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A indústria de fundos imobiliários no Brasil atravessou uma transformação profunda nas últimas duas décadas. O que começou como um mercado restrito, com poucos produtos, baixa liquidez e participação limitada da pessoa física, consolidou-se como uma das principais portas de entrada do investidor brasileiro para o mercado de capitais.
Essa expansão acompanhou mudanças regulatórias, ciclos de juros, o amadurecimento da gestão profissional e o avanço das plataformas digitais de investimento. Aos poucos, os FIIs deixaram de ser uma classe de ativos de nicho e passaram a ocupar espaço relevante nas carteiras de quem busca renda, diversificação e exposição ao mercado imobiliário.
Nesse movimento, a trajetória da XP (XPBR31) se conectou diretamente ao crescimento da indústria. Ao completar 25 anos, a instituição aparece entre os principais vetores de distribuição e popularização dos fundos imobiliários junto à pessoa física, tanto por meio da plataforma quanto pela atuação da XP Asset.
Oportunidade com segurança!
A gestora reúne hoje três dos grandes fundos imobiliários do mercado brasileiro: o MXRF11 (Maxi Renda), um dos maiores FIIs do país; o XPML11 (XP Malls), voltado ao segmento de shoppings; e o XPLG11 (XP Log), com foco em galpões logísticos.
O contraste com o passado mostra a dimensão da mudança. Em 2014, a indústria de fundos imobiliários ainda girava em torno de R$ 28 bilhões em patrimônio total e era concentrada em segmentos tradicionais, como escritórios e shoppings. Naquele ano, os fundos de escritórios somavam cerca de R$ 7,4 bilhões em patrimônio líquido, enquanto os fundos de shopping acumulavam quase R$ 5 bilhões.
A partir de 2018, porém, o setor ganhou outra escala, impulsionado pelo ciclo de queda da Selic, pela busca por renda recorrente e pelo avanço das plataformas abertas de investimento. Foi nesse ambiente que os FIIs aceleraram sua massificação e passaram a atrair uma base cada vez maior de investidores pessoa física.
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Diante disso, o patrimônio líquido total da indústria saiu de R$ 32 bilhões em 2018 para cerca de R$ 48 bilhões em 2020, alcançando R$ 73 bilhões em 2026, segundo os dados da Economatica.
O movimento foi acompanhado por uma diversificação maior dos segmentos de atuação. Os fundos logísticos, por exemplo, cresceram de aproximadamente R$ 1,2 bilhão em 2018 para mais de R$ 5,7 bilhões em 2026, refletindo a expansão do e-commerce, a demanda por galpões modernos e a profissionalização do setor.
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XP e a expansão dos cotistas
A expansão dos FIIs no Brasil também aparece na evolução da base de cotistas dos principais fundos ligados à XP.
Mais do que acompanhar o crescimento da indústria, a instituição ajudou a ampliar o acesso da pessoa física a esse mercado, combinando distribuição pela plataforma, educação financeira e gestão de produtos de grande escala.
Evolução dos Cotistas dos FIIs da XP
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| Data | MXRF11 | XPML11 | XPLG11 |
| Jun/2018 | 20.824,0 | 6.003,0 | 9.660,0 |
| Jun/2019 | 52.996,0 | 24.639,0 | 64.378,0 |
| Jun/2020 | 192.527,0 | 167.640,0 | 209.444,0 |
| Jun/2021 | 416.044,0 | 266.511,0 | 250.498,0 |
| Jun/2022 | 557.048,0 | 283.499,0 | 264.420,0 |
| Jun/2023 | 871.906,0 | 311.732,0 | 325.070,0 |
| Jun/2024 | 1.100.186,0 | 347.894,0 | 516.624,0 |
| Jun/2025 | 1.314.632,0 | 338.831,0 | 604.158,0 |
| Mar/2026 | 1.423.541,0 | 340.049,0 | 722.253,0 |
O avanço é evidente nos números. O MXRF11 (Maxi Renda), um dos maiores fundos imobiliários do país, saiu de cerca de 20 mil cotistas em junho de 2018 para mais de 1,4 milhão em março de 2026.
No mesmo intervalo, o XPML11 (XP Malls) passou de aproximadamente 9,6 mil investidores para mais de 722 mil cotistas. Já o XPLG11 (XP Log) avançou de cerca de 6 mil cotistas para 340 mil investidores.
O salto mais expressivo ocorreu entre 2019 e 2021, período marcado pelos juros mais baixos da economia brasileira. A combinação entre Selic reduzida, maior acesso à informação, crescimento das plataformas digitais e busca por renda recorrente impulsionou a entrada da pessoa física nos fundos imobiliários.
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Nesse processo, os FIIs deixaram de ser um produto de nicho e passaram a ocupar espaço relevante nas carteiras dos brasileiros, enquanto fundos de maior porte ganharam escala e liquidez para atender uma base cada vez mais ampla de investidores.
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Da expansão à consolidação
Para Pedro Carraz, gestor da área de fundos de tijolo da XP, o setor ainda possui espaço relevante para crescimento em escala. “O nosso sonho grande é ter um fundo de R$ 40 bilhões. Esse é o futuro da indústria”, afirma.
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Segundo ele, o investidor se tornou mais sofisticado e passou a buscar veículos com maior liquidez e diversificação. “Tamanho é documento. Fundos muito pequenos tendem a ficar pelo caminho”, comenta.
O amadurecimento da indústria também passa pela profissionalização da gestão. André Masetti, gestor da área de crédito imobiliário da XP, destaca que o mercado atual exige equipes muito mais especializadas do que no passado.
“Antigamente, os fundos imobiliários eram muito mais estruturas passivas. Hoje, existe um trabalho intenso de gestão, engenharia, originação e acompanhamento dos ativos”, afirma.
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Segundo Masetti, o avanço dos FIIs permitiu criar liquidez para ativos historicamente considerados ilíquidos, como grandes galpões logísticos e portfólios corporativos. Ele destaca ainda que a análise deixou de se concentrar apenas nos contratos financeiros.
“Hoje você precisa de times visitando imóveis, acompanhando obras, avaliando seguros e monitorando a qualidade dos ativos. É uma gestão muito mais ativa e profissionalizada”, disse no Liga de FIIs, que lançara em breve um especial contanto a evolução da indústria de fundos imobiliários.
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