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A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomada no último dia 7 de maio, condicionando a oferta de imóveis para aluguel por temporada à aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, deve redesenhar uma parte do mercado de locações de curta duração no Brasil. Além disso, pode aumentar as disputas entre proprietários e moradores, bem como alterar todas as estratégias de investimentos imobiliários, impulsionando os empreendimentos voltados especificamente a esse modelo de negócio, de acordo com especialistas ouvidos pelo InfoMoney.
A Segunda Seção do STJ consolidou o entendimento de que a exploração reiterada e profissional dos chamados imóveis para estadias de curta duração em condomínios residenciais pode descaracterizar a finalidade residencial da propriedade, exigindo autorização formal da coletividade condominial. Na prática, a permissão dependerá de aprovação qualificada em assembleia, com quórum mínimo de dois terços dos condôminos, conforme interpretação do Código Civil.
A decisão não representa uma proibição generalizada do aluguel por temporada, mas altera de forma relevante as regras para quem vinha explorando esse mercado em um ambiente de interpretações divergentes.
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Segurança jurídica
Para os especialistas, o principal efeito imediato será o fortalecimento da autonomia dos condomínios para disciplinar esse tipo de uso. “A decisão da Segunda Seção do STJ traz mais autonomia aos condomínios para regular a locação por curta temporada”, afirma Jéssica Wiedtheuper, advogada especialista em direito imobiliário do Mota Kalume Advogados.
Segundo ela, a tendência agora é que síndicos, administradoras e assembleias sejam pressionados a revisar convenções e regimentos internos para decidir se querem permitir, restringir ou vedar esse tipo de exploração.
Nicole Lettieri, sócia da Lacerda Diniz Machado especializada em direito imobiliário, avalia que o julgamento traz um ganho de previsibilidade jurídica. “Prédios cuja convenção já restringe o uso exclusivamente residencial passam a ter respaldo mais claro para coibir estadias de curtíssimo prazo que funcionem como hospedagem rotativa, sem precisar judicializar cada conflito individualmente”, afirma.
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Mas esse ganho de segurança para os condomínios pode representar um novo desafio para investidores e proprietários que transformaram imóveis em fonte recorrente de renda via plataformas digitais.
Aprovação coletiva
Até aqui, muitos proprietários sustentavam que, na ausência de proibição expressa na convenção, a locação de curta temporada seria permitida. Com a nova leitura do STJ, esse “raciocínio se inverte”. “Se o condomínio tem destinação residencial, a exploração por curta estadia passa a depender de autorização qualificada da coletividade”, disse Jéssica Wiedtheuper
Na prática, o direito individual de rentabilizar a unidade passa a enfrentar um filtro coletivo. Para Nicole Lettieri, isso impõe uma espécie de “compliance condominial” ao proprietário. “Quem deseja operar nesse modelo precisará articular apoio da coletividade, formalizar eventual alteração da convenção e seguir regras claras sobre acesso, cadastro de hóspedes e responsabilidades”, afirma.
Leia Mais: Aluguel por temporada dispara e exige atenção na hora de declarar o IR
O peso do quórum
O ponto central da decisão está justamente no quórum exigido. Alterar a destinação do condomínio ou flexibilizar a convenção exige aprovação de dois terços dos condôminos, um patamar significativamente mais elevado do que uma simples maioria de presentes em assembleia.
Thiago Bernardo da Silva, sócio da BCMS Advogados, explica que isso torna a mudança estruturalmente mais difícil. “Esse quórum é mais rigoroso do que maioria simples ou maioria absoluta. Na prática, exige consenso muito maior entre os moradores.”
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Isso porque, conforme a medida adotada pelo tribunal, o impacto vai além da unidade individual, já que a alta circulação de pessoas nas áreas comuns pode afetar segurança, tranquilidade, previsibilidade da convivência e até os custos operacionais do condomínio.
Reorganização imobiliária
A decisão pode gerar um movimento de reorganização no setor imobiliário. Em condomínios estritamente residenciais, a tendência é de maior restrição. Por outro lado, especialistas veem espaço para expansão de empreendimentos já desenhados para locação flexível, uso misto ou operação mais próxima da hospitalidade.
“Pode haver incentivo ao lançamento de produtos imobiliários com vocação específica para aluguel de curta temporada”, afirma Jéssica. Esse movimento já ocorre em mercados internacionais mais maduros, como Paris e Londres, onde o avanço das plataformas levou à criação de regras específicas para equilibrar interesses de moradores, investidores e poder público.
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Locação por temporada x hospedagem comercial
Outro ponto importante da decisão é a distinção jurídica entre locação por temporada tradicional e hospedagem de perfil comercial disfarçada. A locação residencial por temporada, prevista em lei, continua existindo. O que entrou no radar do STJ foi a exploração reiterada com alta rotatividade e características mais próximas da hotelaria.
“A locação clássica por temporada é um contrato residencial por prazo determinado, de até 90 dias. O problema surge quando a dinâmica se aproxima de hospedagem, com reservas sucessivas, check-in constante e estrutura operacional”, explica Nicole.
Esse entendimento foi central para que a Corte concluísse que determinadas operações via plataformas digitais não podem ser automaticamente enquadradas como simples locação residencial.
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Impactos
Se a decisão traz maior previsibilidade jurídica, no curto prazo o efeito pode ser justamente o oposto: mais conflito. Condomínios antigos, convenções ambíguas e proprietários que já operam nesse mercado devem protagonizar disputas sobre interpretação, regras transitórias e aplicação prática da decisão. “É razoável esperar aumento de litigiosidade nas relações condominiais”, afirma Jéssica.
Do ponto de vista econômico, a decisão mexe com um mercado que ganhou força nos últimos anos justamente pela digitalização da locação de curta duração e pela busca de investidores por maior rentabilidade.
Ao elevar a barreira regulatória dentro dos condomínios, o STJ reduz a previsibilidade desse modelo para parte dos investidores, especialmente em grandes centros urbanos e destinos turísticos verticalizados., segundo especialistas.
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Ao mesmo tempo, pode acelerar a profissionalização do segmento, concentrando a atividade em ativos desenhados especificamente para esse uso. Na prática, o tribunal não enterrou a locação por temporada em condomínios residenciais. Mas deixou claro que, daqui para frente, transformar apartamento em hospedagem deixou de ser uma decisão puramente individual.
O que diz o Airbnb
Para o Airbnb, a decisão do STJ refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via plataforma em condomínios. “Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Neste contexto, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis.”
A empresa cita ainda um estudo da Fundação Getulio Vargas que mostrou que a plataforma contribuiu com quase R$ 100 bilhões para as economias locais em um ano. “Esta decisão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais.”