Iguatemi: compra de ativo premium é positiva, mas mercado foca nos próximos passos

A Iguatemi assinou um cheque de R$ 360 milhões por uma participação de 16,6%, com um cap rate de 8,9%, no Shopping Rio Sul

Felipe Moreira

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A operadora de shoppings Iguatemi (IGTI11) anunciou a assinatura de um acordo de investimento com a Combrashop para comprar 17% de participação no Shopping Rio Sul, no Rio de Janeiro, e, posteriormente, assumir a administração do empreendimento.

O investimento da Iguatemi na operação será de aproximadamente R$ 360 milhões, sendo 70% do valor à vista e o restante em duas parcelas anuais corrigidas por juros. Isso representa uma taxa de capitalização (cap rate) de entrada de 7,7% sobre o resultado operacional (NOI) estimado de 2024.  

Embora inesperado, o Bradesco BBI apontou que não projetava que o tamanho do negócio provoque qualquer reação importante nas ações da companhia, mas provavelmente desencadeará discussões importantes sobre os próximos passos dela no mercado.

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De forma geral, BBI vê muitos aspectos positivos no negócio, já que o Shopping Rio Sul é um ativo premium na cidade do Rio de Janeiro e a Iguatemi conseguiu estruturar o negócio de uma forma que mitiga significativamente o risco de diluição do resultado, combinando: (i) um “cheque” relativamente pequeno (apenas 5,5% do seu valor de mercado), com impacto limitado sobre a alavancagem (acréscimo de 0,3 vez na relação Dívida Líquida/Ebitda [lucro antes de juros, impostos, depreciações e amortizações], ou menos da metade, ao contabilizar a recente venda de participações em São Carlos e Alphaville); (ii) novas taxas de administração de 100% do resultado do Rio Sul; (iii) financiamento dos vendedores por 2 anos de 30% do cheque, melhorando a TIR esperada; e (iv) uma mensagem otimista sobre fluxos de receitas adicionais, ajudados pela parceria com BBIG11.

Olhando para o futuro, a conclusão do negócio provavelmente desencadeará discussões no mercado sobre a potencial venda dos ativos restantes do portfólio da Brookfield (Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, ambos na cidade de São Paulo), que podem valer quase R$ 2,3 bilhões.

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Para o BBI, o acordo envia duas mensagens conflitantes: do lado preocupante, o BBIG11 já comprometeu quase 80% do seu caixa com o Rio Sul e o poder de fogo restante agora é significativamente menor do que o mercado anteriormente esperado, considerando as expectativas que o fundo teria um papel importante no potencial negócio do Pátio Higienópolis (ainda observando que não há nenhum impedimento grave para que o BBIG11 venha para outra rodada de capital)

Do lado positivo, a Iguatemi demonstrou uma impressionante habilidade de negociação no acordo, mostrando ao mercado sua capacidade de ser criativa na estruturação e negociação de um negócio de forma a otimizar o uso de seu capital e ao mesmo tempo reduzindo o risco percebido de diluição a curto prazo.

O JPMorgan, por sua vez, esperava uma reação marginalmente positiva, pois, apesar de não ser atraente do ponto de vista da taxa de capitalização – mesmo considerando os serviços no cálculo da taxa de capitalização – a companhia está adquirindo uma participação em um ativo premium a uma taxa de capitalização melhor do que a vista nos desinvestimentos recentes de Alphaville e São Carlos.

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De acordo com o JPMorgan, a operação ajudará o portfólio da Iguatemi a permanecer uma opção defensiva em meio à volatilidade macroeconômica do Brasil.

Além disso, esta é a primeira transação da IGTI com o BBIG FII, que recentemente levantou quase R$ 1,0 bilhão para aquisições de shoppings premium.

O Itaú BBA também esperava uma reação positiva ao anúncio, devido a qualidade do ativo – a Rio Sul é um ativo dominante no Rio de Janeiro e ajudará a empresa a estabelecer sua presença na cidade, além da avaliação atrativa da transação, que se compara favoravelmente com os 8,3% do recente desinvestimento do Iguatemi São Carlos e Alphaville.

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O banco ainda comenta que o valor desembolsado (R$ 360 milhões) não aumenta significativamente a alavancagem (de 1,8 vez Dívida Líquida/Ebitda para 2,0 vezes Dívida Líquida/Ebitda) .

O JPMorgan mantém classificação overweight (exposição acima da média do mercado, equivalente à compra) e preço-alvo de R$ 25. O BBI e BBA reiteram recomendação outperform e preço-alvo de, respectivamente, R$ 33 e R$ 29.