7 FIIs de tijolo “baratos” na Bolsa; vale a pena investir neles? 

O Ifix, índice que lista os principais fundos imobiliários (FIIs) listados na B3, está em sua pontuação máxima desde janeiro, aos 3.340 pontos. O impulso positivo vem desde novembro, somando 5,6% de ganhos em três meses consecutivos. A expectativa é de que a queda dos juros incentive o fluxo de investimentos em FIIs, principalmente nos FIIs “de tijolo”.  

Os “fundos de tijolo” são aqueles que investem diretamente nos imóveis físicos. Para Marcos Baroni, head de análise de FIIs da Suno Research, são esses ativos que conseguirão capturar melhor essa virada de ciclo dos juros, devido à avaliação positiva de seus patrimônios e a melhora do ambiente de negócios, que fica mais aquecido. 

Historicamente, os FIIs têm forte crescimento nos ciclos de queda dos juros. Em janeiro de 2020, o Ifix estava no seu ápice, aos 3.253,76 pontos, após uma valorização de 35,98% registrada em 2019, ano em que a taxa de juros caiu de 6,50% para 4,50%. Para 2024, após o Banco Central fazer novo corte e levar a Selic a 11,25%, a expectativa é de uma taxa de 9,0% o fim do ano, segundo o Boletim Focus. 

O processo de reavaliação positiva dos imóveis já começou, com elevações superiores a 10% nos valores patrimoniais e impacto direto no preço das cotas negociadas em Bolsa. Com isso, os FIIs considerados “baratos” devem diminuir, de acordo com o indicador P/VPA, bastante utilizado para avaliar o “preço justo” das cotas.  

O cálculo é simples: o indicador considera o preço das cotas dividido pelo valor patrimonial do fundo. Quando o resultado é 1, ou muito próximo disso, o preço da cota é considerado “justo”. Acima de 1 é considerado é considerado “caro”, e abaixo de 1 é tido como “barato”.  

Conforme levantamento da Economatica, apenas sete FIIs se destacam negociando bastante abaixo de seus valores patrimoniais. São eles:

Barato que sai caro  

O indicador P/VPA é importante, mas não deve ser levado em conta sozinho na hora de analisar um fundo. Fazer isso, em alguns casos, pode criar uma armadilha para o investidor.

Atualmente, a maior parte dos FIIs descontados é do segmento de Lajes Corporativas, que não é visto com bons olhos para 2024. Muitos fundos, principalmente aqueles que têm imóveis fora da região mais competitiva de São Paulo, que é a Faria Lima, estão com dificuldades para diminuir taxas de vacância, renegociar contratos e atualizar aluguéis – o que ajuda a explicar os descontos nas cotas.

O primeiro FII da lista, o Autonomy Edifícios Corporativos (AIEC11), teve sua reavaliação patrimonial rebaixada. A redução do patrimônio do fundo foi de R$ 53,4 milhões – um decréscimo de 12%. 

2024 parece mais promissor para outros setores, como shoppings e logística, como explica Baroni, da Suno. “Os fundos de shopping estão apresentando um fluxo maior. Não tem uma relação direta com a taxa Selic, mas a queda dos juros impacta a população, que fica mais disposta a gastar. Com isso, os shoppings quando reavaliados valem mais. É o ciclo dos imóveis físicos”, diz Baroni. 

Já o Vinci Shopping Centers (VISC11) teve seu patrimônio reavaliado positivamente em 12,7%. O XP Malls (XPML11) passou por elevação de 13%. Ambos estão entre os cinco FIIs mais recomendados para fevereiro.

A expectativa é de que os fundos de tijolo, principalmente os que possuem imóveis “AAA” (de melhor qualidade) e bem localizados, devem ter bons resultados operacionais com a redução de vacância e aumento de aluguel e, consequentemente, apresentando aumentos na distribuição de dividendos aos cotistas. 

“Na pandemia, os FIIs de dívida tiveram bom desempenho porque os imóveis estavam esvaziados, sem inquilinos e negociando abaixo do valor de seus patrimônios. Agora, essa situação se inverte. Com juros e inflação menores, a atratividade das dívidas diminui, enquanto os imóveis apresentam melhores fundamentos”, diz Baroni.