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SÃO PAULO – Em meio à alta da Selic, o mercado imobiliário tenta se adaptar e acelera a busca por alternativas capazes de trazer de volta o investidor que sai dos fundos imobiliários em busca de mais segurança em aplicações de renda fixa – e uma das soluções da vez parece estar na blockchain e na nova onda da tokenização.
Tokenização é a criação de ativos digitais que representam outros ativos, sejam virtuais ou reais. Eles rodam na blockchain, uma tecnologia que surgiu com o Bitcoin (BTC) e vem sendo usada para melhorar auditoria e segurança de informação em várias indústrias.
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Os benefícios da tokenização vão além de gravar dados em uma rede segura, e têm a ver também com as vantagens dos contratos inteligentes, softwares que automatizam boa parte do trabalho de backoffice, reduzindo custos e encurtando a distância entre os negócios e os investidores.
Ao tokenizar um ativo imobiliário, uma incorporadora pode dividir um bem físico em ativos digitais que correspondem a uma fatia do empreendimento, e pode negociá-los na quantidade que o investidor desejar. Um imóvel de R$ 1 milhão, por exemplo, pode virar 10 mil tokens de R$ 100 que serão negociados no mercado.
A tecnologia ajuda a eliminar a burocracia com contratos convencionais, acelerando o negócio e sobretudo barateando o investimento na ponta e a captação de recursos para a obra.
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“Não é preciso encontrar os investidores e fazer contratos um por um. Como é que se faz isso com milhares de pessoas? Com backoffice, liquidação, a operação toda, é complicado. O custo é muito alto”, aponta Daniel Coquieri, CEO da Liqi, empresa especializada em tokenização.
“Toda a regra de distribuição e liquidação do token está no smart contract. Na hora de liquidar ou pagar algum retorno, é ele que faz isso sozinho”, explica.
Nesses moldes, um terreno de R$ 5,5 milhões na região da Grande Campinas foi transformado em tokens de R$ 280 cada e que permitem obter ganho de capital entre o valor de aquisição do terreno e o valor de mercado de apartamentos futuros.
“No mesmo ato em que a gente faz a aquisição do terreno, já fazemos a permuta com um incorporador de primeira linha por apartamentos futuros. Uma permuta física”, conta Rafael Felcar, CEO da Toke Invest, responsável pela iniciativa.
Os tokens permitem saída em 44 apartamentos dentro um edifício de 508 apartamentos, com valor aproximado hoje em R$ 9,4 milhões, o que representa um ganho de capital de mais de 70% em cerca de 36 meses, prazo em que a obra deverá ser concluída.
No Rio de Janeiro, a construtora Nigri tokenizou recebíveis de um contrato de aluguel da fachada de um prédio onde funciona uma concessionária da Porsche. Em vez de adiantar o valor do contrato de forma tradicional, junto a um banco ou financeira, a Liqi viabilizou a emissão de tokens que oferecem ao investidor rendimento de 16% ao ano.
“A Nigri paga juros mais baratos do que se fosse antecipar num banco, tem acesso a capital mais barato porque operação elimina intermediários, e o investimento chega para a Pessoa Física, que normalmente tem acesso somente a produtos como o CDB, que paga menos de um terço do rendimento”, explica Coquieri.
De olho nessa desintermediação, a Bravo Empreendimentos foi a primeira incorporadora a tokenizar um ativo real próprio. Durante participação no concurso Real Estate Tokenization Challenge 2021, e empresa dividiu um apartamento de um dos seus empreendimentos, o BE Deodoro, em ativos digitais.
“O mercado imobiliário está em cenário de franca disrupção. Produtos inovadores, funding diversificado, e o impacto da economia compartilhada e colaborativa tornam a estruturação jurídica de projetos imobiliários cada vez mais desafiadora”, destaca Vicente Suzuki, sócio do escritório Moreira Suzuki, que ajudou a estruturar o negócio juridicamente.
Existe uma curva de aprendizado para implementar um projeto do tipo, mas os investimentos tendem a ser ordens de grandeza menores do que no desenvolvimento de um sistema próprio para realizar a tarefa – e que, em tese, não traria os mesmos benefícios.
“Seria possível fazer isso em uma base de dados interna? Poderia, mas qual a segurança? O blockchain é público, o contrato não vai mudar. Se fosse tudo em um sistema fechado, além de ter que construir isso só para uma operação, não seria seguro, o investidor teria que confiar na empresa”, explica Coquieri.
A criação de tokens em padrões abertos, como Ethereum (ETH), Binance Smart Chain (BSC) e Solana (SOL), também permitem que esses ativos conversem com outras plataformas, facilitando a criação de mercados secundários.
Por ora, as empresas que se aventuram no setor prometem prover a liquidez necessária se o investidor desejar se desfazer da posição a qualquer tempo, mas a expectativa é que, com o crescimento do mercado, as corretoras de criptomoedas assumam esse papel.
Legalmente, a comercialização de tokens imobiliários opera em uma zona cinzenta, pois ainda não conta com aval formal da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). No entanto, especialistas do setor defendem que os ativos não adotam estrutura de equity nem de dívida, e por isso seriam enquadrados como negócios imobiliários.
Diante disso, o mercado encara o ambiente como sendo suficientemente garantido para apostar no modelo e acreditam que ele deve deslanchar à medida que os investidores passem a conhecê-lo melhor.
A Bravo planeja implementar a tokenização de seus ativos em parceria com a eslovena Blocksquare, especializada no setor. Já a Toke Invest, após vender 75% de seu primeiro terreno tokenizado, planeja lançar mais uma oferta de tokens de R$ 14 milhões em dezembro, e projeta outros R$ 100 milhões em emissões distribuídas por 2022.
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