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SÃO PAULO – Por falta de infraestrutura em milhares de edifícios antigos de São Paulo, empresas de grande porte têm migrado para o eixo Faria Lima – Berrini – Marginal Pinheiros. Esse processo vem deixando diversas construções vazias, em zonas que anteriormente eram especializadas no setor de serviços, como o Centro e a Avenida Paulista. Além de perder os inquilinos, os proprietários ainda têm que cobrir os altos gastos do condomínio e manutenção.
Uma das alternativas para barrar o ciclo de desvalorização que assombra os imóveis da região central é o processo de retrofit. Trata-se da reforma dos edifícios, com a finalidade de abrigar empresas com novas necessidades, baixando os custos do condomínio, e ainda ganhando incentivos fiscais e rápido acesso a financiamentos de entidades públicas e privadas.
Fugindo dos gastos elevados
Reformar prédios antigos (ou nem tão antigos assim) às novas necessidades do mercado já é uma prática comum na Europa e em grandes cidades norte-americanas. Normalmente essas construções apresentam problemas ligados à infraestrutura elétrica e hidráulica, dificuldade de se manter os caixilhos, elevadores obsoletos e altos custos de manutenção. São inadequados para instalar equipamentos de ar condicionado eficientes, cabos de fibra ótica e nova rede de telecomunicação.
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È por esse motivo que empresas de grande porte (os melhores inquilinos) estão fugindo para áreas de novas construções, que oferecem toda a recente infraestrutura demandada. Por outro lado, o ponto negativo é que essas regiões apresentam limitações no que diz respeito ao transporte público e ainda localizam-se afastadas da residência da maior parte dos funcionários.
Através do retrofit, o imóvel é adaptado para a empresa moderna, que por sua vez ganhará uma sede bem localizada, e custos mais baixos de água, energia e manutenção. Com a troca dos vidros, instalações elétricas e hidráulicas, o novo inquilino terá uma enorme redução nas contas de água e energia, assim como uma taxa de condomínio mais baixa.
Para citar um exemplo, substituindo as louças e metais sanitários por peças de baixo consumo de água, é possível atingir uma redução de quase 30% na conta da Eletropaulo. No caso do ar condicionado, o maior vilão da conta de energia elétrica, ao trocar os vidros do edifício e instalar equipamentos novos, a econômica também poderá chegar a 30% na conta de luz.
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Vantagens fiscais
Os projetos de retrofit já realizados na cidade têm obtido um grande êxito, principalmente com relação ao tempo de retorno do valor investido. A maioria das reformas é economicamente viável, e gozam de incentivos fiscais dependendo da zona onde se localizam. No centro de São Paulo, quem fizer a reforma das fachadas e obras de manutenção em edifícios tombados ou preservados, terá a isenção do IPTU por 10 anos consecutivos.
Além disso, quem reformar os imóveis tombados ou classificados como Z8-200 na região delimitada pela Operação Urbana Centro poderá transferir potencial de construção não utilizado para outros imóveis localizados na área central.
Uma outra vantagem está ligada às fontes de financiamentos dessas obras. A Caixa Econômica possui uma linha especial para condomínios que queiram promover obras de modernização do edifício. A partir de um convênio da Abilux com o Unibanco, existe uma outra linha de financiamento voltada exclusivamente para a substituição da iluminação por peças e equipamentos que economizem energia.