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SÃO PAULO – Um desenho ainda carente de detalhes operacionais. Esse é o retrato do programa habitacional lançado pelo Governo Federal na quarta-feira (25). Entre premissas, uma certeza: construir um milhão de moradias para famílias com renda até dez salários mínimos representará uma oportunidade de testar o planejamento de produto das construtoras, segundo analistas ouvidos pela InfoMoney.
Tanto pelo tamanho quanto pela iniciativa, a linha de subsídio foi elogiada. Serão investidos R$ 34 bilhões, divididos entre os recursos da União e do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). “A questão de baixa renda na habitação está mais perto do Estado do que do sistema empresarial, pois a capacidade de comprar precisa da intervenção do Governo”, resumiu o professor titular de Real Estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima Jr..
Enquanto as empresas contribuem com planejamento e produção. Dentro da BM&F Bovespa, ponto para as que, já há algum tempo, estão atuando no baixo padrão. Os especialistas apontam: MRV Engenharia (MRVE3), PDG Realty (VALE5), Rodobens (RDNI3), Rossi Residencial (RSID3) e Tenda (TEND3).
Ocupação urbana
Mesmo com as pessoas atendidas no desejo de buscar seu imóvel, a boa administração e implementação do projeto vai depender de alguns desafios. “Morar é terreno adequado, localização adequada, transporte adequado, infraestrutura adequada. A questão é urbana, não é só de construção civil”, disse o professor da Politécnica.
De fato, as pessoas não poderão ser deslocadas a uma localização a 4 horas do trabalho. Ou seja, além das cifras, há uma premissa de planejamento. “Não podemos repetir erros do passado: conjuntos habitacionais longe dos centros urbanos, que isolavam as pessoas e se tornaram áreas violentas. No momento de aprovação dos projetos, é preciso evitar isso”, opinou Alcides Leite, professor de economia da Trevisan Escola de Negócios.
A equipe de pesquisa da Planner Corretora ponderou: “o interessante é a cifra envolvida e o interesse do Governo. Há também o movimento para 2010, ano de eleições presidenciais. O pacote ainda precisa apresentar uma estrutura mais completa, foi muito superficial como esperávamos”.
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Modelo de custos
Há também um debate em torno do modelo de produção das incorporadoras e construtoras de imóveis. Se não há dúvidas quanto à capacidade de engenharia da construção, existem novos parâmetros de planejamento de produto, sobretudo para quem está ainda está migrando para segmentos mais baixos.
“A construção civil no Brasil ainda é muito artesanal, com coisas complexas, e, portanto, o custo é muito alto. Acho que a habitação popular viabiliza o desenvolvimento de técnicas construtivas mais avançadas que permitam reduzir muito o custo unitário” acrescentou Alcides Leite.
A ideia de avanço nesse ponto tecnológico prosperou na Espanha, no Chile e no México, onde se construíram casas boas a preços baixos. A expectativa é de fomento de um mercado com custo baixo, integrado à cadeia produtiva. “O plano tem a virtude de abrir caminho no médio e longo prazo para se criar esse tipo de coisa”, finalizou.
