Black Friday dos FIIs? 5 fundos imobiliários com preços atrativos mesmo com a valorização do mercado

Em entrevista ao Liga de FIIs, Ricardo Natali, do Lucro FC, identificou possíveis oportunidades no mercado

Wellington Carvalho

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O ano de 2023 tem marcado a retomada do mercado de fundos imobiliários, que acumula até agora valorização de aproximadamente 11%. A maior parte dos FIIs, até então descontados, voltou a negociar próximo do valor considerado justo. Mas apesar do cenário, especialistas afirmam que ainda há oportunidades no segmento.

Pensando nisso e aproveitando o clima de Black Friday, Ricardo Natali, educador financeiro e criador do canal Lucro FC, listou cinco fundos que negociam atualmente com preços atrativos.

Ele falou sobre o tema na edição desta terça-feira (21) do Liga de FIIs, apresentado por Maria Fernanda Violatii, head de fundos listados da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, jornalista do InfoMoney.

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Natali toma como base o P/VP (preço sobre valor patrimonial) dos fundos imobiliários. Quanto mais próximo de 1 estiver o indicador, mais perto do valor considerado justo estará o fundo. Acima deste patamar a cota é negociada com ágio e, abaixo, com desconto.

Ponderando que o P/VP é mais eficiente na análise dos FIIs de “papel” – que investem em títulos de renda fixa –, ele observou cinco fundos que mereceriam destaque na prateleira da Black Friday do mercado. Confira:

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Capitânia Securities II (CPTS11)

Natali abre a lista com o Capitânia Securities II (CPTS11), fundo de “papel” que negocia atualmente com um PV/P de 0,91, ou seja, um desconto de 9%.

O fundo investe aproximadamente 70% do patrimônio líquido (PL) – de R$ 2,8 bilhões – em certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Praticamente a totalidade dos papéis está indexada ao IPCA (mais uma taxa média de 7,74%).

“Esse fundo caiu bastante nessas últimas semanas por conta de uma alavancagem [endividamento] que o mercado não gostou”, observa Natali. “O preço ficou atrativo para um fundo com um histórico de retorno tão bom”, pondera.

De acordo com o último relatório gerencial, divulgado nesta terça-feira (21), o endividamento do CPTS11 está em R$ 458 milhões – montante equivalente a 16,3% do PL. “Essa alavancagem tem um custo de CDI mais 0,77% ao ano”, reforça o documento.

Vectis Juros Real (VCJR11)

Com um desconto um pouco menor, na casa dos 5%, o Vectis Juros Real (VCJR11) também aparece na lista do criador do canal Lucro FC.

“O patrimônio do fundo está alocado quase na totalidade em inflação e, como o IPCA cedeu, a cotação do FII também caiu” explica Natali. “O movimento abriu oportunidade para comprar barato”, pontua.

Hoje, o VCJR11 tem um patrimônio líquido de R$ 1,4 bilhão, sendo que 89% do recurso está alocado em CRIs atrelados ao IPCA mais uma taxa de 10,2%.

Em outubro, o índice de inflação oficial do Brasil registrou alta de 0,24%, abaixo da expectativa do mercado. No ano, o indicador acumula alta de 3,75% e, nos últimos 12 meses, de 4,82%.

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Mauá Capital Recebíveis (MCCI11)

Com um PV/P de 0,99, o Mauá Capital Recebíveis (MCCI11) fecha a lista dos FIIs de “papel” que mereceriam um espaço na prateleira da Black Friday do mercado, na visão de Natali.

“Esse fundo está com um desconto pequeno, na casa de 1%, mas é um FII high grade”, pondera o educador financeiro, que se refere a uma classe de fundo cujos títulos investidos oferecem um nível menor de risco. “Comprar um FII de boa qualidade pelo preço justo também é uma boa compra”, reflete.

O fundo conta com um patrimônio líquido de R$ 1,5 bilhão e também está exposto ao IPCA. Segundo relatório gerencial, 92% dos CRIs da carteira são corrigidos pelo indicador mais uma taxa média de 7,7%.

Da lista elaborada por Natali, o MCCI11 é o que ofereceu, nos últimos 12 meses, a maior taxa de retorno com dividendos (dividend yield): 12,4%, de acordo com dados do StatusInvest, plataforma de informações do mercado financeiro.

Vinci Offices (VINO11)

Entrando na parte dos FIIs de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – Natali observa o Vinci Offices (VINO11), fundo de escritório – segmento mais descontado do mercado de fundos imobiliários.

“Em uma lista de fundos descontados não dá pra deixar as lajes corporativas de fora”, afirma o educador financeiro, que destaca o VINO11 ponderando a complexidade da tese de investimento.

O fundo, proprietário da sede da Rede Globo em São Paulo, tem atualmente uma alavancagem de R$ 510 milhões – fato que tem preocupado o mercado e derrubado a cotação da carteira.

“Embora seja um FII arriscado nesse momento por conta da alavancagem, o desconto atual de 28% não faz sentido”, reflete.

CSHG Logística (HGLG11)

Natali fecha a lista dos FIIs com preços de Black Friday com o CSHG Logística (HGLG11), um dos fundos imobiliários mais populares do mercado e que negocia atualmente com um P/VP de 1,06.

Embora o indicador aponte para um ágio de 6% na cota do fundo, o educador financeiro lembra que, historicamente, o FII administrado pela Credit Suisse hedging-griffo é negociado bem acima deste patamar.

“Nesse momento, a carteira se encontra muito abaixo do seu P/VP histórico, que anda sempre acima de 1,10 e muitas vezes 1,16”, explica. “Sendo assim, comprar grande qualidade abaixo da média histórica é desconto sim”, afirma.

Ele pondera ainda que o uso do P/VP para a análise de fundos de “tijolo” exige uma atenção maior já que a avaliação patrimonial dos imóveis pode estar desatualizada.

O educador financeiro lembra ainda que lista não pode ser considerada uma recomendação de compra visto que o investidor precisa considerar outros fatores antes da tomada de decisão – como o próprio perfil de risco.

Confira a entrevista completa de Ricardo Natali, do Lucro FC, na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

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Wellington Carvalho

Repórter de fundos imobiliários do InfoMoney. Acompanha as principais informações que influenciam no desempenho dos FIIs e do índice Ifix.