7 variáveis para analisar ao investir em fundos imobiliários, segundo a XP

SÃO PAULO – Com o aumento da oferta de fundos imobiliários na Bolsa, com a listagem de 61 produtos na B3 em 2020, levando o total para 311, e diante da crise que abalou o mercado, o investidor pessoa física pode ter mais dificuldade para escolher o melhor ativo para compor seu portfólio.

De olho em facilitar a tarefa, a XP Investimentos listou as principais variáveis que devem ser monitoradas na seleção de um fundo imobiliário de tijolo, o principal tipo da indústria, que diz respeito à geração de renda por meio de escritórios, shopping centers e galpões logísticos, entre outros imóveis. Confira:

Atipicidade dos contratos

Ao investir em um fundo imobiliário, o investidor se depara com dois tipos de contrato: típicos e atípicos.

No primeiro, o contrato costuma ter duração mais curta, de cinco anos, com o estabelecimento de reajuste anual e uma revisional ao fim do terceiro ano, com possibilidade de renegociação entre proprietário e inquilino, a depender das condições do mercado.

Já os contratos atípicos, comuns em galpões logísticos e de agências bancárias, costumam ter prazo de vencimento mais longo, geralmente de dez anos, com reajustes anuais, mas sem revisionais.

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Segundo os analistas Renan Manda, Lucas Hoon e Maria Fernanda Violatti, esses contratos são considerados mais defensíveis, dada a maior previsibilidade de receita e a menor flexibilidade de renegociações e/ou rescisões contratuais.

Entre os fundos da cobertura com maior percentual de contratos atípicos, a XP cita o Pátria Logística ([ativo=PATL11]), com 96%, e o CSHG Renda Urbana (HGRU11), com 91% dos contratos atípicos.

Prazo dos contratos

Paralelamente à atipicidade dos contratos, os investidores devem analisar o prazo de vencimento dos contratos. Quanto mais longo, maior é a previsibilidade da receita, assinala a XP, dado que menor é a propensão do locatário em desocupar o imóvel.

A recomendação, segundo a XP, é analisar, a porcentagem dos contratos com vencimento após 2023 nos relatórios gerenciais dos FIIs. Em sua avaliação, fundos como CSHG Renda Urbana (HGRU11) e Vinci Offices (VINO11) se encaixam nesses prazos mais longos de contrato.

Taxa de vacância

Outra variável a ser analisada ao comprar um FIIs envolve a taxa de vacância, que indica a área bruta locável (ABL) que não está sendo ocupada.

Os analistas mencionam como exemplos os fundos CSHG Renda Urbana (HGRU11), VBI Prime Properties (PVBI11), CSHG Prime Offices (HGPO11) e BTG Pactual Logística (BTLG11), sem nenhuma vacância mencionada em seus últimos relatórios gerenciais.

Já os FIIs da cobertura da XP CSHG Real Estate (HGRE11), Tellus Properties (TEPP11) e CSHG Logística (HGLG11) possuem taxa de vacância alta, segundo os analistas, da ordem de 23%, 17% e 16%, respectivamente.

Volatilidade

A análise de volatilidade também deve ser feita ao montar uma carteira de fundos imobiliários, de forma a buscar os ativos com menor propensão à oscilação em momentos de grande incerteza.

Segundo a XP, nos últimos 12 meses, se destacaram nessa seara os fundos de lajes corporativas, como REC Renda Imobiliária (RECT11), com uma volatilidade de 20%, BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), com 21%, e Pátria Edifícios Corporativos (PATC11), com taxa de 23%.

Relação P/VPA

A relação entre preço e valor patrimonial (P/VPA) também é um dos indicadores que permite ao investidor verificar a relação entre o valor de mercado do fundo e seu valor contábil.

Por essa métrica, resultados acima de 1 podem indicar que o fundo está “caro”, negociando com ágio, enquanto valores abaixo de 1 podem sinalizar que o fundo está negociando com deságio, isto é, com desconto.

A XP ressalta que os imóveis que compõem as carteiras dos fundos são reavaliados no mínimo uma vez por ano e que, por conta dessa periodicidade, o valor real do imóvel pode estar desatualizado em relação ao seu valor contábil e não refletir a realidade do imóvel do fundo naquele momento.

Entre os fundos mais descontados com base nesse múltiplo, os analistas citam o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), com relação P/VPA de 0,8 vez, e o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), com relação de 0,82 vez.

Na outra ponta, estão os FIIs de galpões CSHG Logística (HGLG11), com relação P/VPA de 1,21 vez, e BTG Pactual Logística (BTLG11), com relação de 1,17 vez.

Caixa sobre Patrimônio Líquido

Ouro indicador analisado é o de alocação dos recursos em ativos-alvos do fundo. Isso porque, após uma captação, enquanto os recursos não são alocados, o montante fica aplicado em ativos de renda fixa de alta liquidez, que rendem próximo ao CDI.

Com os juros na mínima, diz a XP, a demora na alocação dos recursos pode pressionar a rentabilidade do fundo para baixo, bem como a distribuição de dividendos aos cotistas.

Para medir a alocação do caixa, os analistas citam a relação entre caixa e patrimônio líquido (PL). Quanto maior o resultado, menor será a locação do fundo em ativos.

Entre os nomes da cobertura que a XP diz ter uma boa relação caixa sobre PL estão Pátria Edifícios Corporativos (PATC11), com 29%, e BTG Pactual Logística (BTLG11), com 26%.

Liquidez

A sétima e última variável citada pelo time de análise de FIIs da XP é a liquidez dos fundos, ou seja, a capacidade de reverter as cotas em dinheiro coma venda em Bolsa.

Segundo os analistas, mesmo com o aumento da liquidez média dos fundos em meio ao crescimento do número de investidores de FIIs, nem todos os produtos atingem uma liquidez “saudável” que, segundo a XP, corresponde a uma negociação diária média acima de R$ 500 mil.

Entre os nomes mais líquidos da cobertura, a XP cita os fundos XP Log (XPLG11), BTG Pactual Logística (BTLG11) e CSHG Logística (HGLG11), com volumes médios diários de negociação de R$ 9 bilhões, R$ 8,6 bilhões e 7,5 bilhões, respectivamente.

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