FII de escritório entra na lista dos mais recomendados em novembro; confira os preferidos para o mês

XP Malls (XPML11) ganha uma recomendação e agora é vice-líder isolado

Márcio Anaya

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O índice de fundos imobiliários da Bolsa (Ifix) encerrou outubro com perda de 2%, aos 3.156 pontos, interrompendo uma sequência de seis meses consecutivos de valorização. A queda diminuiu para 10% o ganho acumulado no ano, frente a uma alta de 3% do Ibovespa no mesmo intervalo.

Diante da forte volatilidade na B3, os analistas fizeram apenas ajustes pontuais nas carteiras recomendadas de fundos imobiliários (FIIs) para novembro.

De dez instituições monitoradas pelo InfoMoney, sete mantiveram as escolhas do mês passado, ajustando no máximo o peso de cada produto no portfólio sugerido.

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Apesar de limitadas, as trocas resultaram em um novo FII na lista de destaques do mês: o VBI Prime Properties (PVBI11), do segmento de lajes corporativas, com um total de cinco apontamentos – tendo prevalecido pelos critérios de desempate.

Outra mudança importante foi na segunda colocação do ranking, que agora é ocupada pelo XP Malls (XPML11) de forma isolada, com seis escolhas por parte dos especialistas.

A primeira posição no levantamento segue inalterada, com Bresco Logística (BRCO11), BTG Pactual Logística (BTLG11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) empatados com sete indicações.

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Com as mudanças, o Kinea Índices de Preços (KNIP11) deixou de fazer parte do rol de destaques.

Confira as análises sobre cada FII:

Apesar das recentes turbulências, a BB Investimentos mantém o otimismo com o segmento, para horizontes mais distantes.

“No geral, embora tenha havido um aumento das incertezas em relação à velocidade que o Copom irá imprimir no ciclo de cortes da Selic [juro básico do país], assim como em relação à taxa de juros terminal deste ciclo, entendemos que o momento ainda é propício para montagem de posição nessa classe de ativos, sobretudo para aqueles investidores com viés de longo prazo.”

Todos os meses, o InfoMoney traz os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.

Veja a seguir os produtos preferidos para novembro, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel em outubro, no acumulado de 2023 e nos últimos 12 meses:

Ticker Ticker Denominação Segmento Recomendações Retorno em outubro (%) Retorno em 2023 (%)  Retorno em 12 meses (%)
BRCO11 BRCO11 Bresco Logística Logística 7 -1,22 33,76 21,56
BTLG11 BTLG11 BTG Pactual Logística Logística 7 -1,28 7,72 7,24
KNCR11 KNCR11 Kinea Rendimentos Imobiliários Recebíveis (CRI) 7 2,60 16,64 15,77
XPML11 XPML11 XP Malls Shoppings 6 -0,73 24,20 16,08
PVBI11 PVBI11 VBI Prime Properties Lajes Corporativas 5 -2,85 17,82 16,48
IFIX IFIX Índice de FIIs da B3 * -2% 10%

Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico). Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação em 31/10/2023.

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VBI Prime Properties (PVBI11)

Com cinco recomendações, o PVBI11 é a novidade do mês no levantamento feito pelo InfoMoney.

Em relatório, a BB Investimentos comenta que o fundo possui um dos melhores portfólios de imóveis dentro do segmento de lajes corporativas.

Atualmente, pouco mais de 91% do patrimônio do PVBI11 está alocado em quatro edifícios localizados na capital paulista, sendo três na região da Faria Lima (que concentra muitos bancos de investimento e gestoras de recursos) e um nos Jardins.

Em ambos os casos, são bairros nobres, onde a taxa de vacância é bem inferior à média da cidade, lembra a corretora.

“O fundo vem seguindo uma estratégia que visa consolidar a sua participação em empreendimentos estratégicos, alinhados com as premissas de localização prime, bons inquilinos e especificações técnicas.”

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XP Malls (XPML11)

O fundo ganhou uma indicação em novembro e agora figura de forma isolada na vice-liderança da compilação, com um total de seis escolhas.

Em meados de outubro, o XPML11 comunicou a conclusão da compra de uma fatia de 6% do Shopping da Bahia, antigo Shopping Iguatemi Salvador.

Em fato relevante, o administrador informa que o impacto financeiro da transação sobre o resultado operacional do fundo será de aproximadamente R$ 8 milhões, representando um potencial pagamento anual de dividendos (brutos) de cerca de R$ 0,26 por cota.

A Ativa Investimentos lembra que, no último relatório gerencial, foi informado que a maior parte da área bruta locável (ABL) do fundo está na região Sudeste (64%).

Bresco Logística (BRCO11)

O BRCO11 se mantém em sete carteiras recomendadas para novembro e permanece no topo do ranking, ao lado do BTG Pactual Logística (BTLG11) e do Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).

Em 17 de outubro, o fundo informou que o Grupo Pão de Açúcar (GPA) decidiu rescindir antecipadamente o contrato de locação do “CD04”, um Centro de Distribuição localizado na Estrada Turística do Jaraguá, em São Paulo.

O imóvel representa 9,1% da área bruta locável (ABL) do BRCO11 e a locação era equivalente a R$ 0,09 por cota.

Pelo acordo, existe um aviso prévio de nove meses para a desocupação e uma indenização equivalente a três vezes o valor do aluguel vigente, proporcional ao prazo remanescente do contrato, que iria até agosto de 2028.

“Somando todos os anúncios de rescisão antecipada [outro do GPA e um do Magazine Luiza] e o término dos avisos prévios, teríamos uma vacância física de aproximadamente 16%, patamar desconfortável e longe do que o portfólio do fundo registrou historicamente”, comenta o Itaú BBA.

A instituição pondera que, “olhando o copo meio cheio, os ativos são bons, bem localizados e a gestão tem um tempo confortável para reposição de locatários”.

Na avaliação do banco, o patamar atual de proventos do BRCO11 só deve ser negativamente impactado a partir de outubro de 2024.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

O fundo também sustentou as sete escolhas vistas no mês passado e segue entre os mais citados.

Na opinião da Órama Investimentos, o BTLG11 vem realizando boas aquisições e possui ativos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos – tendo conseguido negociar taxas de retorno acima de 8% ao ano, em média.

“Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual.”

A corretora ressalta que, atualmente, 45% dos contratos de aluguel do fundo são “atípicos” (com termos e cláusulas diferenciadas), com média ponderada de vencimento variando de cinco a seis anos.

“Importante destacar que os contratos atípicos trazem uma segurança adicional ao proprietário, diante do seu prazo mais longo e multa rescisória elevada”, diz a Órama.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

Também com sete indicações, o KNCR11 fecha a lista de destaques do mês.

Recentemente, o fundo anunciou aportes de R$ 149 milhões em duas operações, sendo R$ 109 milhões no CRI Brookfield CD Sakamoto e R$ 40 milhões no CRI MRV Pro-Soluto 224, que apresentam taxa de CDI + 2,5% ao ano, conforme o BTG.

“Assim, o fundo segue alocado à taxa média de CDI + 2,4% ao ano, majoritariamente exposto ao setor de escritórios e shoppings”, afirma o banco.

Na Rico Investimentos, que também recomenda o KNCR11, os analistas lembram que o fundo é segundo maior do segmento de recebíveis, com um patrimônio líquido de quase R$ 6 bilhões.

Com uma carteira predominante em títulos pós-fixados e com baixo risco de crédito, o fundo “tende a se beneficiar em momentos como o atual, de taxa de juros ainda em patamares elevados e inflação em tendência de queda”, diz a Rico.

O que observar em novembro

Na semana passada, o Comitê de Política Monetária (Copom) deu sequência ao ciclo de corte do juro básico, reduzindo a Selic em 0,5 ponto percentual, para 12,25% ao ano.

Quanto à inflação, o IPCA relativo a outubro será divulgado no dia 10 de novembro.

A prévia do indicador (IPCA-15) mostrou alta de 0,21% no mês passado, abaixo do índice de setembro (0,35%).  No acumulado de 12 meses, o aumento é de 5,05%.

Em relação ao IGP-M, que reflete a “inflação do aluguel”, houve incremento de 0,50% em outubro, superando o resultado anterior (0,37%). Em 12 meses, a variação está negativa em 4,57%.

Por fim, o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) apresentou alta de 0,20% no mês passado, abaixo da oscilação vista em setembro (0,24%). Nos últimos 12 meses, o aumento alcança 3,37%.

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Márcio Anaya

Jornalista colaborador do InfoMoney