19 ativos localizados no Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro, Paraná e, principalmente, em São Paulo.

“Em São Paulo, o fundo tem lajes corporativas em regiões nobres para o segmento, como as avenidas Faria Lima, Luís Carlos Berrini e Paulista”, diz. “São regiões que qualquer empresa quer ter. É uma disputa enorme”.

Leia mais: Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2022

Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11)

Na avaliação de Carol, os fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – oferecem as melhores oportunidades atualmente. No entanto, a influenciadora tem um lugar reservado na carteira para os FIIs de “papel” – que investem em títulos de renda fixa que acompanham índices de inflação e a taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).

No segmento de “papel”, a educadora financeira manifesta preferência pelo Iridium Recebíveis Imobiliários, fundo com patrimônio líquido de mais de R$ 3,2 bilhões.

“Embora o fundo esteja negociando no seu valor justo, o Iridium tem entregado um dividendo bem alto”, destaca.

De acordo com o último relatório gerencial da carteira, o fundo tem hoje uma taxa de retorno com dividendos de 14,47% nos últimos 12 meses encerrados em março.

“Os fundos imobiliários são um produto de renda variável, mas são menos voláteis do que as ações”, exemplifica Carol. “Como os FIIs oscilam menos, eles acabam sendo uma boa opção para quem quer começar na Bolsa sem grandes variações”.

Como começar a investir em FIIs?

Fundos Imobiliários: tudo o que você precisa saber para começar a investir

Carol explica que investir em fundos imobiliários é uma alternativa de ganhar dinheiro com imóveis sem a burocracia convencional e com uma equipe de gestão especializada no assunto.

“E a rentabilidade é muito maior do que a gerada por um imóvel que você vai ter o desgaste com o inquilino, o risco de o espaço ficar vago e o proprietário precisar assumir despesas como condomínio”, detalha.

Para os mais iniciantes, Carol sugere começar devagar, com pequenos aportes e disciplina. A prática, segundo a influenciadora, é a melhor professora.

“Quando o investidor criar uma recorrência e começar a receber sua parte nos aluguéis dos FIIs, por meio dos dividendos, ele verá a alegria que isso trará para o futuro dele”, finaliza.

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