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No universo dos fundos imobiliários, poucos documentos carregam tanto peso quanto os laudos de avaliações patrimoniais. Eles impactam decisões de compra e venda e funcionam como uma fotografia técnica do ativo.
Por trás dessas análises, contudo, existe um processo mais complexo do que a maioria dos investidores imagina. E é esse bastidor que Isabela Monastersky, diretora de Avaliação Imobiliária da Binswanger Brazil, detalhou em entrevista durante o Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney.
A avaliação, explica Monastersky, é realizada geralmente uma vez por ano e segue um conjunto rígido de normas determinadas pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários). O ponto de partida é a definição da metodologia adequada, algo que depende diretamente da tipologia do imóvel. “No laudo, precisamos justificar por que escolhemos aquela metodologia. É uma exigência regulatória”, afirma.
Antes mesmo de pisar no imóvel, o trabalho começa com uma checagem minuciosa da documentação: matrícula, certidões, plantas, memoriais descritivos e todos os registros que comprovem a condição legal e física do ativo. Só depois vem a vistoria presencial, etapa que Monastersky considera essencial para entender atributos que não aparecem em mapas ou relatórios.
“É durante a vistoria que verificamos o estado de conservação, o entorno, se o imóvel tem vista privilegiada, se está em esquina, qual o acesso, especialmente no caso de galpões. Tudo isso influencia o preço”, diz.
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Pesquisa de mercado é o coração do laudo
Embora a vistoria revele nuances do ativo, é a coleta de dados de mercado que Monastersky considera a fase mais determinante. “Uma pesquisa bem feita já te entrega praticamente o valor do imóvel”, afirma.
É nessa etapa que a equipe busca comparáveis: imóveis similares na mesma região, com características próximas ao ativo avaliado. Em áreas de varejo, por exemplo, até um quarteirão pode representar diferenças relevantes de preço.
Mas o comparativo exige cuidado. Valores muito altos podem refletir compradores estratégicos; preços muito baixos, vendedores pressionados. “Sempre existe um descolamento entre o valor pedido e o valor transacionado. É preciso calibrar o fator oferta”, explica.
Para os fundos imobiliários, a metodologia predominante é o fluxo de caixa descontado — também exigida pela própria norma. “É a mais adequada para FIIs, porque trabalha com renda imobiliária. Mas é complexa e muito sensível à taxa de desconto”, comenta a especialista.
Há exceções. Durante a pandemia, por exemplo, hotéis não tinham histórico de receita pujante, o que forçou avaliadores a recorrerem a métodos alternativos.
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