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O avanço da inteligência artificial (IA) está aumentando a demanda por infraestrutura física e abrindo novas possibilidades de investimento no mercado imobiliário. Nesse cenário, mostra a XP, os data centers, instalações responsáveis pelo armazenamento, processamento e circulação de dados, podem ganhar relevância e representar uma nova frente de atuação para os fundos imobiliários (FIIs).
Embora a IA seja frequentemente associada ao desenvolvimento de software, sua operação depende de uma estrutura física robusta, que envolve semicondutores, energia elétrica, redes de transmissão, sistemas de resfriamento e data centers.
Essa cadeia pode ser dividida em três grandes frentes: semicondutores, infraestrutura e otimização de negócios. Enquanto a primeira reúne os componentes necessários ao processamento de dados, a segunda abrange os recursos físicos que sustentam a tecnologia. A terceira envolve a aplicação da IA para transformar operações e modelos de negócios em diferentes setores da economia.
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Como os FIIs podem investir em data centers
Segundo a XP, os fundos imobiliários podem acessar esse mercado por meio da aquisição de data centers operacionais, do financiamento de projetos em desenvolvimento e do investimento em infraestruturas associadas, como subestações elétricas.
Nesse modelo, a exposição do cotista é imobiliária. O fundo adquire o imóvel e recebe os aluguéis pagos pelo operador responsável pelo data center ou pela infraestrutura locada.
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As receitas provenientes de serviços de computação em nuvem, processamento de dados ou outras atividades tecnológicas permanecem com o operador, e não são diretamente apropriadas pelo fundo.
A distinção é importante porque o crescimento da demanda por inteligência artificial não garante, por si só, retornos elevados para os FIIs expostos ao segmento. O desempenho do investimento continua condicionado ao preço de aquisição do imóvel, às condições contratuais, à qualidade técnica da estrutura, à disponibilidade de energia e à capacidade financeira do inquilino.
A perspectiva de expansão dos serviços digitais pode favorecer a ocupação dos empreendimentos e a capacidade de pagamento dos locatários.
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Ainda assim, diz a XP, o resultado depende de como cada ativo foi adquirido, da estrutura de financiamento e das necessidades futuras de investimento para manter a infraestrutura competitiva.
Além disso, a exposição a data centers pode oferecer aos fundos acesso a um segmento com características distintas de outros mercados imobiliários. A demanda por infraestrutura digital está ligada à expansão dos serviços tecnológicos, embora isso não elimine riscos de crédito, vacância ou obsolescência dos imóveis.
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Sale and leaseback, built to suit e desenvolvimento de novos projetos
Os FIIs podem acessar o segmento por diferentes estruturas de investimento, com níveis variados de risco e previsibilidade de receitas. Entre as possibilidades estão a compra de ativos estabilizados, as operações de sale and leaseback (SLB), os contratos built to suit (BTS), o financiamento de obras por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e o desenvolvimento de novos empreendimentos.
Na aquisição de um ativo estabilizado, o fundo compra um data center já construído, conectado à rede elétrica e ocupado por um inquilino. Essa estrutura reduz a exposição aos riscos de construção, energização e comercialização, embora permaneçam os riscos relacionados ao contrato, ao locatário e à necessidade de modernização do imóvel.
No sale and leaseback, o operador vende o imóvel ao fundo e permanece no local como locatário, mediante um contrato de aluguel. A operação permite que a empresa libere capital anteriormente imobilizado no empreendimento para direcioná-lo à expansão das atividades, à compra de equipamentos ou ao desenvolvimento de novos projetos.
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Já no modelo built to suit, o imóvel é construído ou adaptado de acordo com as necessidades específicas do futuro ocupante. Em contrapartida, o locatário firma um contrato de longo prazo, que deve remunerar adequadamente o capital investido pelo proprietário.
Contratos longos ajudam a reduzir riscos, mas não eliminam problemas
Para a XP, o elevado grau de especialização dos data centers reforça a importância de contratos de locação de longo prazo, especialmente quando o imóvel foi desenvolvido para atender às necessidades de um único operador. Essas estruturas podem ampliar a previsibilidade das receitas e reduzir a exposição a renegociações frequentes.
Contratos atípicos podem prever prazos extensos, reajustes periódicos pela inflação e penalidades por rescisão antecipada.
Quando essas penalidades são elevadas e vinculadas ao saldo de aluguéis até o vencimento, podem desestimular a saída antecipada do inquilino e favorecer o alinhamento entre o prazo contratual e o horizonte de retorno do investimento.
A infraestrutura de data centers apresenta uma particularidade para o mercado imobiliário: as características técnicas que tornam um empreendimento adequado a determinado operador também podem limitar suas alternativas de uso. A disponibilidade de energia, os sistemas de resfriamento e as especificações construtivas influenciam tanto a operação quanto o potencial de reutilização do imóvel.
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