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O avanço dos investimentos em data centers no Brasil pode abrir uma nova frente para o mercado de fundos imobiliários (FIIs). De um lado, a AZ Quest Panorama estruturou um fundo temático para financiar ativos da Scala, uma das principais empresas do setor no país. De outro, a Alianza mantém no radar a possibilidade de transformar seus ativos de data center em um veículo próprio, em um movimento que poderia ampliar o acesso de investidores de varejo a esse mercado.
A estratégia ganhou força em um momento em que o Brasil busca se posicionar como um polo regional para infraestrutura digital. A regulamentação do setor, especialmente com o Redata, é vista pelas gestoras como um passo importante para aumentar a competitividade brasileira e destravar novos projetos.
Para Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários da AZ Quest Panorama, o modelo de fundo de data centers funciona como uma nova fonte de capital para empresas que precisam financiar uma expansão intensiva em investimentos. A estrutura criada pela gestora envolve a aquisição de ativos da Scala, que permanece como locatária por meio de contratos de longo prazo.
Atualmente, a Scala opera 13 unidades no Brasil, com cerca de 200 MW instalados, e é controlada pela DigitalBridge.
Segundo ele, as empresas de data centers já utilizam equity, dívida corporativa e project finance, mas o modelo imobiliário acrescenta uma nova alternativa. “A gente traz uma nova fonte de capital, que é usar os ativos imobiliários que elas possuem como forma de financiamento do capital de giro e dos investimentos dessas companhias” explica o gestor ao InfoMoney.
No caso, a AZ Quest estruturou um fundo imobiliário cetipado com prazo determinado de dez anos e remuneração previamente definida.
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A Scala aluga os ativos adquiridos pelo fundo durante o período e, ao final, tem a obrigação de recomprá-los. A remuneração, segundo Freitas, parte de IPCA + 9,5% ao ano no cenário de permanência até o décimo ano e pode chegar a IPCA + 10,5% em determinadas hipóteses de recompra antecipada.
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FIIs de data centers buscam combinar renda previsível e exposição à expansão da infraestrutura digital
Segundo Freitas, o AZ Quest Panorama Data Centers (AZDC) foi desenhado para oferecer ao investidor uma exposição ao setor sem que ele precise assumir diretamente os riscos de desenvolvimento de um novo data center.
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O fundo captou R$ 482 milhões na primeira emissão de cotas e reuniu mais de 7 mil investidores.
“A gente achou que seria interessante levar para o mercado um produto temático desse setor, que pudesse dar um pouco para o investidor a sensação de que ele está participando do segmento, mas com ativo real, não tendo que entrar em projetos com uma incerteza mais alta”, afirma.
O gestor destaca ainda que o prazo determinado pode ser uma característica atrativa para investidores que buscam previsibilidade. “É um fundo que tem começo, meio e fim”, diz. Para a pessoa física, diz ele, a proposta é oferecer uma renda de longo prazo com isenção fiscal, sem a volatilidade diária típica dos fundos imobiliários listados.
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A tese da AZ Quest não depende, necessariamente, da expansão do fundo para outros ativos imediatamente. A gestora avalia conversas com outras empresas de data centers para estruturas semelhantes, mas mantém a característica temática do produto como parte central da estratégia.
“Eu acho que nesse momento de mercado, o nosso plano é seguir com fundos cetipados, que é um fundo temático, com uma empresa específica para comprar data centers”, pontua Freitas.
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Alianza mantém plano de spin-off de data centers do ALZR11
A estratégia da Alianza segue uma direção diferente. A gestora já possui exposição a data centers dentro de sua estrutura e mantém a possibilidade de realizar, no futuro, um spin-off dos ativos, transformando a carteira em um veículo listado dedicado ao segmento.
Segundo Fabio Carvalho, sócio da Alianza, a ideia continua de pé, mas depende principalmente de uma melhora das condições de mercado. O tamanho dos projetos e o nível dos juros são hoje os principais obstáculos para uma operação desse tipo.
“O interesse do spin-off ainda existe, mas em um momento de juros mais baixo, pra conseguir evoluir com outro ativos”, comenta Carvalho.
O executivo explica que o próprio crescimento dos data centers tornou a estrutura mais desafiadora. Projetos que antes exigiam algumas centenas de milhões de reais passaram a ter dimensões muito maiores, dificultando a aquisição integral de determinados ativos por um único fundo.
“Os data centers estão ficando grandes, isso é um problema também. Os projetos estão ficando cada vez maiores. (…) Antigamente tinham data centers médios, que eram de R$ 200 milhões, agora você tem um médio de R$ 700 milhões, isso é um negócio enorme”, diz.
Nesse cenário, a Alianza avalia alternativas para participar de projetos maiores sem necessariamente comprar 100% dos ativos.
Contratos longos podem transformar data centers em ativos de renda
Para Carvalho, a principal característica que pode tornar os data centers interessantes para um eventual fundo dedicado é a duração dos contratos. Segundo ele, os ativos já existentes possuem contratos longos e novos projetos podem ser estruturados com prazos ainda maiores.
Segundo o executivo, há contratos com mais de uma década restante e novos ativos poderiam ser adquiridos com contratos de 15 ou até 20 anos.
A Alianza já possui exposição ao segmento por meio de fundos com estratégia mais ampla. O ALZR11, por exemplo, é citado por Carvalho como um dos fundos de perfil multiestratégia que poderia ter maior flexibilidade para adquirir ativos de data center.
Redata pode colocar Brasil no mapa global dos data centers
A expansão dos fundos voltados ao segmento ocorre em paralelo a uma mudança na perspectiva sobre o papel do Brasil na indústria de data centers. Para Freitas, o país reúne características que podem favorecer a atração de investimentos, especialmente em energia e localização geopolítica.
“O Brasil tem energia barata e abundante, a gente até produz mais energia do que a gente consegue distribuir e consumir”, cita.
Ele também destaca a posição geopolítica brasileira como uma vantagem para empresas globais que buscam novos mercados para infraestrutura digital. “A gente está próximo dos Estados Unidos, o que é muito bom para ser um polo de data center”, explica Freitas. .
“Com o ReData você abre o caminho aí para a gente virar um hub de data center que até possam, vamos dizer, servir a outros países, não só necessariamente ao que se consome aqui”, conclui o gestor da AZ Quest Panorama.
Associação Brasileira de Data Centers (ABDC) estima investimentos de R$ 500 bilhões no país até 2030, com a capacidade instalada saindo de 730 MW para 3,2 GW.
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