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Mercado em alta

As cidades em que os preços dos imóveis mais subiram (spoiler: São Paulo e Rio estão fora da lista)

Os juros baixos despertaram potenciais compradores e atraíram investidores para o mercado imobiliário, levando à valorização em cidades fora do eixo Rio-SP

fórum gri de fundos imobiliários
(Pixabay)

SÃO PAULO – O mercado imobiliário está aquecido como há anos não se via. Os lançamentos cresceram 39% e as vendas de imóveis novos avançaram 21% no primeiro trimestre deste ano, em comparação com o mesmo período de 2020, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). E em alguns lugares do país todo esse movimento já começou a refletir nos preços.

Na média, o valor de venda do metro quadrado de apartamentos residenciais avançou 4,36% nos últimos 12 meses, até maio, de acordo com o Índice FipeZap, que acompanha os preços de anúncios na internet. A alta é bem menor do que a inflação acumulada no mesmo período – o IPCA somou 8,06%. De Norte a Sul, no entanto, muitas cidades fugiram do padrão, registrando altas bem superiores. Com um detalhe: os maiores mercados, como os de São Paulo ou do Rio de Janeiro, estão fora da lista.

“Cidades menos tradicionais no mercado imobiliário brasileiro tinham imóveis mais baratos e agora estão em tendo uma recuperação mais vigorosa. É, em parte, uma compensação do movimento anterior – os preços em São Paulo, por exemplo, sobem a um ritmo de 4% a 5% já há algum tempo”, explica Eduardo Zylberstajn, coordenador do FipeZap.

Entre os destaques está o litoral de Santa Catarina. Os preços em Itapema – cidade de praia com menos de 68 mil habitantes – subiram 18% em 12 meses até maio, o maior entre os 50 municípios incluídos no Índice FipeZap.

Lá, o tipo de imóvel com maior oferta nova ajuda a puxar os preços para cima. “A valorização do metro quadrado seguiu a dos condomínios clubes, que são novos empreendimentos na cidade voltados ao lazer e à comodidade”, diz Sergio Luiz dos Santos, presidente do Secovi (sindicato da habitação) de Santa Catarina.

Por vários anos, os lançamentos mais sofisticados da região ficavam restritos a Balneário Camboriú, ao lado de Itapema, conhecida pela vida noturna e a gastronomia. Alguns dos edifícios mais altos do país foram lançados e estão sendo construídos lá – como o Yachthouse by Pininfarina, com duas torres de 81 andares cada. Isso lhe rendeu o apelido de “Dubai brasileira”.

Mas com menos de sete quilômetros de orla, faltam terrenos na cidade para continuar construindo grandes empreendimentos perto do mar. Com isso, o mercado imobiliário local passou a se voltar cada vez mais para Itapema. “Os investidores olham para onde há demanda por imóveis, e essa demanda hoje está bastante direcionada para Itapema”, diz Santos.

A cidade não foi a única de Santa Catarina em que os imóveis valorizaram. O mesmo aconteceu com Itajaí, São José, Joinville e também Balneário Camboriú – todas estão registrando as maiores altas acumuladas em 12 meses na série do FipeZap. Florianópolis, capital catarinense, presente no índice desde 2012, já havia experimentado outros momentos de forte expansão de preços – entre o segundo semestre de 2013 e outubro de 2014, e depois entre julho de 2015 e abril de 2016.

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“Santa Catarina está no meio dos 750 km entre Curitiba e Porto Alegre, duas capitais importantes. Temos potencial para atrair investidores paranaenses, gaúchos e paulistas também”, explica Santos.

Pressão de demanda – e de custos

Com alta acumulada de 14%, os preços dos imóveis em Maceió, capital de Alagoas, também chamam atenção – e uma conjunção de fatores conduziu a esse resultado. “O número de lançamentos diminuiu muito a partir de 2014 e continuaram baixos quando a pandemia começou, porque achávamos que haveria ainda mais retração no mercado”, diz Marcelo Saldanha, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Alagoas (Ademi-AL).

Mas aconteceu o contrário quando os juros básicos da economia – a taxa Selic – começaram a cair. “As taxas dos financiamentos bancários acompanharam a queda, o que aumentou a base de potenciais compradores”, diz Saldanha. Com os estoques baixos depois de tanto tempo com poucos lançamentos, a consequência natural foi a disparada dos preços.

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Essa história explica pelo menos parte do movimento em todas as cidades com maiores altas, mas há detalhes bem específicos no caso de Maceió – alguns trágicos. Uma das razões para o aumento da demanda por imóveis foi a necessidade de evacuação das famílias moradoras de quatro bairros da capital onde o solo estava afundando gradualmente por conta de desmoronamentos de minas subterrâneas para extração de sal-gema.

Acordos mediados pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) com a mineradora Braskem, responsável pela exploração mineral, garantiram indenizações aos moradores – cerca de 40 mil – dos bairros de Mutange, Bom Parto, Bebedouro e Pinheiro. Segundo o CNJ, 20 mil pessoas que moravam nas áreas mais críticas foram evacuadas ao longo de 2020. “Quem deixou suas casas, que serão demolidas, passou a integrar o mercado, buscando novos imóveis, o que também aumentou a demanda”, diz Saldanha.

Em Manaus, onde a demanda por imóveis também superou os estoques disponíveis, outro fator ajudou a impulsionar os preços para cima – o metro quadrado residencial valorizou 11% em 12 meses. “A inflação dos insumos está pesando. E como temos pouquíssimas fábricas na região, precisamos trazer os materiais de fora, sentindo ainda o avanço dos preços dos transportes”, explica Henrique Medina, diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da Ademi do Amazonas.

Nos 12 meses encerrados em maio, o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), acumulava alta de quase 15%. Considerando apenas materiais, equipamentos e serviços (e excluindo mão de obra), o avanço chega a 27%.

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O que ajuda a equilibrar o valor dos imóveis de Manaus com outras regiões do Brasil, segundo Medina, são os preços dos terrenos. Em geral, o custo com a área corresponde a cerca de 15% do valor geral de vendas (VGV) do empreendimento. Em capitais mais badaladas, a proporção pode ser de três a quatro vezes maior.

Vai acabar por aqui?

Em cidades como Vitória e Vila Velha, no Espírito Santo, onde os preços avançaram respectivamente 11% e 9%, o que se enxerga é a falta de áreas para construção nos bairros mais desejados. “A Mata da Praia sempre teve um dos preços mais altos de Vitória, mas lá não há mais terrenos para lançamentos. Então a Praia do Canto ganhou atenção”, diz Sando Carlesso, presidente da Ademi-ES. “Por consequência, lançamentos que aconteçam nos arredores desses bairros naturalmente acompanham os preços”.

Para ele, o movimento tende a continuar nos próximos meses, já que os juros permanecem baixos – ainda que a taxa Selic tenha retomado uma trajetória de alta. Com isso, o cenário permanece favorável tanto para quem quer comprar para morar. Além disso, estimula quem quer comprar para investir a se mexer. “O retorno das aplicações financeiras de renda fixa não remunera nem a inflação atualmente. O imóvel, então, aparece como uma boa opção para quem pensa no médio e no longo prazo”, diz Carlesso.

Zylberstajn, do FipeZap, diz que o momento ainda é bom para quem quer comprar imóveis, devido especialmente às condições de financiamento. “Depois de vários anos de retração do mercado, eu ficaria surpreso se não houvesse alta mais firme nos preços, em geral, nos próximos anos”, afirma. Ele não espera um novo “boom” a exemplo do que se verificou em muitas cidades nos anos 2000, mas, sim, algum crescimento.

Na visão de Zylberstajn, “o bonde ainda não passou” para quem está interessado em adquirir um imóvel. A escolha, no entanto, precisa ser criteriosa, especialmente fora dos maiores centros, que costumam dispor de um volume maior de informação à disposição dos potenciais compradores. “Algumas cidades ou regiões específicas talvez estejam saturadas ou em uma fase mais madura do ciclo”, diz. “É preciso pesquisar, estudar, visitar o local para tomar uma decisão embasada, já que a compra de um imóvel representa uma concentração de patrimônio grande em um só ativo”.

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