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No início da semana passada, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva relançou o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) com três direcionadores principais: 1) entrega de 2.745 unidades: o plano do governo teve início em Santo Amaro (BA) com 684 unidades, e Contagem (MG) com 600 unidades; 2) revitalização do segmento “Grupo 1”: mudança de foco para beneficiar famílias com renda bruta de até R$ 2.640, permitindo também a aquisição de habitações urbanas usadas, e inclusão de famílias sem-teto no programa; 3) nova orientação de 2 milhões de casas a serem contratadas até 2026.
Além disso, Lula publicou uma medida provisória com as novas regras do programa, que abrange famílias em áreas urbanas com renda bruta mensal de até R$ 8 mil, e famílias em áreas rurais com renda bruta anual de até R$ 96 mil.
A medida define três principais faixas de renda: para famílias em áreas urbanas, 1) renda mensal de até R$ 2.640,00, 2) renda mensal de até R$ 2.640,01 a R$ 4.400,01, e 3) R$ 4.400,01 a R$ 8 mil; e para famílias rurais, 1) renda anual de até R$ 31.601, 2) R$ 31.680,01 a R$ 52.800,01, e 3) R$ 52.800,01 a R$ 96 mil. Dentre as regras, o cálculo da renda bruta das famílias não incluirá benefícios temporários e renda proveniente de indenizações.
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Na avaliação do Bradesco BBI, como era de se esperar, o anúncio foi feito sem problemas e não trouxe nenhuma notícia significativa para o setor, com o discurso de Lula focado em retomar a construção de locais que estavam em espera, e renovar as faixas de renda mais baixas do programa, nas quais nenhuma empresa cotada em bolsa opera atualmente.
“Olhando para o futuro, o anúncio carecia de detalhes sobre a estrutura dos subsídios e pagamentos, de modo que ainda não está claro se algum participante listado estaria disposto a voltar ao segmento do Grupo 1”, aponta o banco.
Também na avaliação do BTG Pactual, o relançamento do programa habitacional ocorreu dentro do esperado, com o
governo retomando o Faixa 1 (usando o dinheiro do governo e/ou impostos como subsídios) e com pequenos ajustes (positivos) nas categorias de hipotecas em que as construtoras listadas operam sob as regras do FGTS (aumento na renda
máxima elegível no Faixa 1 significa um corte de 50bps nas taxas de hipoteca para famílias com renda de R$ 2,4-2,64 mil/mês).
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“Com mudanças recentes (positivas) no programa (ou seja, melhor acessibilidade) e mais refinamentos (clientes
obtendo hipotecas de 35 anos versus 30 anos antes e usando o FGTS para complementar sua análise de renda), continuamos positivos com os construtores que operam na baixa renda”, avaliam os analistas do banco. Negociando a 7 vezes o preço sobre o lucro esperado para 2023, a Cury (CURY3) é a Top Pick do banco no segmento de habitação de baixa renda.
O Inter Research entende que, somado aos ajustes anteriores realizados dentro do Programa Casa Verde e Amarela (PCVA) – como a extensão do prazo de financiamento para 35 anos – o novo programa deve impactar positivamente o setor de construção, em especial às incorporadoras com maior exposição ao segmento de baixa renda, como Tenda (TEND3) e Direcional (ativo=DIRR3]).
No entanto, aponta que várias informações ainda não foram divulgadas, como as taxas subsidiadas a serem praticadas em cada faixa, bem como o orçamento a ser direcionado, em especial no faixa 1 do programa, historicamente mais dependente dos subsídios governamentais.
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Para este ano, o orçamento do FGTS prevê R$ 9,5 bilhões para subsídios. A ampliação para imóveis usados será submetida ao Conselho Curador do FGTS, formado por representantes do governo, dos empregadores e trabalhadores. Segundo técnicos do Ministério das Cidades, a pasta definirá, entre o final de março e o começo de abril, as regras para as contratações de imóveis a serem seguidas por construtoras, prefeituras e pela Caixa, principal agente financeiro do programa. Já outros temas, como aluguel social e reforma de imóveis, serão regulamentados em 90 dias a partir do dia 14 de fevereiro.
“Apesar do viés positivo, esperamos por mais detalhes do programa para avaliar o impacto material do novo MCMV nas projeções de lançamentos e vendas nas construtoras, em especial no segmento de baixa renda”, avalia o Inter.
Na mesma linha, após o relançamento do programa, o Goldman Sachs conversou com os participantes do mercado e apontou que, embora haja entusiasmo, permanecem dúvidas sobre os detalhes, principalmente quanto à implementação e o quanto isso pode beneficiar os Grupos 2 e 3, já que o Grupo 1 é o foco principal.
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“Gostaríamos de observar que, para as empresas do Minha Casa Minha Vida sob nossa cobertura (MRV MRVE3 e Direcional DIRR3), ambas as empresas mencionaram que continuarão a se concentrar no Grupo 2 e acima por enquanto”, ressaltam os analistas.
Dos R$ 9,5 bilhões para o MCMV no orçamento de transição aprovado em dezembro, R$ 7,8 bilhões devem ir para o Grupo 1. As questões dos participantes do mercado incluem a rapidez com que o orçamento pode ser implantado no Grupo 1 e quanto da diferença entre a implantação esperada do Grupo 1 e o orçamento total (mais R$ 1,5 bilhão) pode ser alocado para outros grupos, principalmente com subsídios.
Outras questões permanecem, como quando as operações do Grupo 1 começarão efetivamente, incluindo o reinício de projetos incompletos (segundo a Associação Brasileira de Construtoras Residenciais, existem até 130 mil residências inacabadas do grupo 1), se/quando haverá um aumento no preço por unidade com MCMV como um todo (atualmente em R$ 264 mil) e também em relação à implementação de medidas anunciadas anteriormente, como a extensão do prazo de vencimento do financiamento imobiliário de 30 para 35 anos.
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“Observamos que, historicamente, os participantes do Grupo 1 recebiam subsídios de aproximadamente 90% do valor da casa, sendo o restante pago em parcelas mensais ao longo de 10 anos sem juros. Ressaltamos que hoje nosso universo de cobertura é principalmente focado nas Faixas 2 e 3”, afirma o banco. Embora a Direcional tenha uma exposição significativa à Faixa 1, respondendo por mais de 70% das vendas líquidas de 2012-2014, ela tem sido imaterial para as vendas desde então, com a empresa diversificando a exposição à renda média.
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