Minha Casa Minha Vida volta a animar construtoras de baixa renda, mas julgamento sobre correção do FGTS preocupa

O crescimento ou a manutenção de margens atrativas entre as construtoras de baixa renda listadas na Bolsa vai passar, necessariamente, daqui para frente, pelas novas regras, que devem ser anunciadas pelo Governo, do remodelado programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).

Até perder tração nos últimos governos, o MCMV era uma grande fonte de receita para as companhias que atuam neste nicho. Tanto que os executivos de MRV (MRVE3), Direcional (DIRR3) e Tenda (TEND3) traçaram perspectivas positivas em relação ao novo modelo a ser apresentado.

Para Rafael Menin, co-CEO da MRV, a expectativa do setor é pelo reajuste do teto dos subsídios para as construções destinadas à baixa renda. Isso, segundo ele, seria um “vento de cauda na recuperação operacional da companhia”, atordoada em recuperar as margens históricas perdidas de 2021 para cá.

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Eduardo Fischer, co-CEO da MRV, disse apostar em novidades relacionadas ao MCMV ainda neste mês, enquanto Rodrigo Osmo, CEO da Tenda, prevê para junho a apresentação dos novos parâmetros para o programa.

MCMV: Ampliação das margens

Em relatório, o Santander destacou que o governo recém anunciou os novos membros do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço do FGTS, o que deverá agilizar, por parte do Ministério das Cidades, a apresentação de propostas para melhorar os parâmetros de acessibilidade do MCMV.

Conforme os analistas, o pacote será votado, provavelmente, na próxima reunião do conselho, em 7 de junho, com medidas que podem “potencialmente levar a uma aceleração nos índices de vendas sobre oferta e/ou permitir que as margens brutas das empresas se aproximem ainda mais dos níveis pré-pandemia”.

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Para Fanny Oreng, Antonio Castrucci e Matheus Melon, entre os principais pontos esperados estão o aumento do número de famílias atendidas pelo programa, com renda de até R$ 2,6 mil ao mês, elevando o valor dos subsídios máximos.

Outro itens esperado é o do aumento dos preços máximos das unidades enquadradas no MCMV.

Julgamento STF

No entanto, o setor demonstra preocupação com uma possível mudança do índice de remuneração do FGTS, que afetaria contratos habitacionais feitos no âmbito do programa, em discussão no Supremo Tribunal Federal (STF). Essa ação, inclusive, vem travando a apresentação do pacote.

Ricardo Gontijo, CEO da Direcional, avalia que a mudança na correção do índice de reajuste impactaria de forma relevante os mutuários de baixa renda do Minha Casa Minha Vida.

“Apesar da grande incerteza em torno do julgamento do STF, vemos como positivo o fato de o governo continuar discutindo formas de aprimorar o programa, com novas propostas e formatos”, destacam os analistas do Bradesco BBI, Bruno Mendonça, Pedro Lobato e Herman Lee.

Para os especialistas do BBI, o Grupo 1 do MCMV deve ser o foco do governo na agenda habitacional, mesmo que isso não seja exatamente o ponto crucial das companhias de capital aberto.

“Vemos espaço para novas medidas para os Grupos 1,5 e 2, em relação a aumentos de subsídios, bem como maiores tetos de preços para o Grupo 3 (com a efetiva viabilidade pendente de decisão do STF”, acrescentaram.

Governo e setor alinhados

A vontade do governo em resgatar uma de umas suas marcas, presente, sobretudo, no segundo mandato de Lula, pode facilitar bem o avanço do programa. “O governo está bem alinhado com o pensamento do setor”, afirmou Fischer.

“As últimas notícias que temos é de que o governo, independente da decisão que está em andamento no Supremo, vai seguir em frente com as medidas que ele está desenhando (para o MCMV)”, comentou em teleconferência com analistas.

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Pensamento semelhante tem Rodrigo Osmo, CEO da Tenda. Conforme ele, o governo está bem empenhado em “acomodar” o programa dentro de uma nova realidade do FGTS, cujos recursos são o grande financiador junto com a poupança da habitação no país.

“A vontade política do governo é gigantesca com relação ao Minha Casa Minha Vida”, pontua Osmo. “O Minha Casa Minha Vida é indubitavelmente uma das grandes prioridades sociais do governo nos próximos quatro anos”, acrescentou o executivo, durante teleconferência com analistas.

Osmo entende que o Governo vai tentar construir uma “solução indolor com o STF”. Contudo, caso não consiga, ele diz acreditar que ocorra uma acomodação, por parte do governo, aos planos anteriores do MCMV na faixa 1, que “sejam preservado praticamente na sua integralidade”, acrescentou.

A Tenda é um grande operador da chamada faixa 1, que atende famílias de menor renda. “Entendo que o governo deve fazer proposta no próximo mês, ou mês e meio, de parâmetros do Minha Casa Minha Vida que caibam no orçamento aprovado no Fundo (FGTS)”, reforçou Osmo.

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Custos estáveis

Outro ponto de alívio às construtoras se referiu aos custos, que se estabilizaram, depois de causarem dor de cabeça às empresas, por conta da alta inflação nos preço dos principais insumos utilizados nas obras.

Especialmente se tratando de obras de baixo custo, este fator se torna mais relevante, pelas margens mais apertadas das operações neste segmento.

“O que percebemos nos últimos meses, analisando o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), é que a mão de obra já está tendo reajustes superiores, em relação aos materiais de construção”, diz Gontijo, CEO da Direcional.

“Não foi o que acontecia na pandemia: material subindo muito mais do que mão de obra”, compara ele, classificando o cenário de custos muito mais favorável atualmente.