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SÃO PAULO – A Yuca foi criada com a proposta de fornecer aluguel descomplicado para pessoas físicas. Agora, a startup de propriedades (proptech) também está de olho em quem quer investir nesses imóveis residenciais.
A startup anunciou uma parceria com a Blackbird, escritório especializado em gestão de fortunas e estruturação de investimento. A Blackbird tem cerca de R$ 1 bilhão em ativos sob administração, atendendo clientes profissionais do mercado financeiro – como analistas, banqueiros e gestores de fundos.
O escritório viu na Yuca uma oportunidade de oferecer uma solução de investimento imobiliário para sua base, com mais de 500 clientes. A Yuca e a Blackbird estruturaram uma operação para compra de sete imóveis, que somam R$ 5,6 milhões.
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O InfoMoney conversou com Rafael Steinbruch, cofundador da Yuca, sobre os detalhes da parceria. A Yuca tem 500 unidades sob gestão, com valor estimado em R$ 150 milhões. Recentemente, recebeu um investimento de R$ 56 milhões. Até o final deste ano, pretende chegar a 2.000 unidades sob gestão.
Entre investimento direto e fundo imobiliário
Os sete imóveis visados por Blackbird e Yuca estão em bairros como Bela Vista, Brooklin, Itaim Bibi, Jardins e Paraíso. Por meio de uma sociedade de propósito específico (SPE), os clientes da Blackbird serão sócios desses apartamentos.
O valor investido por cada um é menor do que se eles comprassem um apartamento de fato. A Yuca cuida dos processos de aquisição, reforma e manutenção de contratos de locação. “Houve uma alta demanda pelo portfólio de ativos. Em menos de duas semanas, a operação foi fechada”, escreveu em comunicado Bruno di Giacomo, cofundador e diretor da Blackbird.
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A rentabilidade projetada é de 17,7% ao ano (TIR). Esse percentual inclui retornos mensais com aluguéis e valorização imobiliária dos ativos depois de 24 meses, quando o ativo será vendido a algum fundo imobiliário (FII).
A venda dos apartamentos será a liquidez do investimento – ou seja, a estratégia de saída dos investidores. A partir do momento que eles vendem os imóveis, deixam de ter propriedade o direito sobre os rendimentos dos ativos.
Um dos potenciais compradores é o YUFI11, um FII criado pela própria Yuca. O YUFI11 captou R$ 40 milhões em novembro de 2020. Todos esses recursos já foram alocados e o fundo projeta um yield entre 8,5% e 9% ao ano. Esse FII é voltado a investidores institucionais. A startup pretende captar mais recursos para o fundo imobiliário em 12 meses, desta vez com uma oferta também a investidores de varejo, por meio de uma oferta pública inicial de ações (IPO).
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A parceria entre Blackbird e Yuca é um investimento direto em imóveis. “Mas ocorre uma concentração muito maior quando pensamos em investidores comprando apenas um um imóvel para alugar. Também tem a dor de cabeça na gestão da reforma e dos inquilinos”, diz o cofundador da Yuca em entrevista ao InfoMoney.
Já na comparação com um fundo imobiliário (FII), Steinbruch defende que essa carteira de sete imóveis permite um contato maior com esses ativos residenciais. “Os investidores sabem quais imóveis serão adquiridos, como será a reforma deles e como está a ocupação do aluguel. Investir em um fundo imobiliário tem uma percepção menor por parte das pessoas de que elas estão investindo em imóveis de fato”.
Segundo o cofundador da Yuca, novas captações serão estruturadas com a Blackbird. Diferente do FII da Yuca, Steinbruch ressalta que esta operação de investimento direto em imóveis não é restrita a investidores profissionais. “A seleção dos investidores ficou a critério da Blackbird desta vez, detentora do relacionamento”, diz o cofundador da Yuca.
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Outra diferença entre o investimento direto em imóveis e os fundos imobiliários está no tratamento tributário. Um projeto de lei encaminhado pelo governo ao Congresso prevê eliminar a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos por FIIs com cotas negociadas na B3 a investidores pessoas físicas.
Steinbruch afirma que ainda é cedo para comentar questões tributárias. “Foi apresentada uma proposta pelo governo. Ela ainda precisa passar pela Câmara, e muito provavelmente vai sofrer alteração antes de ir para o Senado. Aí, pode sofrer ainda mais alterações.”
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