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O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) entrou em uma nova fase, adquirindo uma dezena de ativos em um curto intervalo de tempo e aumentando seu patrimônio líquido para aproximadamente R$ 6 bilhões. Com isso, algumas perguntas rondam os cotistas: como gerir, na prática, um portfólio dessa dimensão sem perder eficiência comercial, controle operacional e capacidade de gerar valor?
Segundo Raul Lemos, gestor da TRX, a casa ampliou tanto a equipe de engenharia quanto o núcleo dedicado à gestão de portfólio. Cada imóvel passa a ser visitado ao menos duas vezes por ano, em muitos casos, com frequência maior, justamente para antecipar problemas, acompanhar manutenção e preservar a operação dos inquilinos.
“Pode ter intempérie climática, pode ter algum dano no imóvel. Se você não estiver perto, o problema cresce”, afirmou no Liga de FIIs.
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Um exemplo citado foi o shopping em Belo Horizonte (Via Barreiro) que sofreu danos após chuvas intensas. “Duas ou três semanas depois da aquisição, caiu uma parte do imóvel. Nosso time já estava lá, atuou rapidamente e, na tarde seguinte, o shopping voltou a operar normalmente.”
Além do reforço interno, o fundo avançou em parcerias para profissionalizar a gestão conforme o perfil de cada ativo. Por exemplo, enquanto ativos logísticos e corporativos em São Paulo contam com a gestão da Hire. “É um time muito conceituado, a gente confia que esses ativos vão continuar bem geridos, tanto do ponto de vista contratual quanto de manutenção”, diz Lemos.
No geral, o fundo passa a administrar mais de 120 imóveis, com 43 inquilinos, contratos de diferentes perfis e uma dinâmica operacional mais complexa.
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TRXF11 deve estruturar novas vendas para destravar ganho de capital
Historicamente marcada por vendas oportunísticas — muitas vezes iniciadas por interesse espontâneo de compradores —, a TRX passou a estruturar uma frente ativa de desinvestimentos. Um time dedicado foi criado para montar pacotes, provocar corretores e desenhar operações com racional claro de ganho de capital.
Um dos exemplos mais recentes envolveu a venda conjunta de seis lojas para um grande banco, operação que gerou lucro relevante para o fundo, contribuiu para a linearização dos dividendos e ainda reduziu alavancagem com a saída de dívidas atreladas aos imóveis vendidos.
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Essa combinação de resultado recorrente com ganhos extraordinários virou peça central da estratégia.
A ideia, segundo Lemos, é transformar o não recorrente em algo quase previsível ao longo do tempo, suavizando a distribuição de rendimentos e criando espaço para eventuais “kickers” ao fim dos semestres — algo que já vem se repetindo nos últimos anos.
Confira a entrevista completa na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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